فروشنده در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان چه وظایف و تعهداتی بر عهده دارد؟ چگونه می‌توانید اطمینان خود از پایبندی فروشنده به انجام تعهداتش را بالا ببرید؟ تعهدات شما به‌عنوان طرف خریدار قرارداد پیش‌خرید چه تاثیری بر انجام تعهدات فروشنده دارد؟ برای آَشنایی با تعهدات فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و قراردادی هوشمندانه را امضا کنید.
قراردادهای پیش فروش آپارتمان چه انواعی دارند؟
قراردادهای پیش‌فروش ساختمان بر اساس شیوه پرداخت به این 3 دسته تقسیم‌بندی می شوند:
- علی‌الحساب
- قطعی
- ترکیبی
بسته به این‌که کدام نوع قرارداد را با فروشنده یا به‌طور دقیق‌تر پیش فروشنده منعقد کنید، باید انتظارات متفاوتی نسبت به تعهدات او داشته باشید. با معرفی هر کدام از این قراردادها، این تفاوت‌ها را متوجه می‌شوید.
در قرارداد پیش‌فروش علی‌الحساب، کل مبلغ پیش‌خرید آپارتمان را در اقساط مختلف به پیشفروشنده پرداخت می‌کنید. یکی از بهترین روش‌های پرداخت اقساط در قرارداد علی‌الحساب، پرداخت اقساط متناسب با پیشرفت پروژه در هر مرحله ساخت و ساز است.
در قرارداد قطعی باید کل هزینه پیش‌خرید آپارتمان را به‌صورت یک‌جا پرداخت کنید. این قرارداد معمولا در شرایطی منعقد می‌شود که پیشفروشنده اطمینان دارد آپارتمان موضوع قرارداد چند ماه پس از انعقاد قرارداد آماده سکونت خواهد شد.
از آن‌جایی که در زمان انعقاد قرارداد قطعی، عملیات ساخت و ساز معمولا در مراحل پایانی خود قرار دارد، نمی‌توانید همه خواسته‌های خود در مورد آپارتمان مورد نظرتان را در قرارداد اعمال کنید و نیز امکان نظارت بر کل روند ساخت و ساز را نخواهید داشت.
قرارداد ترکیبی پیش‌فروش، هم مشخصات قرارداد علی‌الحساب و هم ویژگی‌های قرارداد قطعی را دارد؛ یعنی بخشی از مبلغ پیش‌خرید آپارتمان در این قرارداد را به‌صورت قطعی و یک‌جا و بخش دیگر را به صورت علی‌الحساب و در قالب چند قسط به پیشفروشنده می‌پردازید.
مثلا اگر توافق کنید که هزینه 600 میلیون تومانی آپارتمان خود را به‌صورت 60 درصد علی‌الحساب و 40 درصد قطعی پرداخت کنید، 240 میلیون تومان را به‌صورت یک‌جا به پیشفروشنده می‌پردازید و 360 میلیون تومان باقی‌مانده را در چند قسط به حساب او واریز می‌کنید.
فروشنده چه تعهداتی در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان دارد؟
بر اساس قرارداد پیش‌فروش ساختمان، پیشفروشنده متعهد می‌شود که ساختمانی با ویژگی‌های معین در قرارداد را در موعد مقرر به شما به‌عنوان پیش‌خریدار تحویل دهد. شما نیز متعهد می‌شوید که هزینه ساختمان مورد نظر را در یک یا چند قسط به پیشفروشنده بپردازید.
برخی از تعهدات فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان عبارت هستند از:
- برطرف کردن مشکلات حقوقی و مالی ملک موضوع قرارداد
- دریافت مجوزهای مورد نیاز برای ساخت و ساز
- تحویل آپارتمان موضوع قرارداد در موعد مقرر
- تحویل تمام و کمال و مطابق با استانداردهای کیفی معین آپارتمان
- عدم واگذاری مسئولیت پیشفروشنده به غیر
- ارائه گزارش‌های دقیق اقدامات انجام‌شده در هر مرحله از ساخت و ساز
- انتقال سند آپارتمان به پیش‌خریدار در زمان مناسب
از آن‌جایی که در قرارداد قطعی پیش‌فروش، آپارتمان در آستانه تکمیل شدن قرار دارد، نمی‌توانید از پیش فروشنده توقع داشته باشید که همه تعهدات فوق را کاملا به انجام برساند.
مثلا در قرارداد قطعی، نیازی نیست که کلیه مراحل ساخت را زمان‌بندی کنید و می‌توانید برای مراحل باقی‌مانده ساخت و ساز، زمان‌بندی در نظر بگیرید.
هم‌چنین چون از ابتدای ساخت آپارتمان، قرارداد را منعقد نکرده‌اید، نمی‌توانید استانداردهای کیفی خود در کلیه مراحل ساخت را به پیشفروشنده پیشنهاد دهید و روی آن توافق کنید.
مشاوره رایگان انعقاد قرارداد پیش خرید آپارتمان
برطرف کردن مشکلات حقوقی و مالی ملک موضوع قرارداد
پیشفروشنده موظف است که کلیه مشکلات حقوقی، مالکیتی و مالی ملکی که می‌خواهد در آن‌جا ساخت و ساز آپارتمان موضوع قرارداد پیش‌فروش را به انجام برساند، برطرف کند تا مشکلات گذشته ملک، شما را به‌عنوان مالک آینده آپارتمان دچار مشکل نکند.
اقرار به قرار نداشتن ملک موضوع قرارداد در رهن، قید، بازداشت و مصادره غیر از تعهدات پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان است که اطمینان شما را بابت عدم وجود مشکلات مالکیتی ملک افزایش می‌دهد. هم‌چنین پیشفروشنده موظف است کلیه بدهی‌های ملک را تسویه کند.
دریافت مجوزهای ساخت و ساز
دریافت کلیه مجوزهای مورد نیاز برای ساخت و ساز آپارتمان موضوع قرارداد نیز از وظایفی است که پیشفروشنده باید انجام دهد. در غیر این‌صورت به‌عنوان مالک آینده آپارتمان دچار مشکل خواهید شد.
تغییر قوانین ساخت آپارتمان و تغییر مفاد مجوزهای ساخت و ساز یکی از شرایطی است که باید آن را در متن قرارداد پیش‌فروش ساختمان پیش‌بینی کنید و راهکارهای مناسب را برای آن در نظر بگیرید تا در صورت وقوع این شرایط، غافلگیر نشوید.
تحویل آپارتمان موضوع قرارداد در موعد مقرر
تحویل به‌موقع آپارتمان یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های پیش‌خریداران در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان است که پیشفروشنده باید در مورد آن در متن قرارداد به شما تعهد بدهد.
برای این‌که اجرای قرارداد را در یک ساختار منظم قرار دهید و احتمال تحویل به‌موقع آپارتمان از جانب پیشفروشنده را افزایش دهید، باید علاوه بر تعیین زمان دقیق تحویل آپارتمان، برای کلیه مراحل فرایند ساخت و ساز، یک زمان‌بندی معین تعیین کنید.
چنان‌چه برای انجام هر کدام از مراحل ساخت و ساز، از مرحله دریافت مجوزها گرفته تا مرحله نازک‌کاری آپارتمان و دریافت پایان کار، بازه زمانی دقیق تعیین کنید، در صورت تاخیر پیشفروشنده در انجام کارهای هر مرحله اقدامات مقتضی را در همان مرحله انجام می‌دهید تا در نهایت با تاخیری قابل توجه در تحویل آپارتمان آماده مواجه نشوید.
بیشتر بخوانید: «تحویل آپارتمان پیش فروش + راهکارهای تحویل به‌موقع»
تحویل تمام و کمال و مطابق با استانداردهای کیفی معین آپارتمان
علاوه بر این‌که تحویل به‌موقع عمارت جزء تعهدات فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان قرار می‌گیرد، پیشفروشنده وظیفه دارد که آپارتمان موضوع قرارداد را به‌صورت تمام و کمال، بدون عیب و نقص و مطابق استانداردهای کیفی معین در قرارداد به شما تحویل دهد.
با اعمال نظارتی دقیق و کارشناسانه در هر مرحله از فرایند ساخت و ساز و تشخیص عیوب و نواقص احتمالی، می‌توانید در همان مرحله اشکالات موجود را به پیشفروشنده گوشزد کنید تا پیش از آن‌که پروژه وارد مرحله‌ای شود که امکان رفع عیوب نباشد، این اشکلات برطرف شوند.
روش‌های مختلف برای افزایش احتمال پایبندی پیشفروشنده به تحویل کامل و بدون نقص آپارتمان موضوع قرارداد وجود دارد که در بخش بعدی توضیح داده می‌شوند.
عدم واگذاری مسئولیت پیشفروشنده به غیر
تنها مسئول انجام تعهدات پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان، خود پیشفروشنده است و او حق ندارد که تعهداتش را به شخص یا اشخاص دیگر واگذار کند.
عدم حق واگذاری مسئولیت قرارداد پیش‌فروش ساختمان به غیر به این معنا نیست که پیشفروشنده نمی‌تواند از پیمانکاران و نیروهای اجرایی مختلف برای انجام عملیات ساخت و ساز بهره ببرد. بلکه او حق دارد که از هر کس که صلاح می‌داند، برای پیشرفت پروژه کمک بگیرد تا بتواند تعهداتش را به‌درستی به انجام برساند.
پیشفروشنده باید پیمانکاران و کارکنان دخیل در فرایند ساخت و ساز را به‌گونه‌ای مدیریت و کنترل کند که بتوانند پروژه را در راستای اجرای تعهدات خود در قرارداد پیش فروش آپارتمان به پیش ببرد.
ارائه گزارش‌های دقیق اقدامات انجام‌شده در هر مرحله از ساخت و ساز
در متن قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید ارائه گزارش‌های عملکرد را به‌عنوان یکی از تعهدات پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان تعیین کنید. پیشفروشنده را متعهد کنید که در هر مرحله از فرایند ساخت و ساز، گزارشی دقیق از اقدامات انجام‌شده و هزینه‌های پرداخت‌شده را به شما ارائه دهد.
دریافت این گزارش به شما کمک می‌کند که نظارتی دقیق‌تر را بر اجرای پروژه اعمال کنید و اطمینان خود را در مورد اجرای درست قرارداد افزایش دهید. جزئیات گزارش‌های عملکرد را به‌صورت دقیق در متن قرارداد مشخص کنید تا از این نظر با پیشفروشنده دچار اختلاف نشوید.
انتقال سند آپارتمان به پیش‌خریدار در زمان مناسب
پس از پایان یافتن عملیات ساخت آپارتمان، تایید مهندس ناظر مربوطه و پرداخت کل هزینه یا اقساط آپارتمان، به‌عنوان پیش‌خریدار می‌توانید با ارائه مدارکی مبنی بر انجام تعهداتتان، درخواست انتقال سند رسمی آپارتمان مورد نظر را به دفترخانه اسناد رسمی ارائه دهید.
چنان‌چه در صورت اعلام دفتر اسناد رسمی مبنی بر انتقال سند، پیشفروشنده حداکثر تا 10 روز به انتقال سند اقدام نکند، دفترخانه با تصریح کردن مراتب، سند رسمی را به نام پیش‌خریدار تنظیم می‌کند.
در این وضعیت، اداره ثبت اسناد و املاک محلی که ملک در آن‌جا واقع شده است، وظیفه دارد به درخواست ذینفع نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش‌شده اقدام کند.
پیشنهاد می‌شود که در متن قرارداد پیش‌فروش این موضوع را لحاظ کنید که بخشی از مبلغ پیش‌خرید آپارتمان در زمان تنظیم سند رسمی آپارتمان به پیشفروشنده پرداخت می‌شود.
بهتر است این مبلغ، مابه‌التفاوت قیمت ملک بدون سند یا قول‌نامه‌ای و قیمت ملک دارای سند رسمی باشد تا در صورتی که پیشفروشنده به هر دلیلی در تنظیم سند رسمی کوتاهی کرد، از این نظر متضرر نشوید.
بیشتر بخوانید: «شرایط پیش خرید آپارتمان برای خریدار و فروشنده»
چگونه اطمینان خود از پایبندی پیشفروشنده به انجام تعهداتش را بیشتر کنید؟
حالا تعهدات فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان معرفی شد، باید با روش‌هایی آشنا شوید که احتمال پایبندی پیشفروشنده را به انجام تعهداتش افزایش دهد. تحویل به‌موقع و تمام و کامل آپارتمان از دغدغه‌های مهم پیش‌خریداران هنگام تنظیم قرارداد پیش‌خرید است.
برای این‌که اطمینان خود را نسبت به تحویل آپارتمان در موعد مقرر و نیز تحویل بدون عیب و نقص و مطابق استانداردهای تعیین‌شده ساختمان بالا ببرید، علاوه بر تعیین حق نظارت و تعیین زمان‌بندی اجرای پروژه می‌توانید راهکارهایی دیگری را در قرارداد تعیین کنید که عبارت هستند از:
- تعیین خسارت عدم انجام تعهد
- دریافت تضمین از پیشفروشنده بابت انجام تعهداتش
- تعیین حق فسخ قرارداد
تعیین خسارت عدم انجام تعهد
هم در صورت تخلف پیشفروشنده از زمان‌بندی اجرای مراحل قرارداد و تاخیر در زمان تحویل آپارتمان و هم در صورت تحویل ناقص آپارتمان موضوع قرارداد پیش‌خرید می‌توانید برای پیشفروشنده خسارت تعیین کنید.
تعیین خسارت تاخیر روزانه یکی از روش‌های تعیین خسارت مناسب برای تاخیر پیشفروشنده در اجرای مراحل مختلف پروژه و نیز تاخیر در تحویل آپارتمان است.
تعیین خسارت روزانه برابر با اجاره روزانه آپارتمان موضوع قرارداد یکی از بهترین روش‌های تعیین خسارت روزانه تاخیر در تحویل آپارتمان است. در این روش، خسارتی را که بابت هر روز تاخیر پیشفروشنده در تحویل آپارتمان متحمل می‌شوید، با دریافت اجاره روزانه مستاجر فرضی آپارتمان جبران می‌کنید.
در صورتی که پیشفروشنده اجرای هر کدام از مراحل ساخت و ساز آپارتمان موضوع قرارداد را به‌صورت ناقص انجام دهد و از رعایت استانداردهای کیفی مقرر در قرارداد تخلف کند، هم می‌توانید او را ملزم کنید که نواقص موجود را برطرف کنید و هم می‌توانید مبلغی متناسب با خسارت وارده را از پیشفروشنده دریافت یا آن را مبلغ کل پیش‌خرید آپارتمان کنید.
دریافت تضمین از پیشفروشنده بابت انجام تعهداتش
یکی از بهترین روش‌ها برای افزایش اطمینان نسبت به انجام تعهدات پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان، تضمین گرفتن از پیشفروشنده است.
پیشفروشنده با ارائه ضمانت‌نامه‌ای معتبر به شما تضمین می‌دهد که تعهدات خود را مطابق قرارداد به انجام برساند. وثیقه ضمانت باید علاوه بر معتبر و موثق بودن، ارزش کافی را برای پوشش دادن خسارات تعیین‌شده داشته باشد.
با دریافت تضمین عدم تخلف از زمان‌بندی اجرایی پروژه و عدم تاخیر در تحویل آپارتمان، با تعیین یک وثیقه ضمانت معتبر پیشفروشنده را ملزم می‌کنید که در صورت تخلف از زمان‌بندی اجرا و تحویل آپارتمان، خسارتی معین را به شما بپردازد.
تضمین حسن انجام کار نیز ضمانتی است که برای اجرا و تحویل تمام و کمال آپارتمان از پیشفروشنده دریافت می‌کنید. بر اساس این تضمین، پیشفروشنده ضمانت می‌دهد که کلیه مراحل ساخت و ساز را به‌صورت کامل و مطابق استانداردهای تعیین‌شده در قرارداد به انجام برساند.
تعیین حق فسخ قرارداد
در هنگام تنظیم قرارداد باید در مورد تعهدات فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان آینده‌نگر باشید و همه احتمالات را در نظر بگیرید. شرایطی را در متن قرارداد پیش‌بینی کنید که در صورت وقوع آن‌ها فسخ قرارداد بهترین انتخاب برایتان باشد.
مثلا اگر شما به‌عنوان پیش‌خریدار به تعهدات خود در قرارداد پایبند باشید ولی پیشفروشنده پروژه را برای مدت‌زمان طولانی متوقف کند یا از شما مبلغی بیشتر از مقدار توافق‌شده طلب کند، اگر این شرایط را پیش‌بینی کرده باشید و شرایط حق فسخ را در قرارداد تعیین کرده باشید، می‌توانید به فسخ قرارداد اقدام کند.
شرایط فسخ قرارداد می‌تواند به عدم حسن انجام کار پیشفروشنده نیز ارتباط داشته باشد. مثلا در صورتی که آپارتمان ساخته‌شده عیوب و نواقص بسیار زیاد و غیر قابل جبران داشته باشد، می‌توانید در متن قرارداد برای خود حق فسخ قرارداد قائل شوید.
توجه کنید که قرارداد دوطرفه است و باید در ازای امتیازهایی که در قرارداد پیش‌فروش از پیشفروشنده می‌گیرید و حقوقی که برای خود قائل می‌شوید، باید برای امتیاز دادن آماده باشید. در غیر این‌صورت هیچ‌گاه نمی‌توانید با طرف قرارداد به توافق برسید.
بیشتر بخوانید: «آیا اختلاف متراژ در پیش فروش آپارتمان، موجب فسخ می‌شود؟»
سخن پایانی
آگاهی از «تعهدات فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان» و هم‌چنین آشنایی با حقوق خود در این قرارداد، به شما کمک می‌کند که قراردادی اصولی را تنظیم کنید. اگر زمان کافی را به تنظیم متن قرارداد اختصاص دهید و قراردادی هوشمندانه و آینده‌نگرانه را منعقد کنید، از بروز بسیاری از اختلافات در طول اجرای قرارداد پیشگیری می‌کنید.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد انعقاد قرارداد پیش‌خرید ساختمان می‌توانید از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن کمک بگیرید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، مشارکت در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌نماید و شما را در مالکیت ساختمان مطلوبتان یاری می‌کند.
مشاوره رایگان انعقاد قرارداد پیش خرید آپارتمان ایرابن