قوه قاهره یا شرایط فورس ماژور در مشارکت در ساخت به چه شرایطی گفته می‌شود؟ مصادیق فورس ماژور در این قرارداد چیست؟ در صورت بروز این شرایط، روند اجرای قرارداد دستخوش چه تغییراتی قرار می‌گیرد؟ چه راهکارهایی برای اجرای قرارداد در صورت وقوع فورس‌ماژور وجود دارد؟ با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و با پیش‌بینی شرایط محتمل در طول اجرای پروژه، قراردادی آینده‌نگرانه را تنظیم کنید.
فورس ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
فورس ماژور یا قوه قاهره هرگونه شرایط غیرقابل پیش‌بینی و غیرقابل کنترلی است که طرفین قرارداد در وقوع آن نقش ندارند و قادر به مقابله با آن نیستند.
حوادثی از قبیل سیل و زلزله و اتفاقاتی مانند تحولات سیاسی و اجتماعی که بر اجرای مفاد قرارداد مشارکت در ساخت تاثیرگذارند، می‌توانند به‌عنوان فورس‌ماژور این قرارداد در نظر گرفته شوند.
از آن‌جایی که سازنده طرف قرارداد مشارکت در ساخت در وقوع فورس‌ماژور نقشی ندارد، وظیفه‌ای مبنی بر پرداخت خسارات ناشی از بروز این شرایط بر عهده ندارد.
شرایط رخ‌داده در طول اجرای قرارداد را در صورتی می‌توانید به عنوان شرایط فورس‌ماژور بپذیرید که:
- وقوع شرایط خارج از اراده سازنده باشد
- سازنده قادر به مقابله با آن شرایط نباشد
- شرایط به‌وجود آمده غیرقابل پیش‌بینی باشد
مشاوره رایگان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان
تعیین مصادیق فورس ماژور در متن قرارداد مشارکت در ساخت
شرایط فورس‌ماژور فقط محدود به مثال‌های اشاره‌شده نیست و طیف وسیعی از اتفاقات را در بر می‌گیرد. در شرایطی ممکن است در طول اجرای قرارداد در مورد فورس‌ماژور بودن یا نبودن شرایطی خاص، بین شما به‌عنوان مالک و طرف سازنده اختلاف به‌وجود بیاید.
بنابراین برای پیشگیری از بروز چنین اختلافاتی بهتر است که در متن قرارداد، مصادیق فورس‌ماژور یا قوه قاهره را تعیین کنید تا سازنده هر شرایطی را فورس‌ماژور تلقی نکند و نتواند به این دلیل، از انجام تعهداتش سرپیچی کند.
شرایط خارج از کنترلی را که پیش‌بینی می‌کنید ممکن است در طول اجرای قرارداد رخ دهد و بر اجرای پروژه تاثیرگذار باشد، در متن قرارداد به‌عنوان مصادیق فورس‌ماژور قید کنید.
علاوه بر موارد اشاره شده، وقوع شرایطی مانند موجود نبودن برخی از مصالح تعیین‌شده در قرارداد در بازار یا تغییر قوانین ساخت و ساز را می‌توانید به‌عنوان مصادیق قوه قاهره در قرارداد در نظر بگیرید.
هم‌چنین برای تشخیص فورس‌ماژور بودن یا نبودن شرایط قابل وقوع در طول اجرای قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانید در متن قرارداد، این وظیفه را بر عهده داور بگذارید. یک داور متخصص، مورد اعتماد و بی‌طرف می‌تواند به حل اختلافات شما و سازنده در این زمینه کمک کند.
آیا وقوع تورم و نوسانات ارز مصادیق فورس ماژور هستند؟
به‌طور کلی خیر. سازنده نمی‌تواند تورم و بالا و پایین رفتن نرخ ارز را به‌عنوان شرایط فورس‌ماژور در نظر بگیرد و به این دلیل، تعهدات خود در قرارداد را به انجام نرساند.
افزایش هزینه‌ها را باید در متن قرارداد مورد پیش‌بینی قرار دهید و با در نظر گرفتن احتمال وقوع این شرایط، راهکارهای مناسب را در نظر بگیرید که ضرر و زیانی به طرفین وارد نشود.
راهکارهای برخورد با شرایط فورس ماژور در مشارکت در ساخت
حالا سوال این است که در صورتی که شرایط فورس ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت رخ داد و به تایید طرفین قرارداد رسید، مسیر اجرای قرارداد چه تغییری می‌کند. ادامه یا توقف اجرای قرارداد به‌دلیل وقوع قوه قاهره از مواردی است که باید آن را در متن قرارداد پیش‌بینی کنید و در مورد ارائه راهکارهای مناسب با سازنده توافق کنید.
به‌صورت کلی می‌توان 3 راهکار را در صورت وقوع فورس ماژور در مشارکت در ساخت در نظر گرفت که عبارت هستند از:
- تعلیق اجرای قرارداد تا زمان رفع فورس‌ماژور
- منفسخ شدن قرارداد
- ترکیب تعلیق و حق فسخ قرارداد
تعلیق اجرای قرارداد تا زمان رفع فورس‌ماژور
در صورتی که این راهکار را در مواجهه با شرایط فورس ماژور در مشارکت در ساخت انتخاب کنید، باید در صورت وقوع قوه قاهره، اجرای تعهدات طرفین را به حالت تعلیق درآورید و پس از رفع قوه قاهره، طرفین موظف هستند که تعهدات تعیین‌شده در قرارداد در زمان مشخص به انجام برسانند.
طبیعتا با وقوع شرایط فورس‌ماژور، زمان‌بندی اجرایی و مدت قرارداد دستخوش تغییر قرار می‌گیرد؛ بنابراین مدت زمان وقوع قوه قاهره و تعلیق اجرای قرارداد به زمان‌بندی و مدت زمان قرارداد اضافه خواهد شد.
ممکن است شرایط فورس‌ماژور به‌گونه‌ای باشد که مدت زمان زیادی به طول بینجامد و اجرای قرارداد را با تعلیقی بزرگ مواجه کند. برای این‌که تکلیف طرفین در مورد مدت تعلیق مشخص باشد، بهتر است زمانی را به‌عنوان حداکثر زمان تعلیق قرارداد در نظر بگیرید و اگر مدت به طول انجامیدن شرایط فورس‌ماژور از این حداکثر زمان بیشتر شد، مشارکت در ساخت را منفسخ به حساب آورید.
منفسخ شدن قرارداد
منفسخ شدن قرارداد به‌معنای انحلال قهری قرارداد است و با فسخ قرارداد متفاوت است. در فسخ قرارداد، حق انحلال ارادی قرارداد به افراد داده می‌شود و تا زمانی که فرد دارای حق فسخ، آن را اجرا نکند، قرارداد ادامه خواهد یافت؛ در حالی که با تعیین زمان منفسخ شدن، قرارداد قهرا منحل می‌شود.
تعیین روش منفسخ شدن قرارداد در صورت وقوع فورس ماژور در مشارکت در ساخت، یعنی در صورت وقوع فورس‌ماژور، قرارداد به‌صورت خودکار منحل خواهد شد. بهتر است این روش را در صورت وقوع شرایط فورس‌ماژوری در نظر بگیرید که به دلیل وقوع آن‌ها، امکان اجرای قرارداد برای مدت زمانی نامشخص وجود نداشته باشد.
در صورت انتخاب این روش، باید در مورد هزینه‌های پرداخت‌شده تا پیش از وقوع قوه قاهره تصمیم‌گیری کنید و توافقات خود در این زمینه را در متن قرارداد بنویسید.
ترکیب تعلیق و حق فسخ قرارداد
به‌عنوان راهکاری دیگر در صورت وقوع شرایط فورس ماژور در مشارکت در ساخت، می‌توانید ترکیبی از تعلیق قرارداد و قائل شدن حق فسخ برای طرفین را در نظر بگیرید.
در این روش، اجرای قرارداد را در مدت زمانی که شرایط فورس‌ماژور ادامه دارد، به حالت تعلیق درمی‌آوریم و یک سقف زمانی را برای این تعلیق تعیین می‌کنیم.
هم‌چنین در این روش، به طرفین حق فسخ قرارداد را می‌دهیم تا چنان‌چه پیش از رسیدن به سقف زمانی تعلیق تعهدات، تشخیص دادند که شرایط فورس‌ماژور مدت زمانی طولانی به‌طول می‌انجامد و رفع آن در کوتاه‌مدت امکان‌پذیر نیست، حق داشته باشد که قرارداد را فسخ کنند.
بیشتر بخوانید: «1 + 15 مورد اختلاف در مشارکت در ساخت»
پرداخت خسارات ناشی از وقوع فورس‌ماژور بر عهده کیست؟
همان‌طور که اشاره شد، چنان‌چه فورس‌ماژور بودن شرایط به‌وقوع پیوسته در طول اجرای قرارداد محرز شود، پرداخت خسارات ناشی از فورس‌ماژور بر عهده سازنده طرف قرارداد نیست. به این موضوع در مواد 227 و 229 قانون مدنی آمده است.
بر اساس ماده 227 قانون مدنی، «متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تاییدیه خسارت می‌شود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که نمی‌توان مربوط به او نمود».
هم‌چنین بر اساس ماده 229 قانون مدنی، «اگر متعهد به واسطه حادثه‌ای که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست، نتواند از عهده تعهد خود برآید، محکوم به تاییدیه خسارت نخواهد بود».
بنابراین با توجه به ذات قوه قاهره، نمی‌توان هیچ‌کدام از طرفین قرارداد را در وقوع این شرایط مقصر دانست و آن‌ها را به پرداخت خسارت ناشی از بروز این شرایط ملزم کرد.
طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید وقوع شرایط فورس‌ماژور و ضرر و زیان‌های ناشی از آن‌ها را بپذیرند و در هنگام تنظیم قرارداد، راهکارهایی را در صورت وقوع فورس‌ماژور در مورد ادامه اجرای قرارداد در نظر بگیرید که کمترین میزان ضرر و زیان را متوجه آن‌ها کند.
سخن پایانی
شرایط فورس ماژور در مشارکت در ساخت از اتفاقات محتمل در طول اجرای قرارداد است که اگر در متن قرارداد آن را پیش‌بینی نکرده باشید و راهکارهای مناسب را در مورد آن در نظر نگرفته باشید، ممکن است با سازنده دچار اختلاف شوید. بنابراین با پیش‌بینی این شرایط و کلیه شرایط قابل وقوع در طول اجرای پروژه، از وقوع بسیاری از اختلافات پیشگیری کنید.
اگر در مورد در هر مرحله از قرارداد مشارکت در ساخت و شرایط قابل وقوع در اجرای این قرارداد سوالاتی در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را با مشاوران گروه ساختمانی ایرابن در میان بگذارید و پاسخ بگیرید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌کند.
مشاوره رایگان قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان ایرابن