مدیر پیمان چه تعهداتی در قرارداد مدیریت پیمان دارد و باید از او چه توقعاتی داشته باشید؟ انجام تعهدات شما به‌عنوان طرف مالک قرارداد چه تاثیری بر انجام وظایف مدیر پیمان دارد؟ چگونه می‌توانید قراردادی را منعقد کنید که کمترین چالش‌ها را در مورد عدم انجام تعهدات مدیر پیمان در بر داشته باشد؟ آیا می‌توانید برای نظارت بر اقدامات مدیر پیمان در قرارداد، نفر سومی را به قرارداد مدیریت پیمان وارد کنید؟ با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و قراردادی مطمئن و محکم را امضا کنید.
مدیر پیمان کیست؟
بهتر است پیش از آن‌که وارد جزئیات وظایف مدیر پیمان شویم، او را بشناسیم و با کلیت وظایفش آشنا شویم. مدیر پیمان یکی از طرف‌های قرارداد مدیریت پیمان است که وظیفه بنای عمارت موضوع قرارداد را از صفر تا صد مطابق با مفاد توافق‌شده قرارداد بر عهده دارد.
در واقع با توجه به ماهیت قرارداد مدیریت پیمان، مدیر پیمان وظیفه دارد که ساختمان مورد نظر شما را با کیفیت و استانداردهای مطلوب بنا کند و در ازای انجام وظایفش، مبلغی را دریافت نماید. در این قرارداد، شما به‌عنوان کارفرما مالک کل ساختمان موضوع قرارداد هستید و مدیر پیمان شراکتی در ساختمان ساخته‌شده ندارد.
مدیر پیمان چه وظایفی در قرارداد مدیریت پیمان دارد؟
به‌طور کلی مدیر پیمان وظیفه انجام کلیه عملیات اداری و عمرانی مورد نیاز برای بنای عمارت موضوع قرارداد مدیریت پیمان را بر عهده دارد؛ بنابراین برای این‌که یک مدیر پیمان متخصص، ماهر و دارای صلاحیت کافی برای بنای ساختمان مورد نظرتان را انتخاب کنید، باید زمان کافی را اختصاص دهید.
با بررسی پروژه‌هایی که مدیر پیمان مورد نظر شما به انجام رسانده است و پرس و جو از کارفرماهایی که با این مدیر پیمان کار کرده‌اند، می‌توانید اطلاعاتی را از او به‌دست آورید و بتوانید تصمیمی بهتر بگیرید.
هم‌چنین راهنمایی گرفتن از یک مشاور خبره و متخصص که بتواند کیفیت کار مدیران پیمان مختلف را بررسی کند و در صورت واجد شرایط بودن، آن‌ها را تائید نماید، هم یکی از روش‌های انتخاب مدیر پیمان اصلح در قرارداد مدیریت پیمان است.
صلاحیت‌ها و وظایف مدیر پیمان قرارداد مدیریت پیمان عبارت هستند از:
- بهره‌مندی از تجربه و مهارت کافی برای انجام امور عمرانی و اداری ساخت و ساز
- دارا بودن پروانه اشتغال اجرا از سازمان نظام مهندسی
- طراحی نقشه‌های ساختمان و مهندسی پروژه
- دریافت کلیه مجوزها و پروانه‌های ساخت و ساز
- انتخاب و استخدام کارکنان مورد نیاز برای طراحی و اجرای پروژه
- تعیین روش‌های مناسب اجرای پروژه
- مدیریت فنی پروژه مانند بررسی انطباق اجرای پروژه با استانداردها
- مدیریت مالی پروژه
- برنامه‌ریزی اجرایی پروژه
- مدیریت پیمانکاران جزء و ایجاد هماهنگی میان آن‌ها
- کنترل و مدیریت مراحل پیشرفت پروژه و عملکرد کارکنان
- تهیه گزارش‌های پیشرفت پروژه برای کارفرما
- تعیین شاخص‌های کلیدی عملکرد برای پیمانکاران پروژه
- نظارت بر انطباق پیشرفت پروژه با شاخص‌های کلیدی عملکرد تعیین‌شده در قرارداد
- نظارت بر انطباق عملکرد پرسنل با برنامه‌ها و ساز و کار تعیین‌شده
- بیمه کردن پروژه و کلیه افراد دخیل در اجرای پروژه
- اجرای عملیات عمرانی بر اساس مقرارت ملی ساختمان
- رعایت اصول ایمنی در طول فرایند ساخت و ساز
- تحویل ساختمان در موعد مقرر قید شده در قرارداد
- پایبندی به زمان‌بندی اجرای مراحل مختلف پروژه تعیین‌شده در قرارداد
- فراهم کردن محل اسکان و امکانات رفاهی پرسنل
- و به‌طور کلی انجام کلیه وظایف قیدشده در قرارداد با جزئیات به توافق رسیده
در ادامه برخی از این وظایف تشریح می‌شوند تا درک بهتری از جزئیات وظایف مدیر پیمان پیدا کنید.
دریافت کلیه مجوزهای ساخت و ساز
وظایف مدیر پیمان در قرارداد مدیریت پیمان تنها به انجام عملیات عمرانی مربوط نمی‌شود و اقدامات پیش از شروع عملیات ساخت و ساز را نیز در بر می‌گیرد. دریافت کلیه مجوزهای ساخت و ساز بر اساس نقشه به‌توافق رسیده در قرارداد، نیز از وظایف مدیر پیمان است.
مدیر پیمان باید مجوزهای ساخت و ساز را بر اساس مشخصات ساختمان قید شده در قرارداد دریافت کند. به‌عنوان کارفرما می‌توانید در قرارداد شرط کنید که اگر مجوز با مشخصات ساختمان موضوع قرارداد تطابق نداشته باشد، حق فسخ قرارداد را دارید.
استخدام کارکنان مورد نیاز و مدیریت و هماهنگی پروژه
مدیر پیمان موظف است که پیمانکاران، مهندسان، نیروهای اجرایی و کلیه افراد متخصص برای طراحی و اجرای پروژه مطابق قرارداد مدیریت پیمان را استخدام کند و اقدامات آن‌ها را مدیریت و کنترل نماید.
مدیر پیمان باید اقدامات پرسنل پروژه را بهگونهای مدیریت و کنترل نماید که پروژه بر اساس زمان‌بندی تعیین‌شده در قرارداد به پیش برود و او بتواند به تعهداتی که در قرارداد داده است، پایبند باشد.
تعیین ساز و کار انجام اقدامات پرسنل دخیل در پروژه و شیوه پاسخگویی آن‌ها در برابر انجام وظایفشان بر عهده مدیر پیمان پروژه است.
اگر پیش از انعقاد قرارداد، با تحقیق در مورد مدیر پیمان متوجه شدید که او نمی‌تواند امکانات و کارکنان متخصص کافی را در اختیار پروژه قرار دهد و احتمال دارد پروژه با کیفیت مطلوب شما و بر اساس زمان‌بندی مقرر به پیش نرود، در انتخاب مدیر پیمان طرف قرارداد خود تجدید نظر کنید.
رعایت اصول ایمنی و بیمه کردن پرسنل دخیل در پروژه
مدیر پیمان به غیر از این‌که باید اقدامات کارکنان برای درست جلو رفتن پروژه را مدیریت کند، موظف است رعایت اصول ایمنی در طول اجرای قرارداد را کنترل کند. جدا از رعایت اصول ایمنی در حین اجرای پروژه، مسئولیت افراد دخیل در پروژه بر عهده مدیر پیمان است و او باید پرسنل پروژه را بیمه کند.
با قید کردن موارد مربوط رعایت اصول ایمنی بر اساس شاخص‌های معین و هم‌چنین بیمه کردن کارکنان در قرارداد مدیریت پیمان، می‌توانید مدیر پیمان را ملزم کنید که وظایفش در این رابطه را به انجام برساند.
رعایت زمان‌بندی اجرای پروژه و ارائه کیفیت مطلوب
مدیر پیمان باید تمامی امکانات خود را به کار بگیرد و پروژه را طوری برنامه‌ریزی کند که مراحل اجرای پروژه بر اساس زمان‌بندی‌های تعیین‌شده در قرارداد به پیش برود. علاوه بر رعایت این زمان‌بندی، در هر مرحله از ساخت و ساز باید اقدامات به‌صورت تمام و کمال و با کیفیت مقررشده در قرارداد به انجام برسند.
اگر مدیر پیمان پرسنل و امکانات کافی را برای اجرای پروژه در اختیار نداشته باشد، یا در رعایت زمان‌بندی پروژه به مشکل برمی‌خورد یا اگر به زمان‌بندی پایبند باشد، نمی‌تواند کیفیت مطلوب را ارائه دهد.
می‌توانید از مشاور در مورد برآورد امکانات و تعداد کارکنان مورد نیاز برای اجرای قرارداد کمک بگیرید تا بتوانید انجام تعهدات مدیر پیمان را پیش‌بینی کنید و در صورت عدم تطابق امکانات با تعهداتش، مشکل را با او حل و فصل نمائید.
دریافت مشاوره رایگان انعقاد قرارداد مدیریت پیمان
وارد کردن مشاور به قرارداد مدیریت پیمان برای نظارت برای اقدامات مدیر پیمان
همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، به‌عنوان کارفرمای طرف قرارداد مدیریت پیمان می‌توانید برای بهتر پیش رفتن پروژه، یک مشاور متخصص را در قرارداد دخیل کنید. مشاور می‌تواند نقش مشورتی و نظارتی در پروژه ایفا کند.
انتخاب مدیر پیمان، نظارت بر انجام اقدامات مدیر پیمان و کارکنان دخیل در پروژه و بررسی انطباق عملکرد آن‌ها با مفاد قرارداد در حیطه وظایف مشاور قرارداد مدیریت پیمان قرار می‌گیرد.
برخی از وظایف مشاور در این قرارداد عبارت هستند از:
- امکان‌سنجی پروژه و تدوین طرح توجیهی برای آن
- تشخیص صلاحیت و انتخاب مدیر پیمان
- کنترل منطبق بودن نقشه‌ها با اجرای پروژه
- ایجاد هماهنگی میان مدیر پیمان و کارفرما
- نظارت دقیق و نزدیک بر چگونگی اجرای پروژه
- کنترل قرارداد مدیریت پیمان منعقدشده میان کارفرما و مدیر پیمان
- نظارت بر اعمال خواسته‌های کارفرما در طراحی و اجرای پروژه
- نظارت بر هزینه‌های ساخت و ساز و خرید مصالح مورد نیاز
تاثیر انجام تعهدات شما بر انجام وظایف مدیر پیمان
به‌عنوان کارفرمای قرارداد مدیریت پیمان نمی‌توانید بدون این‌که به تعهداتتان در قرارداد پایبند باشید، از مدیر پیمان انتظار داشته باشید که وظایفش را انجام دهد. در این قرارداد وظایف مدیر پیمان و شما به‌عنوان کارفرما به نوعی پیش‌نیاز یکدیگر هستند. یعنی انجام وظیفه هر طرف، منجر به انجام وظیفه طرف مقابل می‌شود.
مثلا اگر در قرارداد مدیریت پیمان، روش پرداخت دستمزد مدیر پیمان به تناسب اقداماتش را انتخاب کرده باشید و در موعد مقرر مبلغ مورد نظر را پرداخت نکنید، ممکن است مدیر پیمان پروژه را تا واریز مبلغ متوقف کند. در این صورت ممکن است پیشرفت اجرای مراحل پروژه از زمان‌بندی مقرر در قرارداد خارج شود.
تفاوت نقش مدیر پیمان و سازنده در قراردادهای مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت
ممکن است قرارداد مدیریت پیمان را با قرارداد مشارکت در ساخت و نقش مدیر پیمان و سازنده را در این قراردادها اشتباه بگیرید.
در قرارداد مشارکت در ساخت دو طرف مالک و سازنده نقش دارند. در این قرارداد مالک زمین یا ملک کلنگی خود را برای ساخت در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده با هزینه خود، ساختمان موضوع قرارداد را بنا می‌کند. در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده با توجه به آورده‌هایش مالک بخشی از ساختمان نوساز می‌شود.
اما در قرارداد مدیریت پیمان، مدیر پیمان ساختمان موضوع قرارداد را با هزینه‌های کارفرما بنا می‌کند و دستمزد خود یا درصد مدیریت پیمان را دریافت می‌کند. در این قرارداد مدیر پیمان مالک هیچ بخش از ساختمان نوساز نمی‌شود و تنها دستمزد اجرای پروژه را از کارفرما دریافت می‌نماید.
چگونه می‌توانید از انجام وظایف مدیر پیمان مطمئن‌تر شوید؟
یکی از دغدغه‌های کارفرماها در قراردادهای مدیریت پیمان، عدم پایبندی مدیر پیمان به انجام تعهداتش در قرارداد است. چگونه می‌توانید احتمال عدم انجام تعهدات مدیر پیمان را کاهش دهید؟
با تضمین گرفتن از مدیر پیمان، تعیین امکان فسخ قرارداد و تعیین جریمه در صورت عدم انجام وظایف مدیر پیمان، می‌توانید احتمال متعهد بودن او به انجام تعهداتش را بالا ببرید.
ضمانت گرفتن از مدیر پیمان
می‌توانید در قرارداد مدیریت پیمان در ازای انجام تعهدات مختلف مدیر پیمان از او تضمین بگیرید. این تضمین می‌تواند هم برای حسن انجام کار مدیر پیمان گرفته شود و هم برای انجام به‌موقع تعهداتش.
مدیر پیمان می‌تواند در ازای انجام تمام و کمال تعهداتش در قرارداد و اجرای پروژه مطابق با کیفیت تعیین‌شده، به شما تضمین حسن انجام کار بدهد.
هم‌چنین می‌توانید از او در ازای انجام به‌موقع تعهداتش و پیش رفتن مطابق زمان‌بندی تعیین‌شده در قرارداد و تحویل ساختمان در موعد مقرر به شما تضمین عدم تاخیر در انجام تعهد دهد.
وثیقه‌های مختلف را می‌توانید به‌عنوان وثیقه تضمین از مدیر پیمان دریافت کنید که عبارت هستند از:
- چک تضمین
- سفته
- ضمانت‌نامه بانکی
- ضمانت‌نامه شخص ثالث
- وثیقه ملک یا دارایی غیرمنقول
تعیین شرایط فسخ قرارداد مدیریت پیمان
یکی دیگر از روش‌هایی که می‌توانید با استفاده از آن، اطمینان خود از انجام وظایف مدیر پیمان را افزایش دهید، تعیین شرایطی است که به موجب آن می‌توانید قرارداد را فسخ نمائید. این شرایط باید به‌صورت دقیق در قرارداد به توافق طرفین برسند.
بدیهی است که در صورت وقوع همان شرایطی که در قرارداد برای فسخ در نظر گرفته‌اید، حق فسخ قرارداد را پیدا می‌کنید و نمی‌توانید بدون توجه به مفاد قرارداد و صرفا به‌دلیل انجام یکی از وظایف مدیر پیمان، به فسخ قرارداد اقدام کنید.
مثلا اگر در قرارداد شرط کرده‌اید که در صورت تاخیر بیش از 20 روزه مدیر پیمان در تحویل ساختمان موضوع قرارداد، می‌توانید قرارداد را فسخ کنید، حق ندارید که در صورت عدم پایبند بودن مدیر پیمان در تامین مصالح تایید شده در قرارداد برای اجرای پروژه، قرارداد را فسخ نمائید.
تعیین جریمه در قبال عدم انجام وظایف مدیر پیمان
در نظر گرفتن جریمه در قبال عدم پایبندی مدیر پیمان به انجام تعهداتش، روشی دیگر برای ملزم کردن مدیر پیمان به انجام وظایفش است. جریمه را می‌توان برای عدم انجام تعهدات مختلف مدیر پیمان در گرفت که عبارت هستند از:
- تاخیر در تحویل ساختمان نوساز موضوع قرارداد
- عدم مطابقت کیفیت پروژه با کیفیت توافق‌شده در قرارداد
- انجام ناقص تعهدات
تعیین جریمه و خسارت در قبال عدم انجام تعهدات هر کدام از طرفین قرارداد، علاوه بر ملزم کردن آن‌ها به انجام وظایفشان، موجب می‌شود که هر طرف به‌دلیل خلف وعده طرف مقابل متضرر نشود.
نحوه پرداخت دستمزد مدیر پیمان
ساز و کار پرداخت دستمزد مدیر پیمان یا درصد مدیریت پیمان باید بهگونهای تعیین شود که به اقدامات انجام‌شده توسط مدیر پیمان و پیشرفت پروژه بستگی داشته باشد و مدیر بر اساس انجام تعهداتش، دستمزد دریافت کند.
ساز و کار پرداخت درصد مدیریت پیمان باید به‌صورت دقیق در قرارداد توافق شود و زمان‌های پرداخت این مبالغ و مقدار آن‌ها در هر دوره باجزئیات تعیین گردند. مثلا می‌توانید با مدیر پیمان توافق کنید که درصدی مشخص از دستمزد مدیر پیمان را به‌صورت ماهیانه و به نسبت اقدامات او در قرارداد پرداخت نمائید.
مدیر پیمان موظف است که پیش از دریافت دستمزد در هر دوره، گزارشی دقیق از اقداماتی که در آن مرحله از پروژه به انجام رسانده است، به کارفرما ارائه دهد.
شما به‌عنوان کارفرما می‌توانید به کمک مشاور گزارش مدیر پیمان را بررسی کنید و آن را با اقدامات انجام شده و تعهدات مدیر پیمان در قرارداد مطابقت دهید. در صورتی که همه چیز درست بود، می‌توانید درصد مدیریت پیمان تعیین‌شده را به او بپردازید.
نقش پیمانکاران جزء در قرارداد مدیریت پیمان
مدیر پیمان در قرارداد مدیریت پیمان حق دارد که بنا به صلاحدید خود و برای بهتر پیش رفتن پروژه از پیمانکاران جزء در اجرای قرارداد استفاده کند. پیمانکاران جزء در واقع پیمانکارانی هستند که توسط مدیر پیمان منصوب می‌شوند و هر کدام بخش‌های مختلف پروژه را به پیش می‌برند.
مدیریت این پیمانکاران، هماهنگی آن‌ها با یکدیگر و هم‌چنین نظارت بر اقداماتی که انجام می‌دهند، بر عهده مدیر پیمان است. او موظف است که با توجه به مفاد قرارداد و هم‌چنین زمان‌بندی تعیین‌شده برای انجام هر کدام از مراحل ساخت و ساز، به کمک پیمانکاران جزء و سایر کارکنان، پروژه با کیفیت مطلوب و در زمان مناسب به جلو ببرد.
کلیه مسئولیت‌های اقدامات مدیر پیمان بر عهده خود اوست
با توجه به این‌که مدیر پیمان برای اجرای عملیات عمرانی می‌تواند از پیمانکاران جزء و کارکنان مختلف بهره ببرد، ممکن این سوال در ذهنتان ایجاد شود که اجرای عملیات توسط این افراد، برای آن‌ها در قرارداد مدیریت پیمان مسئولیتی ایجاد می‌کند یا آن‌ها تنها در قبال مدیر پیمان مسئول هستند؟
پاسخ گزینه دوم است. کلیه مسئولیت‌های انجام اقدامات مدیر پیمان در قرارداد مدیریت پیمان تنها بر عهده خود اوست.
پیمانکاران جزء و سایر کارکنان دخیل در پروژه در مقابل شما به‌عنوان طرف مالک قرارداد، مسئولیتی ندارند و مدیر پیمان باید در برابر اشتباهات و قصور احتمالی این افراد و هرگونه عدم تطابق اقداماتش با مفاد قرارداد به شما پاسخگو باشد.
سخن پایانی
با آگاهی کامل از صلاحیت‌ها، تعهدات و وظایف مدیر پیمان، پیش‌بینی عدم انجام تعهدات او و ارائه راهکارهای درست در این شرایط می‌توانید قراردادی مستحکم و مطمئن را امضا کنید. هم‌چنین کمک گرفتن از یک مشاور خبره در قرارداد مدیریت پیمان می‌تواند شما را برای پیشرفت بهتر پروژه یاری کند.
اگر در مورد «وظایف مدیر پیمان» و کلیت قرارداد مدیریت پیمان هرگونه سوالی در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن بپرسید. ایرابن که تجربه ساخت عمارت‌های مختلف را در کارنامه خود دارد، انواع قراردادهای ساخت و ساز شامل قرارداد مدیریت پیمان، قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، قرارداد سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان و قرارداد مرمت و بازسازی را منعقد می‌کند و شما را در ساخت ساختمان یا آپارتمان مورد نظرتان یاری می‌نماید.
دریافت مشاوره رایگان قرارداد مدیریت پیمان ایرابن