برای انعقاد قرارداد پیش‌خرید آپارتمان، به‌عنوان خریدار باید چه شرایطی داشته باشید و چه تعهداتی را بپذیرید؟ شرایط فروشنده در این قرارداد چیست؟ چگونه می‌توانید یک قرارداد پیش‌خرید مطمئن را امضا کنید و آپارتمان مورد نظرتان را در موعد مقرر و با کیفیت مورد انتظار از فروشنده تحویل بگیرید؟ با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و با شرایط پیش خرید آپارتمان آشنا شوید.
شرایط پیش‌فروشنده در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان چیست؟
یکی از مراحل مهم در انعقاد قرارداد پیش‌خرید آپارتمان، انتخاب فروشنده یا به‌طور دقیق‌تر پیش‌فروشنده معتبر و قابل اعتماد است.
فروشنده‌ای که می‌خواهید با او قرارداد پیش‌خرید امضا کنید، هم باید تخصص کافی برای بنای آپارتمان مورد نظر شما را داشته باشد و هم دارای تعهد کافی باشد تا به انجام تعهدات قیدشده در متن قرارداد پایبند باشد.
برای انتخاب پیش‌فروشنده طرف قرارداد باید کارنامه کاری او و پروژه‌هایی را که تاکنون به‌انجام رسانده است، مورد بررسی قرار دهید و از خریداران و مالکانی که با پیش‌فروشنده مورد نظر همکاری کرده‌اند، در مورد تخصص و تعهد او اطلاعات به‌دست آورید.
به انطباق ساختمان‌هایی که پیش‌فروشنده تاکنون بنا کرده است با آپارتمان مورد نظرتان نیز توجه کنید. ممکن است پیش‌فروشنده در زمینه ساخت و ساز ساختمان‌هایی تجربه داشته باشد که مقیاس و نوع آن‌ها با آپارتمان مورد نظر شما متفاوت باشد.
مثلا اگر پیش‌فروشنده مورد نظرتان فقط در زمینه ساخت و ساز ساختمان‌های ویلایی حداکثر 4 طبقه تجربه دارد، نمی‌توانید برای بنای آپارتمان 10 طبقه مورد نظرتان، به تجربه او اعتماد کنید.
از مهم‌ترین اقداماتی که باید در بررسی شرایط پیش خرید آپارتمان انجام دهید، تحقیق در مورد شرایط و صلاحیت پیش‌فروشنده است.
پیش‌فروشنده طرف قرارداد علاوه بر این‌که باید در کار خود متخصص و خوش‌سابقه باشد، باید صلاحیت کافی برای پیش‌فروش ملک موضوع قرارداد را داشته باشد.
پیش‌فروشنده مورد نظرتان یا باید سند رسمی ملک موضوع قرارداد پیش‌فروش را در اختیار داشته باشد یا از صاحب سند ملک وکالت‌نامه رسمی دریافت کرده باشد تا اجازه پیش‌فروش آپارتمان در آن ملک را پیدا کند.
چنان‌چه پیش‌فروشنده هیچ‌کدام از اسناد و مدارک اشاره‌شده را به شما ارائه ندهد، تعهداتی که در قرارداد به شما می‌دهد، هیچ‌گونه الزامی برای صاحب سند ملک ایجاد نمی‌کند و مالکیت شما در مورد آپارتمان پیش‌خرید شده در هاله‌ای از ابهام قرار می‌گیرد.
دریافت مشاوره رایگان انعقاد قرارداد پیش خرید آپارتمان
شرایط و تعهدات پیش‌خریدار در قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست؟
در بررسی شرایط پیش خرید آپارتمان توجه کنید که قرارداد دوطرفه است و همان‌طور که پیش‌فروشنده باید صلاحیت کافی را برای انعقاد قرارداد داشته باشد و تعهداتش در قرارداد را به‌انجام برساند، شما به‌عنوان پیش‌خریدار نیز باید به انجام تعهداتتان پایبند باشید.
تعهد اصلی شما در قرارداد پیش‌خرید ساختمان، پرداخت به‌موقع و مطابق قرارداد اقساط پیش‌خرید است. بخش زیادی از اقداماتی که به‌عنوان پیش‌خریدار در این قرارداد انجام می‌دهید، به مرحله انتخاب پیش‌فروشنده و مرحله تنظیم قرارداد مربوط می‌شود.
انتخاب بهترین روش پرداخت اقساط از اقدامات مهمی است که باید در تنظیم متن قرارداد انجام دهید. ساز و کار پرداخت اقساط و تعداد، مقدار و زمان پرداخت اقساط را باید با دقت و هوشمندانه در قرارداد تعیین کنید.
پارامترهای پرداخت اقساط تاثیری مستقیم بر قیمت نهایی آپارتمان پیش‌خرید شده دارد؛ به طوری که با تغییر زمان پرداخت اقساط یا افزایش یا کاهش تعداد اقساط، هزینه نهایی که برای پیش‌خرید آپارتمان می‌پردازید، تغییر می‌کند.
دلیل این موضوع، کاهش ارزش پول در طول زمان است. در واقع قسطی که در حال حاضر به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کند، ارزشی متفاوت با قسط پرداختی شما در یک سال آینده دارد.
بنابراین ممکن است قیمت نهایی آپارتمان برایتان به‌صرفه به نظر برسد ولی شیوه پرداخت اقساط به‌گونه‌ای تعیین شود که سود مورد انتظار شما را تامین نکند.
تعیین حق نظارت بر فرایند ساخت و ساز آپارتمان موضوع قرارداد نیز یکی دیگر از مواردی است که باید در هنگام تنظیم قرارداد آن را مد نظر قرار دهید.
باید محدوده اختیارات و حقوق خود در مورد نظارت بر انجام کلیه مراحل ساخت و ساز آپارتمان را به‌صورت دقیق در قرارداد تعیین کنید تا بتوانید با نظارتی دقیق، اطمینان خود از پایبندی پیش‌فروشنده به انجام تعهداتش را بیشتر کنید.
اگر در هنگام ساخت و ساز، وجود عیوب و نواقص ساختمان را به پیش‌فروشنده گوشزد کنید، او می‌تواند این کاستی‌ها را برطرف کند. در غیر این‌صورت ممکن است اجرای پروژه وارد مرحله‌ای شود که امکان برطرف کردن عیوب مراحل قبلی وجود نداشته باشد.
بیشتر بخوانید: «۱۰ روش پیش فروش مطمئن آپارتمان»
شرایط پیش خرید آپارتمان در مورد مکان تنظیم قرارداد
برای انعقاد قانونی قرارداد پیش‌خرید ساختمان، نمی‌توان هر دفتر و مکانی را به‌عنوان محل تنظیم و امضای قرارداد انتخاب کنید. انعقاد این قرارداد در دفاتر مشاور املاک اشتباهی است که ممکن است بسیاری از پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان مرتکب شوند.
قرارداد پیش‌خرید ساختمان باید در دفاتر اسناد رسمی منعقد شود تا وجاهت قانونی پیدا کند؛ بنابراین باید شرایط مکانی پیش خرید آپارتمان را نیز در نظر بگیرید.
شرایط پیش خرید آپارتمان مربوط به پرداخت در انواع قراردادهای پیش‌خرید
قراردادهای پیش‌خرید ساختمان را می‌توان بر اساس شیوه پرداخت به 3 دسته
- قرارداد علی‌الحساب
- قرارداد قطعی
- و قرارداد ترکیبی
تقسیم‌بندی کرد. شرایط پیش خرید آپارتمان مرتبط با پرداخت مبلغ یا مبالغ پیش‌خرید در هر کدام از این قراردادها متفاوت است.
قرارداد علی‌الحساب پیش‌خرید، قراردادی است که در آن، هزینه آپارتمان را در چندین قسط به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کنید. تعیین ساز و کار پرداخت اقساط در این نوع قرارداد باید به بهترین شیوه انجام شود و منافع هر دو طرف در این مورد، در نظر گرفته شود.
یکی از بهترین شیوه‌های پرداخت اقساط در قراردادهای علی‌الحساب، پرداخت متناسب با اقدامات انجام‌شده از طرف پیش‌فروشنده در هر مرحله از ساخت و ساز است.
به این صورت که در هر مرحله از ساخت و ساز، هزینه‌های مورد نیاز برای اجرای آن مرحله را به پیش‌فروشنده می‌پردازید و پس از انجام آن مرحله، قسط مرحله بعدی را به حساب پیش‌فروشنده واریز می‌کنید.
در قرارداد قطعی، هزینه آپارتمان موضوع قرارداد پیش‌خرید را به‌صورت یک‌جا و در یک قسط به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کنید. این قرارداد معمولا در شرایطی منعقد می‌شود که آپارتمان در مراحل نهایی ساخت و ساز قرار دارد و آپارتمان طی چند ماه پس از عقد قرارداد پیش‌خرید، آماده تحویل خواهد شد.
طبیعتا با انعقاد قرارداد قطعی، چون از ابتدا در جریان ساخت و ساز قرار ندارید، نمی‌توانید روی کلیه فرایند ساخت و ساز نظارت کنید.
قرارداد پیش‌خرید ترکیبی، هم ویژگی‌های قرارداد علی‌الحساب و هم مشخصات قرارداد قطعی را دارد. در این قرارداد، بخشی از مبلغ آپارتمان را به‌صورت قطعی پرداخت می‌کنید و بخش دیگر را در اقساط مختلف.
مثلا اگر با پیش‌فروشنده توافق کنید که هزینه آپارتمان 5 میلیاردی موضوع قرارداد را 50 درصد قطعی و 50 درصد علی‌الحساب بپرداخت کنید، 2.5 میلیارد را به‌صورت یک‌جا به پیش‌فروشنده می‌پردازید و 2.5 میلیارد باقی‌مانده را در چند قسط به حساب او واریز می‌کنید.
پیش‌فروشنده چه تعهداتی در قرارداد پیش‌فروش دارد؟
تعیین تعهدات طرفین قرارداد به‌عنوان شرایط پیش خرید آپارتمان، از اقدامات مهمی است که باید در تنظیم قرارداد دقت و زمان کافی را برای آن صرف کنید. بخش زیادی از تعهدات قرارداد بر عهده پیش‌فروشنده است.
برخی از تعهدات پیش‌فروشنده در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان عبارت هستند از:
- اجرای کل فرایند ساخت و ساز بر اساس قرارداد و استانداردهای تعیین‌شده
- رفع مشکلات احتمالی ملک و دریافت کلیه مجوزهای ساخت و ساز مورد نیاز
- تحویل تمام و کمال و بدون عیب و نقص آپارتمان
- تحویل به‌موقع آپارتمان موضوع قرارداد
- عدم واگذاری مسئولیت ساخت و ساز به شخص یا اشخاص دیگر
- ارائه گزارش اقدامات انجام‌شده در مراحل مختلف ساخت و ساز
متن قرارداد پیش‌فروش باید با دقت و با جزئیات بالا تنظیم شود و تعهدات طرفین نیز به‌صورت دقیق مشخص شوند؛ به‌گونه‌ای که هیچ سوء تفاهم در مورد مفاد قرارداد به‌وجود نیاید.
برای این‌که از پیش‌فروشنده انتظار داشته باشید تعهداتش را به‌درستی و مطابق انتظار شما به انجام برساند، باید برای تعیین تعهدات پیش‌فروشنده در قرارداد زمان زیادی را صرف کنید و واژه به واژه قرارداد را به‌صورت صریح و شفاف به نگارش درآورید تا پیش‌فروشنده درکی درست از تعهداتش به‌دست آورد و بتواند بدون هیچ‌گونه سوءبرداشت، تعهداتش در قرارداد را به انجام برساند.
در ادامه توضیحی کوتاه در مورد تنظیم تعهدات اصلی پیش‌فروشنده در قرارداد پیش‌فروش داده می‌شود تا دیدی کلی نسبت به تنظیم این بخش مهم قرارداد پیدا کنید.
رفع مشکلات احتمالی ملک و دریافت کلیه مجوزهای ساخت و ساز مورد نیاز
پیش‌فروشنده موظف است که کلیه مجوزهای ساخت و ساز مورد نیاز برای بنای آپارتمان موضوع قرارداد پیش‌فروش را دریافت کند.
هم‌چنین پیش‌فروشنده باید هرگونه مشکلی که ملک برای ساخت و ساز پیش رو دارد، از میان بردارد تا بعدا مالکیت شما به‌عنوان مالک آینده آپارتمان مورد نظر زیر سوال نرود.
برخی از اقداماتی که پیش‌فروشنده پیش از ساخت و ساز در ملک موضوع قرارداد باید به انجام برساند تا شرایط را برای شروع ساخت و سازی بدون چالش حقوقی و مالکیتی فراهم آورد، عبارت هستند از:
- تسویه بدهی‌های ملک
- حل و فصل ادعاهای حقوقی احتمالی ملک
- اقرار به قرار نداشتن ملک در مصادره، قید، رهن و بازداشت
تحویل به‌موقع آپارتمان موضوع قرارداد
برای این‌که آپارتمان موضوع قرارداد را در موعد مقرر از پیش‌فروشنده تحویل بگیرید، باید علاوه بر تعیین زمان تحویل آپارتمان، یک زمانبندی دقیق برای انجام کلیه مراحل اجرای قرارداد در نظر بگیرید تا در صورت تخلف پیش‌فروشنده از زمانبندی مقرر، اقدامات مقتصی را انجام دهید. با تعیین این زمانبندی، در نهایت با تاخیری قابل ملاحظه در تحویل آپارتمان مواجه نمی‌شوید
تعیین خسارت، دریافت تضمین و در نظر گرفتن حق فسخ قرارداد از اقداماتی است که می‌توانید در صورت سرپیچی سازنده از انجام تعهداتش مطابق زمانبندی مقرر به کار ببندید تا آپارتمان مورد نظرتان را در موعد مقرر از پیش‌فروشنده تحویل بگیرید.
تعیین خسارت روزانه یکی از روش‌های مناسب تعیین خسارت دیرکرد پیش‌فروشنده است که اگر در متن توافق در مورد آن با پیش‌فروشنده به توافق برسید، او متعهد می‌شود که در ازای هر روز تاخیر در انجام وظایفش، مبلغی را به‌عنوان خسارت به شما بپردازد.
برای پایبندی پیش‌فروشنده به انجام تعهداتش می‌توانید از او تضمین هم بگیرید. با دریافت تضمین انجام به‌موقع تعهدات از پیش‌فروشنده، او با ارائه ضمانت‌نامه معتبر به شما ضمانت می‌دهد که کلیه مراحل پروژه را بر اساس زمانبندی مقرر در قرارداد اجرا کند. در غیر این‌صورت باید بر اساس تضمینی که داده است، خسارتی معین را به شما بپردازد.
چنان‌چه پیش‌بینی کنید در صورت تاخیر بیش از حد پیش‌فروشنده در انجام تعهداتش، بهتر است که قرارداد را فسخ کنید، می‌توانید با تعیین دقیق شرایط فسخ قرارداد، این حق را در متن قرارداد برای خود قائل شوید.
مثلا می‌توانید در قرارداد تعیین کنید در صورت تاخیر حداکثر 30 روزه پیش‌فروشنده در انجام مرحله گودبرداری ساختمان، حق دارید که قرارداد پیش‌فروش را فسخ کنید.
بیشتر بخوانید: «تحویل آپارتمان پیش فروش + راهکارهای تحویل به‌موقع»
تحویل تمام و کمال و بدون عیب و نقص آپارتمان
حسن انجام کار پیش‌فروشنده یعنی پایبندی او به تحویل کامل و بدون نقص و مطابق استانداردهای کیفی، از مسائل مهم در قرارداد پیش‌فروش ساختمان است که باید در متن قرارداد تمهیداتی را در نظر بگیرید تا پیش‌فروشنده تعهداتش را به بهترین شکل ممکن انجام دهد.
راهکارهای تعیین خسارت، دریافت تضمین و تعیین حق فسخ قرارداد که در صورت عدم پایبندی پیش‌فروشنده به انجام به‌موقع تعهداتش در اختیارتان قرار دارد، می‌توانید برای افزایش اطمینان خود نسبت به حسن انجام کار پیش‌فروشنده نیز مورد استفاده شما قرار بگیرد.
خسارت تعیین‌شده بابت عدم حسن انجام کار پیش‌فروشنده در واقع مابه‌التفاوت هزینه اجرای کامل ساختمان و اجرای ناقص آن است.
شما به‌عنوان پیش‌خریدار اقساط خود را برای تحویل آپارتمان مطابق استانداردهای مورد نظرتان در قرارداد به پیش‌فروشنده پرداخته‌اید اما پیش‌فروشنده آپارتمانی را ساخته است که این استانداردها را ندارد؛ بنابراین اگر توافق کرده‌اید که در این شرایط از پیش‌فروشنده خسارت بگیرید، تعیین مابه‌التفاوت اجرای کامل و ناقص آپارتمان به‌عنوان مبلغ این خسارت می‌تواند مورد توافق طرفین قرارداد واقع شود.
تضمین حسن انجام کار نیز ضمانتی است که پیش‌فروشنده بابت ساخت و ساز آپارتمان به‌صورت تمام و کمال و مطابق استانداردهای کیفی توافق‌شده در قرارداد به شما می‌دهد و بابت آن ضمانت‌نامه‌ای معتبر را تعیین می‌کند تا ضرر و زیان ناشی از عدم حسن انجام کار پیش‌فروشنده را با این وثیقه جبران نمائید.
با تعیین شرایط فسخ قرارداد در صورت عدم حسن انجام کار پیش‌فروشنده می‌توانید در صورت محقق شدن شرایط فسخ، حق فسخ قرارداد را پیدا کنید.
بهتر است که نظارت شما روی پروژه آن‌قدر دقیق و به‌موقع باشد که عیوب ساخت و ساز را پیش از آن‌که برای جبران آن دیر شود، به پیش‌فروشنده گوشزد کنید تا به نقطه‌ای نرسید که نواقص ساختمان آن‌قدر زیاد شود که فسخ قرارداد بهترین راه پیش روی شما باشد.
عدم واگذاری مسئولیت ساخت و ساز به شخص یا اشخاص دیگر
یکی دیگر از شرایط پیش خرید آپارتمان که باید برای پیش‌فروشنده تعیین کنید، پیشگیری از واگذار کردن مسئولیت خود در قرارداد به غیر است.
پیش‌فروشنده در قرارداد پیش‌فروش ساختمان باید متعهد شود که مسئولیت اجرای قرارداد را به شخص یا اشخاص دیگر واگذار نکند. تنها پیش‌فروشنده طرف قرارداد شما مسئول انجام تعهداتی است که در قرارداد پیش‌فروش ساختمان مورد توافق قرار گرفته است.
عدم واگذاری مسئولیت ساخت و ساز پیش‌فروشنده به این معنا نیست که او نمی‌تواند از پیمانکاران مختلف برای اجرای قرارداد بهره ببرد. پیش‌فروشنده در برابر شما به‌عنوان پیش‌خریدار متعهد است و پیمانکاران نیز در برابر پیش‌فروشنده تعهداتی دارند.
نظارت بر اقدامات پیمانکاران و سایر کارکنان دخیل در پروژه و بررسی انطباق این اقدامات با با ویژگی‌های توافق‌شده آپارتمان موضوع قرارداد، بر عهده پیش‌فروشنده قرار دارد تا بتواند هر چه بهتر به انجام تعهداتش پایبند بماند.
ارائه گزارش اقدامات انجام‌شده در مراحل مختلف ساخت و ساز
به‌عنوان یکی از شرایط پیش خرید آپارتمان، باید در بخش تعهدات پیش‌فروشنده او را متعهد کنید که پس از پایان هر مرحله از فرایند ساخت و ساز، گزارشی دقیق از اقدامات انجام‌شده و هزینه‌های پرداخت‌شده در آن مرحله را در اختیار شما قرار دهد.
این گزارش‌ها فرایند انجام پروژه را برایتان شفاف‌تر می‌کند و به شما کمک می‌کند که دقیق‌تر بر اجرای قرارداد نظارت کنید. تعیین جزئیات گزارش‌های عملکرد پیش‌فروشنده و نیز تعیین محدوده نظارت شما بر اجرای قرارداد از مواردی است که باید در متن قرارداد روی آن توافق کنید.
سخن آخر
پیش از این‌که قرارداد پیش‌خرید آپارتمان مورد نظرتان را امضا کنید، باید شرایط پیش خرید آپارتمان را بررسی کنید. پس از اطمینان از صلاحیت و تعهد پیش‌فروشنده، باید قراردادی را تنظیم کنید که اصولی، هوشمندانه و آینده‌نگرانه باشد و در در صورت وقوع شرایط مختلف، منافع شما را در قرارداد تامین کند.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد «شرایط پیش خرید آپارتمان» می‌توانید از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن کمک بگیرید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، مشارکت در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌نماید و شما را در مالکیت ساختمان مطلوبتان یاری می‌کند.
مشاوره رایگان تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان ایرابن