پیمانکار باید چه خدماتی را تحت قرارداد مدیریت پیمان اجرا کند؟ مسئولیت‌های کافرما و پیمانکار در قرارداد مدیریت پیمان چیست؟ این قرارداد باید چگونه منعقد شود که در طول اجرای قرارداد کمترین مشکلات و اختلافات میان طرفین قرارداد به‌وجود بیاید؟ برای آشنایی با شرح خدمات مدیریت پیمان و مفاد این قرارداد با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و قراردادی مطمئن را امضا کنید.
قرارداد مدیریت پیمان چیست؟
قرارداد مدیریت پیمان قراردادی است که به موجب آن، فردی که قصد ساختن آپارتمان یا عمارت خود را دارد، صفر تا صد امور مربوط به ساخت و ساز ساختمان مانند گودبرداری، نقشه‌کشی، اجرای پروژه و حتی دریافت مجوزهای مورد نیاز برای ساخت و ساز را به یک پیمانکار یا مدیر پیمان می سپارد.
در قرارداد مدیریت پیمان، کلیه هزینه‌های ساخت و ساز بر عهده کارفرما یا مالک زمین و ساختمان است و شرکت ساختمانی یا شخص ثالثی که به‌عنوان پیمانکار، مدیریت پیمان را بر عهده می‌گیرد، با توجه به اقداماتی که انجام می‌دهد، درصد یا دستمزد خود را دریافت می‌کند.
در قرارداد مدیریت پیمان علاوه بر کارفرما و پیمانکار می‌توان فردی دیگری را دخیل کرد: مشاور. برای انتخاب مشاور در قرارداد مدیریت پیمان الزامی وجود ندارد و درصورت صلاحدید شما به‌عنوان کارفرما به پروژه اضافه می‌شود.
در مواقعی لازم است که کارفرما در انجام امور مختلف از فرد دیگری مشاوره بگیرد تا عملیات طراحی و ساخت و ساز به بهترین نحو انجام شود. در این حالت، یک مشاور در قرارداد مدیریت پیمان ایفای نقش می‌کند.
برای استفاده از راهنمایی‌های مشاور در طول اجرای قرارداد مدیریت پیمان، باید به‌صورت دقیق وظایف پیمانکار و مشاور و حدود مسئولیت‌های هر کدام را بدانید که بعدا در این زمینه به مشکل برنخورید. در ادامه شرح خدمات مدیریت پیمان پیمانکار و مشاور ارائه می‌شود که با وظایف هر کدام از این افراد در قرارداد آشنا شوید.
شرح خدمات مدیریت پیمان چیست؟
اما شرح خدمات قرارداد مدیریت پیمان چیست؟ این قرارداد چه مفادی را در بر می‌گیرد و برای انعقاد یک قرارداد درست باید به چه مواردی توجه کنید؟
صلاحیت‌ها و وظایف پیمانکار
کارفرما و پیمانکار طرف‌های اصلی قرارداد مدیریت پیمان هستند که هر کدام شرح وظایفی دارند. خدمات مدیریت پیمان توسط پیمانکار عبارت هستند از:
- بهره‌مندی از تجربه و مهارت کافی برای انجام امور عمرانی و اداری ساخت و ساز
- دارا بودن پروانه اشتغال اجرا از سازمان نظام مهندسی
- طراحی نقشه‌های ساختمان و مهندسی پروژه
- تعیین روش‌های مناسب اجرای پروژه
- تعیین تیم اجرای پروژه متشکل از مهندسان، کارگران ساختمانی و سایر پرسنل دخیل در ساخت و ساز
- مدیریت مالی پروژه
- مدیریت فنی پروژه مانند بررسی انطباق اجرای پروژه با استانداردها
- دریافت مجوزهای ساخت و ساز
- بیمه کردن پروژه و کلیه پرسنل دخیل در اجرای پروژه
- برنامه‌ریزی روند اجرای پروژه
- انتخاب و استخدام کارکنان مورد نیاز برای طراحی و اجرای پروژه
- مدیریت پیمانکاران جزء و ایجاد هماهنگی بین آن‌ها
- کنترل و مدیریت مراحل پیشرفت پروژه و عملکرد کارکنان
- اجرای عملیات عمرانی بر اساس مقرارت ملی ساختمان
- تحویل ساختمان در موعد مقرر قید شده در قرارداد
- و به‌طور کلی انجام کلیه وظایف قیدشده در قرارداد با جزئیات به توافق رسیده
وظایف مشاور
اما شرح خدماتی که مشاور باید در قرارداد مدیریت پیمان ارائه دهد، چیست؟ با انتخاب مشاور ممکن است بعضی از وظایفی که پیمانکار در صورت عدم دخیل بودن مشاور در پروژه باید انجام دهد، بر عهده مشاور قرار بگیرد.
اگر شخصی را به‌عنوان مشاور در قرارداد مدیریت پیمان خود دخیل می‌کنید، باید انجام این وظایف را از او انتظار داشته باشید:
- تهیه نقشه‌های ساختمان و دریافت مجوزهای ساخت و ساز
- امکان‌سنجی پروژه و تدوین طرح توجیهی برای آن
- تشخیص صلاحیت و انتخاب مدیر پیمان
- کنترل منطبق بودن نقشه‌ها با اجرای پروژه
- ایجاد هماهنگی میان مدیر پیمان و کارفرما
- نظارت دقیق و نزدیک بر چگونگی اجرای پروژه
- کنترل قرارداد مدیریت پیمان منعقدشده میان کارفرما و مدیر پیمان
- نظارت بر هزینه‌های ساخت و ساز و خرید مصالح مورد نیاز
- نظارت بر اعمال خواسته‌های کارفرما در طراحی و اجرای پروژه
صلاحیت‌ها و وظایف کارفرما
حالا که با خدمات مدیریت پیمان که باید توسط پیمانکار و مشاور آشنا شدید، نوبت به آن می‌رسد که وظایف خود به‌عنوان کارفرمای پروژه را هم بدانید.
وظایف کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان عبارت است از:
- تامین کلیه هزینه‌های مورد نیاز برای راه‌اندازی، طراحی و اجرای پروژه
- تعیین مدیر پیمان و مشاور پروژه
- تایید مفاد قرارداد مدیریت پیمان
- اتخاذ تصمیمات اساسی در مورد طرح و اجرای ساختمان مورد ساخت
- در نظر گرفتن صلاح پروژه و سود حاصل از آن در قراردادهای عمومی
- بهره‌مندی از توانایی لازم برای مدیریت پروژه در قراردادهای دوعاملی (متشکل از کارفرما و پیمانکار)
دریافت مشاوره رایگان قرارداد مدیریت پیمان ایرابن
شرح خدمات مدیریت پیمان توسط پیمانکار یا مدیر پیمان
مدیر پیمان در واقع پیمانکاری است که با شما قرارداد مدیریت پیمان امضا می‌کند و مسئولیت مدیریت و اجرای پروژه‌تان را بر عهده می‌گیرد. در بخش قبلی به وظایف او در این قرارداد اشاره شد.
در این بخش شرح خدمات مدیریت پیمان که باید توسط پیمانکار مربوطه انجام شود، ارائه می‌شود تا بیشتر با وظایف او آشنا شوید.
برنامه‌ریزی برای اجرای پروژه، از خدمات مهم مدیریت پیمان
بر اساس قرارداد مدیریت پیمان، طراحی، برنامه‌ریزی و اجرای کلیه فرایندهای عمرانی بر عهده پیمانکار یا مدیر پیمان طرف قرارداد است.
پیمانکار باید با توجه به تعهداتی که در قرارداد بر عهده گرفته است و دوره‌های زمانی معین پیشرفت پروژه که در مورد آن‌ها با کارفرما به توافق رسیده است، به‌درستی برنامه‌ریزی کند و به تعهداتش عمل نماید.
از آن‌جایی که برنامه‌ریزی انجام پروژه بر عهده پیمانکار است، او متعهد است که پروژه را در بازه‌های زمانی و با کیفیت توافق‌شده به اجرا برساند.
در صورتی که به‌عنوان کارفرما متعهد شده باشید که با پیشرفت هر بخش از پروژه، هزینه‌های انجام پروژه را در اقساط مختلف به پیمانکار بپردازید و به تعهدات خود پایبند نباشید، مسئولیت توقف پروژه و ضرر و زیان‌های ناشی از آن بر عهده شماست.
استخدام کارکنان پروژه، یکی از موارد شرح خدمات مدیریت پیمان
زمانی که پیمانکار متعهد می‌شود که بر اساس قرارداد مدیریت پیمان، ساختمان مربوطه را در موعد مقرر به کارفرما تحویل دهد، باید بر اساس برنامه‌ریزی‌های خود تعداد مورد نیاز مهندسان، کارگران و سایر کارکنان با کیفیت کاری مطلوب را استخدام کند.
در اجرای پروژه‌هایی که پیمانکار متعهد شده است که آن‌ها را در موعد زمانی نزدیک و سریع تحویل دهد، باید علاوه بر استخدام افراد متخصص به تعداد کافی، سپردن بخش‌های مختلف پروژه به پیمانکاران جزء در صورت لزوم، تامین مصالح و ابزار کافی مورد نیاز برای ساخت و ساز، پروژه را به‌گونه‌ای مدیریت کند که سرعت عمل در ساخت و ساز موجب پایین آمدن کیفیت اجرای پروژه نشود و او بتواند به تعهدات مربوط به عملکرد و کیفیت نیز پایبند بماند.
اگر فکر می‌کنید که پیمانکار مورد نظرتان نمی‌تواند ساختمان را در موعد زمانی مقرر و با کیفیت مورد انتظار شما تحویل دهد و ابزار و کارکنان کافی را در اختیار ندارد، باید در انتخاب پیمانکار خود تجدید نظر کنید و از توانایی او اطمینان حاصل نمائید.
انتخاب پیمانکار دوم از جانب پیمانکار طرف قرارداد مدیریت پیمان
شرکتی که به‌عنوان پیمانکار اصلی در قرارداد مدیریت پیمان انتخاب می‌کنید، برای اجرای باکیفیت پروژه و تحویل به موقع ساختمان مورد نظر، لازم است تا اجرای پروژه را به بخش‌های مختلف تقسیم‌بندی کند و هر کدام از این بخش‌ها را به پیمانکارانی بسپارد.
این پیمانکاران که از جانب پیمانکار اصلی و نه از طرف کارفرما انتخاب می‌شود، پیمانکار جزء یا دست دوم نام دارند. این پیمانکاران به‌صورت مسنقیم با کارفرما قرارداد امضا نمی‌کنند و طرف حساب آن‌ها، پیمانکار اصلی پروژه است.
اما آیا کارفرما در انتخاب و تایید پیمانکاران جزء نقش دارد؟ بر اساس ماده 24 شرایط عمومی پیمان، در قرارداد مدیریت پیمان میان کارفرما و پیمانکار اصلی قید شود که پیمانکاران جزء باید به تایید کارفرما برسند، باید این توافق اجرا شود و پیمانکار اصلی، تاییدیه پیمانکاران جزء را از کارفرما بگیرد.
در صورتی که موضوعی در قرارداد مطرح نشود، با توجه به این‌که پیمانکار اصلی طرف قرارداد مدیریت پیمان است، پیمانکاران جزء مسئولیتی در قرارداد ندارند و پیمانکار اصلی در قرارداد مسئول انجام وظایفی است که این پیمانکاران بر عهده دارند.
بیمه کردن کارکنان دخیل در اجرای پروژه، از موارد شرح خدمات مدیریت پیمان
مسئولیت کلیه افرادی که در انجام پروژه نقش دارند، بر عهده پیمانکار یا مدیر پیمان طرف قرارداد مدیریت پیمان است و او وظیفه دارد که کارکنان دخیل در انجام پروژه را بیمه کند.
به‌عنوان کارفرما این موضوع را در شرح خدمات مدیریت پیمان پیمانکار در قرارداد قید کنید و او را ملزم کنید که با بیمه کردن کارکنان، به کارکنان پروژه امنیت خاطر بدهد.
بیشتر بخوانید: نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان
اجزای اصلی قرارداد مدیریت پیمان
برای این‌که شرح خدمات مدیریت پیمان و مسئولیت‌های طرفین قرارداد به‌درستی تعیین شود، باید در تدوین اجزای مختلف این قرارداد دقت کنید و با در نظر گرفتن همه جوانب بهترین قرارداد را تنظیم نمائید. به‌طور کلی می‌توان 3 بخش اصلی را برای قرارداد مدیریت پیمان در نظر گرفت:
- شرایط قرارداد
- مدت قرارداد
- روش محاسبه دستمزد پیمانکار
1- شرایط قرارداد
یکی از اقدامات مهم در تدوین قرارداد مدیریت پیمان، تعیین شرایط این قرارداد است. تعیین شرایط شامل
- تعیین وظایف و مسئولیت‌های هر کدام از اشخاص حقیقی و حقوقی مسئول در قرارداد،
- تعیین ساز و کار اجرای قرارداد
- و پیش‌بینی اختلافات و مشکلات احتمالی میان طرف‌های قرارداد
است که هر کدام از این بخش‌ها باید با جزئیات به توافق طرف‌های قرارداد برسند.
هر چقدر مسئولیت‌های طرف‌های قرارداد با جزئیات بیشتر و مفصل‌تر توضیح داده شوند و اختلافات احتمالی میان آن‌ها بهتر پیش‌بینی شود، اجرای قرارداد بهتر به پیش می‌رود و احتمال بروز اختلافات در طول اجرای پروژه کمتر می‌شود.
زمانی که در قرارداد مدیریت پیمان، علاوه بر پیمانکار، مشاور هم دخیل می‌کنید، باید شرح وظایف و مسئولیت‌های هر کدام از این افراد به‌صورت دقیق تعیین شود تا وظایف این افراد با یکدیگر هم‌پوشانی و تلاقی پیدا نکند یا قرارداد به‌گونه‌ای تنظیم نشود که وظیفه‌ای در قرارداد مسئول مشخصی نداشته باشد.
2- مدت قرارداد
مدت زمان اجرای قرارداد باید با توجه به عواملی مانند وسعت پروژه، تعداد کارکنان دخیل در پروژه و کیفیت ساخت تعیین شود.
با توجه به این‌که به‌عنوان کارفرما می‌خواهید چه زمانی ساختمان یا آپارتمان مورد قرارداد را تحویل بگیرید و چه برنامه‌ای برای ساختمان مورد نظرتان دارید و هم‌چنین با توجه به توانایی‌های پیمانکار طرف قرارداد می‌توانید در مورد مدت اجرای قرارداد و موعد تحویل ساختمان به توافق برسید.
پیش‌بینی هزینه‌های ساخت و ساز نیز از عواملی است که بر تعیین مدت زمان قرارداد از جانب شما تاثیر می‌گذارد. ممکن است پیش‌بینی شما این باشد که هزینه مصالح و نیروهای کار ساخت و ساز در آینده‌ای نزدیک افزایش چشمگیری پیدا می‌کند.
با توجه به این پیش‌بینی، قرارداد را طوری تنظیم می‌کنید که اجرای پروژه در مدت زمان مشخصی پیش از این افزایش قیمت، به پایان برسد. طرف پیمانکار با افزایش تعداد کارکنان دخیل در انجام پروژه می‌تواند سرعت ساخت و ساز را افزایش دهد و ساختمان را در موعد مقرر به شما تحویل دهد. البته باید حواستان باشد که کیفیت ساخت را به‌دلیل افزایش سرعت از دست ندهید.
یکی از موضوعاتی که باید در مورد مدت قرارداد پیش‌بینی کنید، عدم تعهد پیمانکار در انجام وظایفی است که در قرارداد مورد توافق قرار گرفته است. می‌توانید در قرارداد قید کنید که در صورت این‌که پیمانکار به تعهدات خود عمل نکند، قرارداد می‌تواند زودتر از موعد مقرر فسخ شود.
3- محاسبه دستمزد پیمانکار
محاسبه حق‌الزحمه مدیریت پیمان پیمانکار از موضوعات مهمی است که می‌تواند به روش‌های مختلف انجام شود. برخی از روش‌های محاسبه دستمزد پیمانکار در قرارداد مدیریت پیمان عبارت هستند از:
- به‌عنوان درصدی از درآمد فروش ساختمان
- به‌عنوان درصد از سود ناخالص حاصل از فروش ساختمان
- مبلغی مشخص بر اساس عملکرد پیمانکار
با در نظر گرفتن عوامل مختلف باید بهترین روش محاسبه دستمزد را انتخاب کنید و در مورد آن با پیمانکار مربوطه به توافق برسید.
بیشتر بخوانید: تقسیم واحدها و پارکینگ در مشارکت در ساخت
نکات مهم در شرح خدمات مدیریت پیمان
شرح خدمات مدیریت پیمان شامل مسئولیت‌ها و وظایف پیمانکار و در صورت لزوم مشاور پروژه می‌شود که در در صورت انجام همه تعهدات، قرارداد به‌خوبی به پایان می‌رسد و طرف‌های قرارداد به خواسته‌های خود می‌رسند.
اما همیشه همه چیز به‌درستی به پیش نمی‌رود و برخی از مشکلات داخلی و خارجی روی اجرای پروژه و انجام تعهدات طرف‌های قرارداد تاثیر می‌گذارد.
بنابراین به‌عنوان کارفرمای پروژه باید تا جایی که امکان دارد مشکلات و اتفاقات احتمالی را پیش‌بینی کنید و برای هر کدام از آن‌ها راه حلی را در قرارداد قید کنید. در ادامه به برخی از مواردی که باید آن‌ها را در طول اجرای پروژه پیش‌بینی کنید، می‌پردازیم.
خارج شدن پروژه از برنامه زمانی توافق‌شده
زمان‌بندی عملیات مختلف قرارداد مدیریت پیمان مورد توافق طرف‌های قرارداد قرار می‌گیرد و پیمانکار متعهد می‌شود که بر اساس این زمان‌بندی، گام‌های ساخت و ساز پروژه را طی کند. اما ممکن است شرایطی پیش بیاید که پروژه از برنامه زمانی مقرر خود خارج شود و شما به‌عنوان کارفرما از این موضوع متضرر شوید.
برخی از اتفاقات و اقداماتی که زمان‌بندی پروژه را تحت تاثیر قرار می‌دهد، عبارت هستند از:
- شرایط نامساعد آب و هوایی (مانند بارش برف)
- اعتصاب کارگران و کارکنان دخیل در پروژه
- تغییرات مورد نیاز در طول اجرای پروژه با توافق طرف‌های قرارداد
- تاخیر در بازرسی پروژه
البته بسته به مفاد قرارداد، عدم انجام تعهدات کارفرما نیز می‌تواند زمان تحویل ساختمان مورد قرارداد را به تعویق برساند.
اگر توافق کرده باشید که دستمزد پیمانکار را در بازه‌های زمانی مشخص و با انجام هر کدام از بخش‌های پروژه بپردازید و ادامه پروژه را به پرداخت‌ها منوط کرده باشید، در صورت عدم تعهد شما در پرداخت، پروژه از زمان‌بندی مقرر خود خارج می‌شود.
تعیین جریمه عدم تعهد، از نکات شرح خدمات مدیریت پیمان
اگر هر کدام از طرف‌های قرارداد به تعهدات خود عمل نکنند، چه جریمه‌هایی شامل حال آن‌ها می‌شود؟ برای تاخیر در اجرای بخش‌های مختلف پروژه، تاخیر در پرداخت کارفرما، مطلوب نبودن کیفیت پروژه و نقض هر قسمت از مفاد قرارداد توسط هر کدام از طرف‌های قرارداد، باید جریمه‌ای در نظر گرفته شود تا هیچ‌کدام از طرف‌ها متضرر نشوند.
توجه کنید که جریمه‌هایی که برای عدم تعهد وظایف طرف‌های قرارداد در نظر گرفته می‌شود و مورد توافق قرار می‌گیرد، باید معقول باشد. در غیر این‌صورت، اگر در این مورد دچار اختلاف شوید، ممکن است دادگاه آن را تشخیص ندهد و نتوانید از این طریق مشکلتان را حل و فصل کنید.
پرداخت حق‌الوکاله
اگر طرف‌های قرارداد در طول اجرای پروژه دچار اختلاف شوند و تصمیم بگیرند که برای حل مشکلشان به دادگاه مراجعه کنند، هزینه‌های وکالت هم به هزینه‌های پروژه اضافه می‌شود. این موضوع چه کسی هزینه‌های وکالت را پرداخت کند، ممکن است خودش موجب بروز اختلاف شود!
بنابراین باید آینده‌نگر باشید و چنین هزینه‌هایی را در قرارداد پیش‌بینی کنید. با تعیین مسئول پرداخت حق‌الوکاله در صورت بروز اختلافات و یا تعیین درصد هزینه‌ای که باید هر کدام از طرف‌ها به‌عنوان حق‌الوکاله پرداخت کنند، چنین مشکلی را از پیش رو بردارید.
تفاوت قرارداد مدیریت پیمان با قرارداد مشارکت در ساخت
ممکن است قرارداد مدیریت پیمان را با قرارداد مشارکت در ساخت اشتباه بگیرید. برای این‌که این مسئله برایتان روشن شود، باید هر کدام از این قراردادها را بشناسید.
همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، در قرارداد مدیریت پیمان، کلیه هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز بر عهده کارفرماست و پیمانکار یا مدیر پیمان متعهد می‌شود که کلیه امور ساخت و ساز ساختمان مورد قرارداد را انجام دهد و دستمزد یا حق‌الزحمه خود را از کارفرما دریافت می‌کند.
اما در قرارداد مشارکت در ساخت، همان‌طور که از اسم قرارداد مشخص است، شما به‌عنوان مالک، زمین یا ملک خود را برای ساخت در اختیار شرکت ساخت و ساز یا سازنده قرار می‌دهید و با او در مالکیت ساختمان یا آپارتمانی که بنا می‌شود، شریک می‌شوید. در این قرارداد، پرداخت هزینه‌های ساخت و ساز بر عهده سازنده است.
سخن آخر
در صورت آشنایی با «شرح خدمات مدیریت پیمان» در این قرارداد و آگاهی از وظایف طرف‌های قرارداد می‌توانید قراردادی بهتر را تنظیم کنید. با پیش‌بینی شرایط آینده‌ای که ممکن است بر اجرای پروژه حاکم شود و آینده‌نگری در مورد اختلافات احتمالی بین شما و پیمانکار و لحاظ کردن پیش‌بینی‌های خود در قرارداد مدیریت پیمان می‌توانید احتمال اجرای موفقیت‌آمیز پروژه را افزایش دهید.
اگر در مورد قرارداد مدیریت پیمان سوالاتی را در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن بپرسید. ایرابن که تجربه ساخت عمارت‌های مختلف را در کارنامه خود دارد، انواع قراردادهای ساخت و ساز مانند قرارداد مدیریت پیمان، قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، قرارداد سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان و قرارداد مرمت و بازسازی را منعقد می‌کند و شما را در ساخت ساختمان یا آپارتمان مورد نظرتان یاری می‌نماید.