با توجه به مفاد قرارداد، طرف سازنده باید چقدر بلاعوض مشارکت در ساخت به شما پرداخت کند؟ روش محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت در قراردادهای مختلف چگونه است؟ آیا فرمولی مشخص برای محاسبه این مبلغ وجود دارد؟ با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و یک قرارداد مشارکت در ساخت محکم و قابل اعتماد را امضا کنید.
بلاعوض مشارکت در ساخت چیست؟
بلاعوض مشارکت در ساخت مبلغی است که برای برقراری تعادل بین آورده‌های طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، پرداخت می‌شود و بر تعیین مالکیت هر کدام از طرفین اثرگذار است.
در واقع سازنده یا مالک با پرداخت بلاعوض مشارکت در ساخت، در شرایطی که آورده‌های طرفین به‌صورتی است که هر طرف نمی‌تواند مالک تعداد مشخصی واحد آپارتمانی شود، تقسیم مالکیت ساختمان نوساز را امکان‌پذیر می‌کند.
مثلا شرایطی را در نظر بگیرید که پس از انجام محاسبات مشخص می‌شود که آورده‌های شما به‌عنوان مالک، 43 درصد و آورده‌های سازنده، 57 درصد از ارزش کل ساختمان نوساز 5 طبقه موضوع قرارداد مشارکت در ساخت را تشکیل می‌دهد.
در این وضعیت ممکن است امکان تقسیم واحدها وجود نداشته باشد؛ بنابراین سازنده می‌تواند با پرداخت مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت، درصد آورده‌ها را به‌صورت 60 درصد در برابر 40 درصد به نفع خود تغییر می‌دهد و مالک 3 طبقه از 5 طبقه می‌شود. این امکان برای طرف مالک نیز وجود دارد.
البته محاسبه درصد مالکیت طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و این‌که واحدهای کدام طبقه به کدام طرف تعلق می‌گیرد، باید به‌صورت دقیق در قرارداد انجام شود و به توافق طرفین برسد.
توجه داشته باشید که ممکن است این‌طور جا افتاده باشد که در قرارداد مشارکت در ساخت، پرداخت بلاعوض از طرف سازنده انجام می‌گیرد، اما این مبلغ می‌تواند از جانب مالک نیز به سازنده نیز پرداخت شود.
ولی اگر به‌عنوان مالک توانایی مالی برای پرداخت این مبلغ را نداشته باشید، می‌توانید درصد مشارکت را تغییر دهید، مبلغ بلاعوض را دوباره محاسبه کنید و از سازنده بلاعوض جدید را دریافت کنید.
محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت چگونه است؟
حال سوال این است که آیا فرمولی مشخص برای محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت وجود دارد؟ پاسخ مثبت است. با توجه به آورده‌ها و قدرالسهم خود به‌عنوان مالک و هم‌چنین آورده سازنده می‌توانید بلاعوض مشارکت در ساخت را محاسبه کنید.
فرمول محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت عبارت است از:
حال با ارائه یک مثال، این فرمول را پیاده‌سازی می‌کنیم. فرض کنید که آورده شما به‌عنوان مالک، زمین یا ملکی کلنگی به ارزش 10 میلیارد تومان باشد و کلیه هزینه‌های ساخت و ساز پروژه که آورده سازنده است، 6 میلیارد تومان محاسبه شود. ساختمان موضوع قرارداد نیز یک آپارتمان 5 واحدی است.
اگر در قرارداد مشارکت در ساخت توافق کرده باشید که 3 واحد از این 5 واحد سهم شما به‌عنوان مالک زمین شود و 2 واحد به مالکیت سازنده درآید (درصد شراکت 60-40 به نفع مالک)، محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت به این صورت انجام می‌شود:
در این مثال، سازنده باید 400 میلیون تومان به مالک پرداخت کند تا بتواند مالک 2 واحد از آپارتمان موضوع قرارداد شود.
اما در این فرمول، همیشه مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت مثبت نمی‌شود. مثالی دیگر را ارائه می‌دهیم تا متوجه شوید در صورت منفی شدن این مبلغ، چه شرایطی رقم می‌خورد.
فرض کنید که آورده شما به‌عنوان مالک، زمین یا ملکی کلنگی به ارزش 10 میلیارد تومان باشد و کلیه هزینه‌های ساخت و ساز پروژه و ارزش اقدامات سازنده نیز که آورده سازنده است، 10 میلیارد تومان محاسبه شود. هم‌چنین ساختمان موضوع قرارداد یک آپارتمان 10 واحدی است.
درصد مشارکت نیز مانند مثال قبل، 60-40 به نفع مالک است. در این مثال، بلاعوض مشارکت در ساخت این‌گونه محاسبه می‌شود:
احتمالا پیش از محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت، با توجه به آورده‌های طرفین قرارداد و درصدهای مشارکت، متوجه شدید که مالک باید به سازنده مبلغ بلاعوض پرداخت کند.
همان‌طور که در فرمول مشاهده می‌کنید، مبلغ بلاعوض منفی شد؛ یعنی باید مالک باید 2 میلیارد تومان را به سازنده پرداخت کند تا بتواند مالک 60 درصد یا 6 واحد از آپارتمان مورد نظر شود.
حالا اگر به‌عنوان مالک توانایی مالی برای پرداخت این مبلغ را نداشته باشید، باید چه تصمیمی بگیرید؟ همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، در این شرایط می‌تواند درصد مشارکت را تغییر دهید. هم‌چنین به‌عنوان مالک می‌توانید یکی از واحدهای آپارتمان را پیش‌فروش کنید تا بتوانید این مبلغ را بپردازید.
حال فرض کنید که توانایی پرداخت مبلغ بلاعوض به سازنده را دارید و می‌خواهید درصد مشارکت در ساخت را تغییر دهید. این درصد چگونه باید تغییر پیدا کند؟
اگر درصد مشارکت را به 50-50 تغییر دهید، فرمول محاسبه بلاعوض به این صورت محاسبه می‌شود:
بنابراین با توجه به برابر بودن آورده‌های دو طرف قرارداد، با تغییر درصد مشارکت به 50-50 نیازی نیست که هیچ‌کدام از طرفین به دیگری بلاعوض بپردازند.
دریافت مشاوره رایگان در مورد امضای قرارداد مشارکت در ساخت
نحوه پرداخت مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت
پس از این‌که با محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت آشنا شدید، نوبت به آن می‌رسد که از نحوه پرداخت این مبلغ نیز مطلع شوید. بلاعوض باید در چه زمان‌ها و با چه ساز و کاری پرداخت شود؟
اگر قرار است که سازنده مبلغ بلاعوض را به شما پرداخت کند، بهتر است که بخش عمده این مبلغ، مثلا حدود دو سوم مبلغ را بعد از صدور جواز ساخت دریافت کنید. در واقع بهتر است که یک‌سوم مبلغ بلاعوض را در هنگام عقد قرارداد از سازنده بگیرید و دو سوم باقی‌مانده را پس از صادر شدن جواز ساخت دریافت کنید.
دلیل تعیین این شیوه پرداخت، امکان عدم صدور جواز ساخت یا تغییر قوانین است. ممکن است سازنده نتواند جواز ساخت را مطابق مفاد قرارداد دریافت کند و تصمیم بگیرید قرارداد را فسخ نمائید. در چنین شرایطی، اگر مبلغ کمتری را به‌عنوان بلاعوض از سازنده دریافت کرده باشید، می‌توانید راحت‌تر آن را به سازنده پس بدهید.
در محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت فقط به عرف تکیه نکنید
تعیین مبلغ بلاعوض بر اساس عرف نیز صورت می‌گیرد. محاسبه بلاعوض به این روش با توجه به محله‌ای که ساختمان در آن‌جا بنا می‌شود و به‌صورت متری تعیین می‌گردد.
مثلا گفته می‌شود که بر اساس عرف، برای هر متر زمین در محله زعفرانیه، سازنده باید 40 میلیون تومان را به‌عنوان بلاعوض در نظر بگیرید و مثلا برای یک زمین 100 متری، سازنده باید 4 میلیارد بلاعوض به مالک طرف قرارداد مشارکت در ساخت پرداخت کند.
با این‌که مبلغ بلاعوض محاسبه‌شده بر اساس عرف و بر اساس محاسبات و مطابق فرمول به یکدیگر نزدیک هستند، اما روش بهتر این است که بلاعوض را با استفاده از فرمول به‌صورت دقیق محاسبه کنید.
برای آشنایی با عرف در قرارداد مشارکت در ساخت، می توانید مقاله «عرف قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
تفاوت قرض‌الحسنه با بلاعوض مشارکت در ساخت
یکی از مبالغی که سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به مالک می‌پردازد، قرض‌الحسنه اسکان مالک است تا مالک در مدت زمانی که ملکش توسط سازنده، مورد ساخت و ساز قرار می‌گیرد، بتواند ملکی را برای اسکان اجاره یا رهن نماید. مالک موظف است که در پایان اجرای قرارداد، این مبلغ را به سازنده پس دهد.
این مبلغ باید به اندازه‌ای باشد که به‌عنوان مالک بتوانید در حوالی ملک خود، ملکی را با متراژی مشابه ملک خودتان برای سکونت تهیه کنید. سازنده در صورت در اختیار داشتن ملکی که این ویژگی‌ها را داشته باشد، می‌تواند آن ملک را به‌جای مبلغ قرض‌الحسنه در اختیارتان قرار دهد.
با توجه به تعریف بلاعوض و قرض‌الحسنه، متوجه تفاوت این دو مبلغ شدید. اما نکته‌ای که وجود دارد این است که سازنده می‌تواند قرض‌الحسنه را در قالب مبلغ بلاعوض مشارکت در ساخت به شما به‌عنوان مالک پرداخت کند.
نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت
در محاسبه آورده‌های طرفین قرارداد، عوامل مختلف را در نظر بگیرید
یکی از عوامل تاثیرگذار بر محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت، تعیین آورده‌های هر کدام از طرفین قرارداد است. هم باید ارزش زمین یا ملک کلنگی که برای ساخت در اختیار سازنده قرار می‌دهید، به‌عنوان آورده خود به‌عنوان مالک با دقت محاسبه کنید و هم باید آورده سازنده را به‌صورت دقیق مورد محاسبه قرار دهید.
برخی از عوامل تاثیرگذار بر محاسبه آورده و تعیین درصد مشارکت مالک عبارت هستند از:
- محل قرارگیری ملک
- موقعیت قرارگیری ملک
- دسترسی‌های ملک
- کیفیت نقشه و استانداردهای طول و عرض ملک
آورده سازنده فقط مربوط به هزینه‌های مصالح و استخدام کارکنان نیست، بلکه تخصص و مهارت‌های ساخت و ساز را نیز در بر می‌گیرد.
در واقع در شرایطی که تعداد کارکنان یکسان و میزان مصالح برابر توسط دو سازنده مختلف برای اجرای قرراداد مشارکت در ساخت در نظر گرفته می‌شوند، نمی‌توان آورده این دو سازنده را یکسان در نظر گرفت.
سطح تخصص و مهارت سازندگان و کیفیت ساخت و ساز آن‌ها باید در محاسبه آورده‌هایشان در قرارداد در نظر گرفته شوند.
برخی از عوامل تاثیرگذار بر محاسبه آورده و تعیین درصد مشارکت سازنده عبارت هستند از:
- حسن شهرت و مهارت‌های ساخت و ساز سازنده
- کیفیت مصالح مورد نیاز
- کلیه هزینه‌های مورد نیاز برای ساخت و ساز (شامل هزینه مصالح، نیروهای انسانی و سایر هزینه‌ها)
سخن آخر
«محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت» از بخش‌های مهم قرارداد مشارکت در ساخت است و در کنار محاسبه دقیق درصد مشارکت طرفین قرارداد، حائز اهمیت است. با توجه به آورده‌های طرفین، مشخصات واحدهای آپارتمانی و ویژگی‌های بخش‌های مختلف آپارتمان نوساز باید مالکیت هر کدام از طرفین به آن‌ها اختصاص پیدا کند و پرداخت بلاعوض، تعیین مالکیت طرفین را عادلانه می‌کند.
اگر در مورد «بلاعوض مشارکت در ساخت» و به‌طور کلی انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت سوالاتی در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن بپرسید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌کند و شما را در مالکیت ساختمان مطلوبتان یاری می‌کند.
انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان با گروه ساختمانی ایرابن
