برای امضای قرارداد مشارکت در ساخت چه مسائلی به‌عنوان عرف شناخته می‌شود؟ درصد مالکیت مشارکت در ساخت چگونه تعیین می‌شود و چه عواملی روی آن تاثیر می‌گذارند؟ عرف قرارداد مشارکت در ساخت در مسائل مختلف چیست؟ مسئولیت‌ها و وظایف هر کدام از طرفین قرارداد چیست؟ اصلا آیا باید در امضای این قرارداد به عرف بازار اهمیت دهید یا شرایط ملک و پروژه خود را بسنجید؟ با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و خودتان را برای انعقاد یک قرارداد استاندارد مشارکت در ساخت آماده کنید.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
پیش از آن‌که با عرف قرارداد مشارکت در ساخت آشنا شوید، باید ماهیت این قرارداد را بشناسید و مسئولیت‌ها و وظایف هر کدام از طرفین قرارداد را بشناسید.
قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که بر اساس آن، یک طرف قرارداد به‌عنوان مالک، زمین یا ملک کلنگی خود را در اختیار طرف سازنده قرار می‌دهد تا ساختمانی جدید را در آن زمین بنا کنید. طبق این قرارداد، هر کدام از طرفین، در مالکیت ساختمان جدید شریک می‌شوند.
درصد مالکیت مالک و سازنده بر اساس عواملی مانند موقعیت جغرافیایی و کیفیت مکانی زمین یا ملک مورد نظر و کیفیت کار و حسن شهرت سازنده تعیین می‌شود و به توافق طرفین قرارداد می‌رسد.
آیا باید در تعیین درصد مالکیت، عرف قرارداد مشارکت در ساخت را در نظر بگیرید؟
تعیین درصد مالکیت هر کدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، به‌عنوان یکی از موضوعات مهم در انعقاد قرارداد باید با دقت و بررسی همه جوانب تعیین شود.
در این مورد به‌جای این‌که به عرف اهمیت دهید، باید به ویژگی‌های ملک خود و توانایی‌های طرف سازنده توجه کنید.
برخی از عوامل تاثیرگذار در تعیین درصد مشارکت طرفین قرارداد عبارت هستند از:
- موقعیت جغرافیایی ملک
- کیفیت مکانی ملک
- کیفیت نقشه و استانداردهای طول و عرض ملک
- حسن شهرت و مهارت‌های ساخت و ساز سازنده
- کیفیت مصالح مورد نیاز
- کلیه هزینه‌های مورد نیاز برای ساخت و ساز (شامل هزینه مصالح، نیروهای انسانی و سایر هزینه‌ها)
این‌که بدون توجه به ویژگی‌های ملک خود و میزان قدرت ساخت و ساز سازنده، درصد مالکیتی را صرفا به این دلیل که مطابق عرف بازار است، تعیین کنید، کاری اشتباه است.
این‌که بدون بررسی دقیق ویژگی‌های مختلف، روی درصدهای مشارکت کلی مانند درصدهای 50-50 یا 40-60 توافق کنید، نیز درست نیست. ممکن است پس از تحلیل خصوصیات ملک و سازنده، به چنین درصدهایی برسید ولی نباید در این مورد ساده‌انگار باشید.
بیشتر بخوانید: «تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت»
عرف قرارداد مشارکت در ساخت در نحوه انتقال سند
انتقال سند در قراردادهای مشارکت در ساخت از موارد مهمی است که به‌عنوان مالک باید در مورد بهترین شیوه آن با طرف سازنده توافق کنید. سه روش معمول و عرف برای انتقال سند در این قراردادها وجود دارد که عبارت هستند از:
- انتقال سند در ابتدای پروژه و با چک تضمینی سازنده
- انتقال سند در انتهای پروژه و با چک تضمینی مالک
- انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم هر کدام از طرفین قرارداد
توجه کنید که پرریسک‌ترین شیوه انتقال سند برای شما به‌عنوان مالک، روش اول است. اگر در ابتدای پروژه و پیش از آن‌که هیچ‌گونه عملیات ساخت و ساز به انجام برسد، سهم مالکیت یا چند دانگ از ملک را به سازنده انتقال دهید، او را بدون انجام هیچ‌کاری مالک بخشی از ملک خود می‌کنید.
در این روش، اگر شهرداری مجوز ساخت و ساز ساختمان شما را صادر نکند، سازنده در طول اجرای پروژه از دنیا برود، با سازنده دچار اختلاف شوید و او نخواهد که قرارداد را فسخ کند یا هر اتفاقی در طول اجرای پروژه رخ دهد که ادامه یافتن پروژه را با مشکل مواجه کند، درگیر چالش‌های حقوقی می‌شوید.
در روش انتقال سند در انتهای پروژه با چک تضمینی مالک، شما به‌عنوان مالک در قرارداد متعهد می‌شوید که پس از پایان یافتن پروژه و تحویل ساختمان آماده سکونت، سند سهم سازنده را به او انتقال می‌دهید. این روش ریسک کمتری از روش اول دارد ولی باید بتوانید در مورد انتخاب این روش با طرف سازنده توافق کنید.
یکی از روش‌های انتقال سند که می‌تواند رضایت شما و سازنده را در پی داشته باشد، انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم طرفین قرارداد و در طول پیشرفت پروژه است.
در این روش، در مراحل مختلف پیشروی پروژه و بر اساس هزینه‌های پرداخت‌شده و عملیات انجام‌شده توسط سازنده در مرحله، درصد مشخصی از ملک را به نام سازنده، سند می‌زنید.
برای آشنایی با هر کدام از این روش‌های انتقال سند، مقاله «نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
در قرارداد مشارکت در ساخت باید چه مواردی قید شود؟
روی چه مواردی در قرارداد مشارکت در ساخت باید با طرف سازنده به توافق برسید؟ باید چگونه قرارداد را تنظیم کنید که از نظر قانونی قابل اعتماد باشد و بتوانید در صورت بروز اختلافات به آن استناد کنید؟
این موارد باید در قرارداد مشارکت در ساخت لحاظ شوند:
- وظایف و تعهدات مالک
- وظایف و تعهدات سازنده
- تعیین ضمانت برای انجام تعهدات
- زمان تحویل ساختمان نهایی
- نسبت سهم هر کدام از طرفین
- نحوه انتقال سند
- پیش‌بینی اختلافات و مشکلات احتمالی بین طرفین
- انتخاب داور برای حل و فصل اختلافات احتمالی
در ادامه هر کدام از این موارد تشریح می‌شوند. توجه کنید که عرف قرارداد مشارکت در ساخت یا مسائلی که در طول سال‌ها مورد پذیرش مالکین و سازنده‌ها در این قرارداد قرار گرفته‌اند، نباید مانع قانونی برای اجرای قرارداد ایجاد کند و مخل اجرای درست پروژه و پیگیری‌های حقوقی احتمالی شود.
انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با گروه ساختمانی ایرابن
وظایف و تعهدات مالک
شما به‌عنوان مالک در قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی دارید که باید به آن‌ها پایبند باشید تا سازنده نیز بتواند تعهدات خود را به انجام برساند.
مثلا به‌عنوان مالک متعهد می‌شوید که زمین یا ملک خود را برای ساخت و ساز در موعد مقرر و در بازه زمانی مشخص در اختیار سازنده قرار دهید و در زمان یا زمانهای مورد توافق، سند سهم سازنده را به او انتقال دهید.
اگر روش انتقال سند در انتهای پروژه توسط مالک را برگزیده باشید، تعهد دارید که در انتهای پروژه، انتقال سند را انجام دهید و اگر روش انتقالتان بر اساس میزان قدرالسهم باشد، در مراحل مختلف و بر اساس اقدامات انجام‌شده توسط سازنده، سند را به سازنده منتقل می‌کنید.
به‌طور کلی برخی از تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- تحویل ملک یا زمین مورد قرارداد به سازنده در موعد مقرر
- اقرار به عدم قرار داشتن ملک در مصادره، قید، رهن و بازداشت
- انتقال سند به سازنده در زمان یا زمانهای مناسب طبق قرارداد
- برگرداندن مبلغ قرض‌الحسنه به سازنده پس از تحویل گرفتن ساختمان آماده از سازنده
- پاسخگویی به ادعاهای حقوقی مطرح‌شده قبل از تحویل ملک یا زمین به سازنده
- تسویه همه بدهی‌های ملک پیش از واگذاری آن به سازنده
وظایف و تعهدات سازنده
تعیین دقیق مجموعه تعهدات و مسئولیت‌های سازنده از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد مشارکت در ساخت است. برخی از تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- تهیه نقشه‌های ساختمان
- دریافت مجوزهای ساخت و ساز و سایر مجوزهای مورد نیاز و پرداخت هزینه‌های آن‌ها
- تامین همه هزینه‌های ساخت و ساز
- انجام کلیه عملیات ساخت و ساز و مدیریت پروژه
- پیش بردن پروژه طبق برنامه زمانی موجود در قرارداد
- خرید، نصب و اجرای اصولی انشعابات ساختمان (شامل انشعابات آب، گاز، برق، تلفن و فاضلاب)
- بیمه کردن ملک مورد مشارکت و کارکنان پروژه
- پرداخت مبلغ قرض‌الحسنه مشارکت، مبلغ بلاعوض، چک ضمانت و سایر وجوه مورد قرارداد
- تحویل ساختمان آماده سکونت در موعد زمانی مقرر در قرارداد
- دریافت پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و سندهای تک‌برگی
- پرداخت هزینه‌های آب و برق و گاز در زمان ساخت و ساز و موقع تصرف ملک توسط سازنده
- رعایت اصول ایمنی مطابق مقررات ملی ساختمان، قوانین وزرات کار و سایر قوانین مرتبط
- مسئولیت حوادث ناشی از عدم رعایت ایمنی برای کارکنان و ساختمان‌های مجاور
- همکاری با تیم نظارت و تیم داوری پروژه
تعیین ضمانت برای انجام تعهدات
تعیین تعهدات در قرارداد به‌تنهایی کافی نیست و باید ضمانت‌هایی برای اجرای تعهدات در قرارداد قید شود. تعیین اقداماتی که در صورت عدم انجام تعهدات هر کدام از طرفین قرارداد باید انجام شود، در این مرحله صورت می‌گیرد.
مثلا اگر سازنده، ساختمان را در موعد مقرر تحویل ندهد یا پیشرفت یا کیفیت کافی را در هر مرحله از ساخت و ساز ارائه ندهد، باید برای جبران این ضرر چه اقداماتی انجام دهد؟
در این بخش از قرارداد باید همه احتمالات را در نظر بگیرید و عدم اجرای تعهدات را به‌طور دقیق و با جرئیات پیش‌بینی کنید که در صورت بروز اتفاقات مختلف در طور اجرای پروژه غافلگیر و بلاتکلیف نشوید. عرف قرارداد مشارکت در ساخت را در صورتی بپذیرید که با عقل و قانون سازگاری داشته باشد.
برای آشنایی با انواع ضمانت های قرارداد مشارکت در ساخت و وثیقه های تضمین مورد استفاده، مقاله «تضمین قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
زمان تحویل ساختمان نهایی
عرف قرارداد مشارکت در ساخت در مورد زمان تحویل ساختمان مورد قرارداد چیست؟ آیا اصلا عرفی در این مورد وجود دارد و می‌توانید عرفی را در این زمینه در نظر بگیرید؟
طبیعتا زمان تحویل ساختمان در مورد پروژه‌های مختلف متفاوت است و نمی‌توان یک زمان مشخص را برای تحویل همه ساختمان‌ها در نظر گرفت.
زمان تحویل بسته به وسعت و تعداد طبقات ساختمانی که قرار است ساخته شود، توانایی سازنده در تامین نیروهای انسانی مورد نیاز برای پروژه، شرایط آب و هوایی ساخت و ساز، مدت زمان دریافت مجوزهای ساخت و ساز و برخی از عوامل دیگر متفاوت است و نمی‌توانید بدون در نظر گرفتن تمام موارد، در مورد زمان تحویل ساختمان به توافق برسید.
نسبت سهم هر کدام از طرفین
پیش‌تر این نکته را متذکر شدیم که برای تعیین درصد مشارکت در قرارداد مشارکت در ساخت یا میزان سهم مالکیت طرفین قرارداد نباید به عرف قرارداد مشارکت در ساخت استناد کنید.
برای تعیین درصد مالکیت باید ویژگی‌های مختلف ملک و هم‌چنین خصوصیات فنی و کیفی سازنده را به دقت مورد بررسی قرار دهید و با توجه به هزینه‌های ساخت و ساز و تعداد طبقاتی که برای ساختمان نوساز مورد قرارداد در نظر گرفته‌اید، روی نسبت سهمی عادلانه به توافق برسید.
نحوه انتقال سند
به عرف قرارداد مشارکت در ساخت در مورد نحوه انتقال سند نیز اشاره شد. برای انتخاب بهترین روش انتقال سند باید با توجه به شرایط پروژه تصمیم‌گیری کنید و نمی‌توانید یک روش را به دلیل این‌که بیشتر مورد استفاده قرار می‌گیرد، انتخاب کنید.
انتقال سند در ابتدای پروژه به سازنده پرریسک‌ترین روش برای شما به‌عنوان مالک است و این روش توصیه نمی‌شود.
روش انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم یکی از روش‌هایی است که احتمال به توافق رسیدن شما و سازنده در مورد انتخاب این روش انتقال بالاست؛ چون منافع مالک و سازنده در این روش در نظر گرفته می‌شود.
پیش‌بینی اختلافات و مشکلات احتمالی بین طرفین
در قرارداد باید همه احتمالات را در نظر بگیرید و برای مشکلات احتمالی راه حلی را قرار دهید. باید برای عدم تعهد طرفین قرارداد در مورد همه وظایفی که در قرارداد قید شده است، راهکارهایی را در نظر بگیرید تا هیچ‌کدام از طرفین به دلیل متعهد نبودن طرف دیگر متضرر نشوند.
هم‌چنین ممکن است در طول اجرای پروژه، با هزینه‌هایی مواجه شوید که باید آن‌ها را پیش‌بینی کنید و مسئول پرداخت آن را تعیین نمائید.
انتخاب داور برای حل و فصل اختلافات احتمالی
یکی از روش‌های حل و فضل اختلافات که اخیر مرسوم شده است و شاید بتوان آن را به‌عنوان عرف قرارداد مشارکت در ساخت برای حل اختلافات طرفین قرارداد در نظر گرفت، انتخاب داور مورد اعتماد است.
در این روش، در قرارداد قید می‌شود که همه اختلافات احتمالی که ممکن است در قرارداد رخ دهد، از طریق داوری حل خواهد شد.
هم‌چنین باید نام داور مربوطه را صراحتا در قرارداد نوشته شود، محدوده اختیارات داور را تعیین گردد و برای طرفین قرارداد تصریح شود که رای صادره از جانب این داور برای طرفین لازم‌الاجرا خواهد بود.
بیشتر بخوانید: شرح خدمات مدیریت پیمان، یکی از قراردادهای ساخت و ساز ساختمان با هزینه مالک
پرداخت مبلغ بلاعوض، موضوعی در عرف مشارکت در ساخت
مبلغی تحت عنوان بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت وجهی است که با آن میان آورده‌های طرفین قرارداد تعادل ایجاد می‌کنید و این مبلغ بر تعیین مالکیت هر کدام از طرف‌های قرارداد اثر می‌گذارد.
اما بلاعوض دقیقا چیست و چگونه محاسبه می‌شود؟ در شرایطی که در قرارداد مشارکت در ساخت آورده‌های طرفین قرارداد به‌صورتی است که تقسیم کردن واحدهای آپارتمان موضوع قرارداد امکان‌پذیر نیست و هر طرف نمی‌تواند مالک تعداد مشخصی واحد آپارتمانی شود، مبلغی به‌عنوان بلاعوض توسط یکی از طرفین قرارداد پرداخت می‌شود.
به‌عنوان مثال، پس از این‌که مالک و سازنده میزان آورده‌های خود را محاسبه کردند و آورده مالک، 43 درصد و آورده سازنده 57 درصد از ارزش کل ساختمان نوساز 5 طبقه موضوع قرارداد تعیین شد، چون ممکن است امکان تقسیم واحدها وجود نداشته باشد، باید مبلغ بلاعوض توسط یکی از طرفین پرداخت شود.
در این مثال، سازنده می‌تواند با پرداخت مبلغ بلاعوض به مالک، درصد مالکیت را 60 درصد به 40 درصد کند و مالک 3 طبقه از 5 طبقه ساختمان شود. مالک نیز می‌تواند مبلغ مابه‌التفاوت را پرداخت کند و 3 واحد از ساختمان را به تملک خود درآورد.
حالا سوال این است که نحوه پرداخت مبلغ بلاعوض به چه صورت است. اگر با سازنده به توافق رسیده‌اید که او مبلغ بلاعوض را به شما به‌عنوان مالک ملک موضوع قرارداد پرداخت کند، بهتر است که بخش عمده مبلغ بلاعوض، مثلا در حدود دو سوم مبلغ را پس از صدور جواز ساخت از سازنده دریافت کنید.
در واقع بهتر است که یک سوم مبلغ بلاعوض را در هنگام عقد قرارداد و دو سوم باقی‌مانده این مبلغ را پس از صادر شدن جواز ساخت از سازنده دریافت کنید.
نکته ای دیگر که باید در عرف قرارداد مشارکت در ساخت در مورد مبلغ بلاعوض به آن توجه کنید این است که فقط به عرف تکیه نکنید.
با این‌که مبلغ بلاعوضی که بر اساس عرف محاسبه می‌شود، نزدیک به مبلغی است که از فرمول محاسبه بلاعوض به‌دست می‌آید، به یکدیگر نزدیک هستند، بهتر است که مقدار مبلغ را با استفاده از فرمول دقیق محاسبه کنید.
برای آشنایی با فرمول محاسبه بلاعوض و سایر نکات در مورد این مبلغ، مقاله «محاسبه بلاعوض مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
بلاعوض با قرض‌الحسنه مشارکت در ساخت متفاوت است
نکته‌ای دیگر که باید در آشنایی با عرف قرارداد مشارکت در ساخت به آن توجه کنید، این است که مبلغی که تحت عنوان قرض‌الحسنه از طرف سازنده به مالک ملک موضوع قرارداد داده می‌شود، با بلاعوض متفاوت است.
قرض‌الحسنه مبلغی است که سازنده به مالک پرداخت می‌کند تا مالک بتواند در مدت زمانی که ملک در حال ساخت و ساز است، ملکی را رهن یا اجاره کند و در آن‌جا ساکن شود. مالک باید در پایان اجرای قرارداد، مبلغ قرض‌الحسنه را به سازنده بازگرداند.
مبلغ قرض‌الحسنه باید به مقداری باشد که مالک قادر باشد در حوالی ملک خود که برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار داده است، ملکی را با متراژ مشابه برای سکونتش تهیه کند.
هیچ‌گاه از قراردادهای مشارکت در ساخت آماده استفاده نکنید!
به‌عنوان آخرین نکته‌ای که باید در مورد عرف قرارداد مشارکت در ساخت بدانید، توجه کنید که نباید قراردادهای آماده را بدون تغییر به‌عنوان قرارداد مشارکت در ساخت خود مورد استفاده قرار دهید و تعهدات و ضمانت‌های موجود در قرارداد پیش‌فرض را بدون توجه به شرایط پروژه قید کنید.
خودتان را در قید و بند عرف قرارداد مشارکت در ساخت قرار ندهید و محدودیت عرفی را برای قراردادتان در نظر نگیرید. با توجه به شرایط پروژه و ویژگی‌های طرف سازنده، در مورد مفاد قرارداد به توافق برسید و همه چیز را با دلیل و منطق به پیش ببرید.
سخن آخر
«عرف قرارداد مشارکت در ساخت» موضوعی است که ممکن است ذهن مالکان را برای انعقاد این قرارداد با سازنده درگیر کند. این موضوع به‌ویژه در مورد درصد مالکیت هر کدام از طرفین ممکن است بیشتر مورد توجه قرار بگیرد. اما تکیه کردن به عرف یا اقداماتی که سایر مالکین یا سازندگان در قرارداد مشارکت در ساخت انجام می‌دهند، ممکن است به ضررتان تمام شود. پس باید با توجه به شرایط پروژه خود تصمیم‌گیری کنید.
اگر در مورد مراحل مختلف قرارداد مشارکت در ساخت سوالاتی در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را با مشاوران گروه ساختمانی ایرابن در میان بگذارید و پاسختان را بگیرید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌کند.
مشاوره رایگان مشارکت در ساخت آپارتمان ایرابن