پایه‌ها و ارکان قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ برای تنظیم ارکان این قرارداد باید چه اقداماتی را انجام دهید و چگونه قراردادی مستحکم را منعقد کنید؟ برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید چه نکاتی را رعایت کنید که در طول اجرای قرارداد با سازنده دچار اختلاف نشوید؟ با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و با شناسایی ارکان قرارداد مشارکت در ساخت، خودتان را برای انعقد قراردادی اصولی و هوشمندانه آماده کنید.
ارکان قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که به موجب آن شما به‌عنوان مالک، زمین یا ملک کلنگی خود را در اختیار طرف سازنده قرار می‌دهید تا ساختمان مورد نظرتان را در این ملک بنا کند و به نسبت آورده‌های خود به قرارداد، در مالکیت ساختمان نوساز شریک شود.
یکی از موضوعات بسیار مهم در این قرارداد که اگر دقت کافی برای بررسی آن صورت نگیرد، ممکن است باعث بروز اختلاف شود، محاسبه آورده‌های طرفین قرارداد و تعیین درصد مشارکت است.
به‌طور کلی می‌توان ارکان قرارداد مشارکت در ساخت را در موارد زیر خلاصه کرد:
- طرفین قرارداد
- موضوع قرارداد
- مدت زمان قرارداد
- ضمانت پایبندی به تعهدات
- وثیقه‌های ضمانت
- تاثیر فورس‌ماژور بر اجرای قرارداد
- پیش‌بینی اختلافات احتمالی و تعیین راهکار حل و فصل آن‌ها
1- طرفین قرارداد
به‌عنوان اولین رکن از ارکان قرارداد مشارکت در ساخت، باید اهلیت و صلاحیت طرفین قرارداد مورد بررسی قرار بگیرد و مشخصات کامل آن‌ها در قرارداد قید شود.
هم شما به‌عنوان مالک زمین یا ملک کلنگی موضوع قرارداد باید صلاحیت کافی برای انعقاد قرارداد را داشته باشید و هم طرف سازنده باید از شرایط کافی برای ساخت و ساز ساختمان مورد نظرتان برخوردار باشد.
اگر ملکی که می‌خواهید به‌موجب این قرارداد، در آن‌جا ساخت و ساز انجام دهید، در مالکیت چند نفر قرار دارد، تمامی مالکین باید از ساخت و ساز در ملکشان به‌موجب قرارداد مشارکت در ساخت اعلام رضایت کنند.
هم‌چنین به‌عنوان مالک باید در مورد قرار نداشتن ملک در رهن، قید، بازداشت و مصادره غیر به سازنده اطمینان بدهید. اگر ملکتان در وثیقه قرار دارد، باید آن را وثیقه خارج کنید تا بتوانید در طول اجرای قرارداد، سهم سازنده از سند ملک را به او منتقل کنید.
اگر ادعاهای حقوقی در مورد ملکتان وجود دارد، باید پیش از امضای قرارداد این مشکلات را حل و فصل کنید. بدهی‌های ملک هم باید پیش از امضای قرارداد تسویه کنید و ملکی را برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار دهید که هیچ‌گونه مشکل مالکیتی، ادعاهای حقوقی و بدهی نداشته باشد.
برای انتخاب سازنده طرف قرارداد نیز باید اقدامات مقتضی را انجام دهید و ملکتان را برای ساخت و ساز به سازنده‌ای بسپارید که تخصص، تعهد و تجربه کافی را برای اجرای ساختمان مورد نظر شما داشته باشد.
برای تعیین صلاحیت سازنده، باید پیش از تنظیم قرارداد تحقیقات کافی را در مورد سازنده به‌انجام برسانید، پروژه‌های قبلی او را بررسی کنید و از مالکان یا خریدارانی که با سازنده همکاری کرده‌اند، در مورد کیفیت کار و هم‌چنین میزان تعهد او اطلاعات به‌دست آورید.
بررسی مطابقت پروژه‌های قبلی سازنده با ساختمان مورد نظرتان که می‌خواهید ساخت آن را به سازنده مد نظر بسپارید، یکی دیگر از اقداماتی است که باید در انتخاب سازنده طرف قرارداد به انجام برسانید.
مثلا اگر سازنده مد نظرتان تنها ساخت ساختمان‌های ویلایی حداکثر 3 طبقه را در کارنامه کاری خود دارد، تجربه کافی را ندارد که ساخت آپارتمان 10 طبقه مورد نظرتان را به او بسپارید.
2- موضوع قرارداد
یکی دیگر از ارکان قرارداد مشارکت در ساخت، موضوع قرارداد است. موضوع قراردادی که با سازنده امضا می‌کنید، باید به‌صورت دقیق در متن قرارداد گنجانده شود. اگر برای انجام کار اصلی سازنده در قرارداد به انجام اقدامات فرعی نیاز است، این اقدامات را نیز به‌عنوان موضوع قرارداد ثبت کنید.
مشاوره رایگان انعقاد مشارکت در ساخت آپارتمان
3- مدت زمان قرارداد
به‌عنوان یکی دیگر از ارکان قرارداد مشارکت در ساخت باید با توجه به مدت زمان فرایند ساخت و ساز توسط سازنده، مدتی معین را برای اجرای قرارداد در نظر بگیرید. قرارداد باید زمان شروع و زمان پایان مشخص داشته باشد و کلیه مراحل اجرای پروژه نیز دارای زمان‌بندی معین باشند.
با تعیین زمان‌بندی دقیق در اجرای قرارداد، چارچوب زمانی معینی را برای قرارداد در نظر می‌گیرید و می‌توانید در صورت عدم پایبندی سازنده به انجام وظایفش بر اساس زمان‌بندی تعیین‌شده، اقدامات مقتضی مانند دریافت خسارت را انجام دهید و اجازه ندهید که تاخیرات سازنده در هر مرحله از ساخت و ساز، منجر به تاخیر در تحویل ساختمان نهایی شود.
با تعیین مدت زمان برای قرارداد، چنان‌چه سازنده ساختمان نوساز را در موعد مقرر به شما تحویل ندهد، می‌توانید راهکارهای مختلف را برای جلوگیری از متضرر شدنتان در متن قرارداد در نظر بگیرید.
تعیین خسارت و تعیین حق فسخ قرارداد دو مورد از اقداماتی است که می‌توانید در صورت تاخیر سازنده در تحویل ساختمان موضوع قرارداد به‌کار بگیرید.
روش تعیین خسارت تاخیر روزانه یکی از روش‌های معقول است که می‌توانید برای دریافت خسارت از سازنده بابت هر روز تاخیر در تحویل ساختمان نوساز مورد استفاده قرار دهید. در مورد مبلغ خسارت روزانه باید با سازنده توافق کنید.
تعیین خسارت روزانه برابر با اجاره روزانه ساختمان نوساز موضوع قرارداد یکی از روش‌های تعیین مبلغ خسارت روزانه تاخیر سازنده است. در واقع با در نظر گرفتن خسارت روزانه برابر با هزینه سکونت روزانه مستاجر فرضی در ساختمان مورد نظر، ضرر و زیان ناشی از تاخیر سازنده را جبران می‌کنید.
4- ضمانت پایبندی به تعهدات
هر کدام از طرفین می‌توانند بابت انجام تعهداتشان در قرارداد به طرف دیگر ضمانت دهند. با استفاده از این رکن از ارکان قرارداد مشارکت در ساخت، می‌توانید به‌عنوان مالک بابت انجام تعهدات مختلف سازنده از او ضمانت بگیرید و این‌گونه احتمال پایبندی او را به انجام تعهداتش در قرارداد افزایش دهید.
می‌توانید این تضمین‌ها را از سازنده بابت انجام تعهداتش بگیرید:
- تضمین حسن انجام کار
- تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد
- تضمین سرمایه
همان‌طور که از اسم تضمین حسن انجام کار مشخص است، این تضمین را بابت پایبندی سازنده به انجام تمام و کمال تعهداتش و انجام عملیات ساخت و ساز بر اساس استانداردهای کیفی تعیین‌شده در قرارداد از او می‌گیرید.
سازنده موظف است که پروژه را کاملا مطابق مشخصات و استانداردهای تعیین‌شده در متن قرارداد به انجام برساند و تحویل ناقص و بی‌کیفیت ساختمان، به‌معنای سرپیچی او از انجام وظایفش است.
تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد هم ضمانتی است که سازنده بابت پایبندی‌اش به زمان‌بندی معین اجرای پروژه و تحویل به‌موقع ساختمان نوساز به شما می‌دهد تا در صورت سرپیچی سازنده از پایبندی به زمان‌بندی مقرر، بتوانید از او خسارت بگیرید.
در تضمین سرمایه، به‌عنوان مالک در قبال ملکی که برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار می‌دهید و به‌دلیل عدم پایبندی سازنده به تعهداتش در قرارداد، از او ضمانت می‌گیرید. این ضمانت در قبال مالکیت تدریجی ملک مورد قرارداد و تعهد سازنده دریافت می‌شود.
برای این‌که بیشتر در مورد ضمانت‌هایی که در قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانید از سازنده بگیرید، مقاله «تضمین قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
5- وثیقه‌های ضمانت
یکی دیگر از ارکان قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین وثیقه‌های ضمانت بابت تضمین‌هایی است که از سازنده می‌گیرید. برای تضمینی که از سازنده می‌گیرید، باید وثیقه ضمانتی معتبر را در نظر بگیرید که بتواند پشتوانه‌ای مناسب برای پرداخت خسارت‌های ناشی از عدم پایبندی سازنده به انحام تعهداتش باشد.
می‌توانید این وثایق را برای ضمانت سازنده در نظر بگیرید:
- چک تضمین
- سفته
- ضمانت‌نامه بانکی
- ضمانت‌نامه شخص ثالث
- وثیقه ملک یا دارایی غیرمنقول
به‌عنوان مالک می‌توانید در هر مرحله ساخت و ساز، یک چک تضمین متناسب از سازنده دریافت کنید. چک‌های تضمین معمولا بدون تاریخ هستند و جنبه کیفری ندارند.
انتخاب سفته به‌عنوان وثیقه ضمانت شما را ناچار می‌کند که برای وصول مبلغ ضمانت سفته، واخواست کنید و بار طرح دعوی بر عهده شما قرار می‌گیرد. انتخاب چک تضمین به‌جای سفته برای شما به‌عنوان مالک انتخابی بهتر است.
با تعیین ضمانت‌نامه بانکی به‌عنوان وثیقه تضمین، بانک را به‌عنوان طرف سوم در ضمانت سازنده دخیل می‌کنید. اگر در مورد ضمانت‌نامه بانکی به‌عنوان وثیقه ضمانت سازنده به توافق برسید، بانک به شما به‌عنوان دینفع متعهد می‌شود که در صورت اعلامتان مبنی بر وصول مبلغ ضمانت‌نامه، مبلغ مورد نظر را به شما پرداخت کند.
همان‌طور که از نام ضمانت‌نامه شخص ثالث مشخص است، با انتخاب این وثیقه، فردی با توانایی مالی بالا و اعتباری مناسب، ضامن انجام تعهدات سازنده می‌شود.
سازنده می‌تواند ملک خود را نیز به‌عنوان وثیقه ضمانت تعیین کند. برای انتخاب این وثیقه باید به کمک کارشناسان خبره شرایط ملک وثیقه را مورد ارزیابی قرار دهید و ارزش ملک را بسنجید.
6- تاثیر فورس‌ماژور بر اجرای قرارداد
شرایط فورس‌ماژور یا قوه قاهره، شرایطی است که احتمال وقوع آن در طول اجرای قرارداد وجود دارد ولی این شرایط در کنترل طرفین قرار ندارد.
حوادثی از قبیل سیل و زلزله یا اتفاقات غیرقابل پیش‌بینی سیاسی و اجتماعی از شرایط فورس‌ماژور به حساب می‌آیند که می‌توانند روی اجرای قرارداد و انجام تعهدات سازنده تاثیر بگذارند.
به‌عنوان یکی از ارکان قرارداد مشارکت در ساخت، باید مصادیق قوه قاهره در قرارداد را مشخص کنید و راهکارهای مناسب را در صورت وقوع این شرایط در نظر بگیرید.
با تنظیم دقیق این رکن قرارداد، علاوه بر این‌که در صورت وقوع شرایط فورس‌ماژور غافلگیر نمی‌شوید، با تعیین مصادیق فورس‌ماژور به سازنده اجازه نمی‌دهید که هر شرایطی را فورس‌ماژور در نظر بگیرد و این‌گونه از انجام تعهداتش سرپیچی کند.
بیشتر بخوانید: «شرایط مشارکت در ساخت»
7- پیش‌بینی اختلافات احتمالی و تعیین راهکار حل و فصل آن‌ها
آینده‌نگر بودن شما در هنگام تنظیم قرارداد موضوع مهمی است که یکی از ارکان قرارداد مشارکت در ساخت به آن مربوط می‌شود.
باید اختلافاتی که ممکن است در صورت عدم پابیندی طرفین به انجام تعهداتشان، وقوع شرایط مختلف در طول اجرای قرارداد، خواسته‌های خارج از قرارداد طرفین و مسائل دیگر رخ دهد، پیش‌بینی کنید و راهکارهای مناسب را در صورت وقوع این اختلافات در نظر بگیرید.
تعیین یک داور مطمئن، بی‌طرف و مورد اعتماد طرفین برای ارجاع اختلافات احتمالی راهکاری است که در صورت بروز اختلافات می‌توانید از آن بهره ببرید. در مورد انتخاب داور نیز باید تحقیقات کافی را انجام برسانید تا عدم صلاحیت داور خود تبدیل به اختلافی جدید بین شما و طرف سازنده نشود.
بیشتر بخوانید: «نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت»
این نکات را در تنظیم ارکان قرارداد مشارکت در ساخت در نظر بگیرید
برای این‌که چارچوب و ارکان قرارداد مشارکت در ساخت را به صورت اصولی و هوشمندانه تعیین کنید، باید نکاتی را مورد توجه قرار دهید. در ادامه با برخی از این نکات آشنا می‌شوید.
1- برای خود حق فسخ قائل شوید
تعیین حق فسخ در شرایطی که ناچار هستید از قرارداد خارج شوید، یکی از اقدامات آینده‌نگرانه شماست که باید آن را به‌صورت دقیق در متن قرارداد لحاظ کنید.
ممکن است عواملی مانند عدم پایبندی سازنده به انجام تعهداتش یا وقوع شرایط فورس‌ماژور، شرایط اجرای قرارداد را به‌گونه‌ای رقم بزند که بهترین اقدام برای شما خروج از قرارداد باشد. اگر این شرایط را در متن قرارداد پیش‌بینی نکنید و برای خود حق فسخ قائل نشوید، ممکن است در طول اجرای قرارداد با سازنده به اختلاف بخورید.
شرایطی که برای تعیین حق فسخ در قرارداد قید می‌کنید، باید به‌صورت دقیق و موردی ثبت شود تا در صورت وقوع آن شرایط، حق فسخ قرارداد را پیدا کنید. مثلا در صورت تاخیر بیش از حد سازنده در تحویل آپارتمان موضوع قرارداد، می‌توانید در قرارداد قید کنید که چنان‌چه تاخیر سازنده در تحویل آپارتمان از حداکثر 30 روز بیشتر شود، مالک طرف قرارداد حق دارد که قرارداد را فسخ کند.
طبیعتا تعیین حق فسخ در صورت عدم پایبندی سازنده به انجام تعهدی خاص، در صورت پایبند نبودن سازنده به انجام تعهدات دیگرش، به شما حق فسخ نمی‌دهد. مثلا اگر حق فسخ را فقط برای تاخیر سازنده در تحویل آپارتمان موضوع قرارداد در نظر گرفته باشید، در صورت تحویل ناقص و معیوب ساختمان، حق ندارید که قرارداد را فسخ کنید.
2- قرارداد دوطرفه است
در تعیین ارکان قرارداد مشارکت در ساخت فراموش نکنید که هر قراردادی دوطرفه است و در برابر امتیازاتی که در قرارداد از سازنده می‌گیرید، باید خودتان را برای امتیاز دادن آماده کنید. اگر فقط خواسته‌های خود را در متن قرارداد در نظر بگیرید و به دغدغه‌های طرف سازنده بی‌توجه باشید، نمی‌توانید با او به توافق برسید.
هم‌چنین توجه کنید که برای اجرای درست قرارداد، نمی‌توانید بدون این‌که به انجام تعهداتتان در قرارداد پایبند باشید، از سازنده توقع داشته باشید که وظایفش را انجام دهد. انجام تعهدات شما و سازنده در زمان‌های مقرر، منجر به اجرای صحیح قرارداد خواهد شد.
مثلا اگر زمین موضوع قرارداد را در موعد مقرر برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار ندهید، نمی‌توانید از او انتظار داشته باشید که به زمان‌بندی اجرای قرارداد پایبند باشد و ساختمان نوساز را در موعد مقرر به شما تحویل دهد.
3- متن قراردادتان را از قراردادهای دیگر کپی نکنید
هر قرارداد ویژگی‌های خاص خود را دارد؛ بنابراین نباید هیچ‌کدام از بخش‌های قرارداد را از روی قراردادهای دیگر کپی کنید. هرگونه سهل‌انگاری در تنظیم ارکان قرارداد مشارکت در ساخت و سایر مفاد قرارداد، ممکن است در طول اجرای قرارداد برای شما مشکل ایجاد کند.
توجه کنید که هر کدام از عبارات نوشته‌شده در متن قرارداد دارای بار حقوقی است و کل متن قرارداد باید چندین بار توسط طرف‌های قرارداد بررسی و از درستی و شفافیت آن اطمینان حاصل شود.
سخن پایانی
با تنظیم یک قرارداد اصولی، هوشمندانه و آینده‌نگرانه بسیاری از چالش‌های مشارکت در ساخت را در همان ابتدای کار از پیش رو برمی‌دارید. با تعیین دقیق ارکان قرارداد مشارکت در ساخت و ایجاد یک چارچوب اصولی برای قرارداد، شرایط را برای اجرای استاندارد قرارداد فراهم می‌کنید و احتمال موفقیت قرارداد را افزایش می‌دهید.
اگر در مورد «ارکان قرارداد مشارکت در ساخت» و انعقاد این قرارداد سوالاتی در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن بپرسید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌کند و شما را در مالکیت ساختمان مطلوبتان یاری می‌کند.
مشاوره رایگان مشارکت در ساخت آپارتمان ایرابن