وقوع چه اختلافاتی در قرارداد مشارکت در ساخت را باید پیش‌بینی کنید؟ اختلاف در مشارکت در ساخت در چه زمینه‌هایی رخ می‌دهد؟ باید چه راهکارهایی را برای تخلف طرفین از قرارداد مشارکت در ساخت در نظر بگیرید؟ آیا می‌توانید در این قرارداد شرایط فسخ تعیین کنید؟ به‌عنوان مالک طرف قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانید چه تضمین‌هایی از سازنده برای انجام تعهداتش بگیرید؟ با گروه ساختمانی ایراین همراه باشید و قراردادی را امضا کنید که امکان بروز اختلافات در آن به حداقل برسد.
اختلاف در مشارکت در ساخت در چه مواردی رخ می‌دهد؟
به‌عنوان مالکی که می‌خواهید با قرارداد مشارکت در ساخت، زمین یا ملک کلنگی خود را برای ساخت و ساز در اختیار یک سازنده قرار دهید و با او در مالکیت ساختمان نوساز شراکت کنید، باید در هنگام انعقاد قرارداد اختلافات احتمالی را پیش‌بینی کنید و برای آنها راهکارهای مناسب را در نظر بگیرید.
حال سوال این است که چه اختلافاتی ممکن است در طول اجرای قرارداد مشارکت در ساخت میان شما و سازنده رخ دهد؟ اختلاف در مشارکت در ساخت در دو دسته اختلافات قراردادی و اختلافات غیرقراردادی قرار می‌گیرد.
اختلافات قراردادی مشارکت در ساخت
به‌طور کلی اختلافات قراردادی به دو دسته
- اختلاف در تفسیر قرارداد
- و اختلاف در اجرای قرارداد
تقسیم‌بندی می‌شوند. اما هر کدام از این اختلافات در چه شرایطی به‌وجود می‌‌آیند؟
اختلاف در تفسیر قرارداد در شرایطی رخ می‌دهد که قرارداد دارای صراحت کافی نباشد و برای پی بردن به مفاد قرارداد باید آن را تفسیر کنیم. تنظیم صریح و دقیق مفاد قرارداد و مطالعه چندباره قرارداد توسط طرفین می‌تواند ار بروز چنین اختلافاتی پیشگیری کند.
اختلاف در اجرای قرارداد نیز به عدم پایندی طرفین به انجام تعهداتشان مربوط می‌شود. عدم انجام تعهد، تاخیر در انجام تعهد و عدم انجام کامل تعهدات طرفین، منجر به بروز اختلاف در اجرای قرارداد می‌شود.
اختلافات غیرقراردادی مشارکت در ساخت
اختلافات غیرقراردادی در قرارداد مشارکت در ساخت به 3 دسته تقسیم‌بندی می‌شوند که عبارت هستند از:
- اختلافات با منشا سازنده
- اختلافات با منشا مالک
- اختلافات با منشا ملک
اختلافاتی که منشا آنها سازنده است، به اهلیت و توان سازنده و انجام تعهدات او ارتباط دارد. برخی از اختلافات مشارکت در ساخت با منشا سازنده به این دلایل به وقوع می‌پیوندند:
- عدم پایبندی سازنده به انجام تعهدات
- تاخیر سازنده در انجام تعهدات
- انجام ناقص تعهدات سازنده
- عدم توان مالی سازنده برای ساخت ملک موضوع قرارداد
- ناتوانی فنی و اجرایی سازنده برای ساخت ملک موضوع قرارداد
- از کارافتادگی سازنده
- تغییر نقشه ساختمانی توافق‌شده در قرارداد توسط سازنده
- استفاده از مصالح و تجهیزات با کیفیت پایین‌تر از کیفیت مورد توافق توسط سازنده
- تخلف سازنده از مقررات ساخت و ساز
- عدم رعایت اصول ایمنی در طول فرایند ساخت و ساز توسط سازنده
- تحویل ساختمان توسط سازنده با متراژی کمتر از متراژ توافق‌شده در قرارداد
تمامی موارد اختلاف در مشارکت در ساخت به طرف سازنده مربوط نمی‌شود و شما به‌عنوان مالک نیز ممکن است به‌دلیل عدم اهلیت یا عدم پایبندی‌تان به انجام تعهداتی که در قرارداد دارید، موجب بروز اختلاف در قرارداد شوید. برخی از اختلافات با منشا مالک به این دلایل رخ می‌دهند:
- عدم پایبندی مالک به انجام تعهدات
- تاخیر در انجام تعهدات مالک
- اهلیت نداشتن مالک
- از بین رفتن اهلیت مالک پس از امضای قرارداد
- ممنوع‌المعامله بودن مالک
- فسخ کردن وکالت کاری به سازنده توسط مالک
- انتقال قرارداد به شخص ثالث توسط مالک
به غیر از سازنده و مالک، خود ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند منشا بروز اختلاف باشد. برخی از موارد اختلاف در مشارکت در ساخت با منشا ملک عبارت هستند از:
- اوقافی بودن ملک موضوع قرارداد
- عدم مطابقت مساحت ملک با مساحت ثبت‌شده در سند ملک
- کیفیت نامطلوب زمین و خاک زمین موضوع قرارداد
- تعلق داشتن ملک یا منافع آن به شخصی غیر از مالک طرف قرارداد
- قرار داشتن ملک در بازداشت
- در رهن بودن ملک
- تسویه نشدن بدهی‌های قبلی ملک
- تداخل داشتن حدود ملک با حدود املاک مجاور
- موات یا منابع طبیعی بودن ملک موضوع قرارداد
- وجود داشتن صاحب حق دیگری نسبت به ملک موضوع قرارداد
دریافت مشاوره رایگان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان ایرابن
1 + 15 مورد اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت
موراد مختلفی وجود دارند که می‌توانند موجب بروز اختلاف در مشارکت در ساخت شوند و شما را در طول اجرای این قرارداد با چالش مواجه کنند.
بخش زیادی از این موارد مورد اختلاف به نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت مربوط می‌شود؛ در واقع با تنظیم اصولی و دقیق قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانید از بروز بسیاری از اختلافات در طول اجرای پروژه پیشگیری کنید.
در این بخش به موارد گوناگون بروز اختلاف در مشارکت در ساخت اشاره می‌شود. با مطالعه این موارد و تعیین راهکارهای مناسب برای پیشگیری از وقوع آنها، دغدغه‌های خود در مورد تنظیم این قرارداد را کمتر کنید.
1- وجود مفاد و شروط نامناسب در قرارداد و عدم صراحت در متن قرارداد
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید نکات بسیاری را رعایت کنید که برای اجرای قرارداد دچار چالش و اختلاف نشوید. این نکات هم به تعیین مفاد و شروط قرارداد مربوط می‌شوند و هم به نحوه نگارش مفاد قرارداد.
اگر در قرارداد مشارکت در ساخت خود شروطی را قید کنید که قابلیت اجرایی شدن نداشته باشند یا به‌صورت یک‌جانبه و ظالمانه در قرارداد قید شده باشند، در طول اجرای قرارداد به مشکل خواهید خورد.
مثلا ممکن است در برخی از قراردادها شرط «غیر قابل فسخ بودن قرارداد» قید شود که شرطی غیر قابل قبول و غیر قابل اجراست.
از این‌رو در تعیین مواردی مانند جریمه عدم انجام تعهدات و حق فسخ قرارداد باید به‌صورت عادلانه و مبتنی بر منطق تصمیم‌گیری کنید و منافع و توانایی‌های سازنده را نیز در نظر بگیرید.
نکته دیگری که به تنظیم متن قرارداد مربوط می‌شود و می‌تواند موجب بروز اختلاف در مشارکت در ساخت گردد، عدم صراحت و دوپهلو بودن عباراتی است که در نگارش مفاد قرارداد به کار برده می‌شوند.
توجه کنید که هر کدام از عباراتی که در قرارداد به کار می‌برید، بار حقوقی دارند و عدم صراحت در نگارش مفاد قرارداد، می‌تواند منجر به برداشت‌های مختلف شود و زمینه را برای بروز اختلاف فراهم کند.
بنابراین پیش از آن‌که قرارداد مشارکت در ساخت را امضا کنید، به همراه سازنده چند بار آن را مطالعه کنید و مطمئن شوید که همه موارد مندرج در قرارداد صراحت کافی را دارند.
2- عدم تعریف تضمین‌های موثر در قرارداد مشارکت در ساخت
تضمین گرفتن از روش‌های کاهش بروز اختلاف در مشارکت در ساخت است. اگر تضمین‌های موثر و مبتنی بر منطق در قرارداد تعریف نشود، احتمال عدم پایبندی سازنده به انجام تعهداتش و بروز اختلافات افزایش پیدا می‌کند.
باید تضمین‌هایی را در قرارداد تعیین نمائید که قابلیت اجرایی داشته باشند و منطق در مورد آنها برقرار باشد. وقتی احتمال می‌دهید که سازنده توانایی انجام برخی از تعهداتش را ندارد، تعیین تضمین نمی‌تواند راهکاری مناسب برای ملزم کردن او به انجام تعهداتش باشد و شاید بهتر باشد در مورد انتخاب طرف سازنده تجدید نظر کنید.
علاوه بر تعیین تضمین‌های موثر باید وثیقه‌های ضمانت مناسب و معتبر را در نظر بگیرید. وثیقه‌های مختلف برای تضمین گرفتن از سازنده وجود دارند که باید وثیقه‌ای مطمئن و معتبر را تعیین نمائید که در صورت عدم انجام آن دسته از تعهدات سازنده که در قبال آنها ضمانت داده است، پشتوانه‌ای محکم در اختیار داشته باشید.
3- انتخاب روش‌های نامناسب انتقال سند
تعیین نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از موارد مهم در تنظیم این قرارداد است که اگر دقت کافی را در تعیین شیوه مناسب انتقال سند به سازنده به خرج ندهید، باید خودتان را برای رویایی با چالش‌های بزرگ در قرارداد آماده کنید.
انواع روش‌های انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- انتقال سند در ابتدای اجرای پروژه
- انتقال سند در انتهای اجرای پروژه
- انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم
پرریسک‌ترین روش انتقال سند برای شما به‌عنوان طرف مالک قرارداد مشارکت در ساخت، انتقال سند در ابتدای اجرای قرارداد است. در این روش، در ازای دریافت چک تضمین از سازنده، در ابتدای اجرای قرارداد، سهم سازنده را به او انتقال می‌دهید.
یعنی پیش از آن‌که سازنده اقدامی را در جهت ساخت و ساز ساختمان مورد نظر شما انجام دهد، او را مالک بخشی از ملک خود می‌کنید که ریسک بزرگی را برای شما به همراه دارد. این روش انتقال سند به هیچ‌وجه توصیه نمی‌شود.
در روش انتقال سند در انتهای پروژه، شما با ارائه چک ضمانت، تضمین می‌کنید که مالکیت سازنده را از ملک موضوع قرارداد در انتهای اجرای قرارداد به او انتقال دهید. این روش برای شما به‌عنوان مالک روشی مناسب است اما ممکن است نتوانید در مورد آن با سازنده به توافق برسید.
البته این روش انتقال سند با وجود منافعی که برایتان دارد، خالی از خطر نیست. می‌توانید در مقاله «نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت»، در مورد خطر این روش و ویژگی‌های سایر روش‌های انتقال سند بخوانید.
اما روش سوم انتقال سند، روشی معقول است که می‌تواند هم برای شما به‌عنوان مالک و هم برای طرف سازنده رضایت‌بخش باشد. در روش انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم، در هر مرحله از فرایند اجرای قرارداد به نسبت اقداماتی که سازنده در راستای پیشرفت پروژه به انجام می‌رساند، درصدی مشخص از مالکیت ملک مورد نظر را به او انتقال می‌دهید.
در این روش انتقال سند، سازنده با ارائه گزارش‌های دقیق از اقداماتی که در هر مرحله از ساخت و ساز انجام می‌دهد و هزینه‌هایی که پرداخت می‌کند، درصد مالکیت متناسب با اقدامات خود را دریافت می‌نماید.
4- امضای قرارداد با افراد غیرمتعهد و غیرمتخصص
به‌دست آوردن شناخت کافی از طرف سازنده قرارداد مشارکت در ساخت و انتخاب او از مهم‌ترین اقداماتی است که در جهت انعقاد این قرارداد انجام دهید تا در بروز بسیاری از اختلاف ها در مشارکت در ساخت پیشگیری کنید.
اگر با فردی غیرمتعهد، غیرمتخصص و فاقد توانایی کافی وارد معامله شوید، مستحکم‌ترین تضمین‌ها و شروط هم نمی‌تواند طرف سازنده را ملزم به انجام تعهداتش کند. البته این موضوع به این معنا نبست که در صورت انتخاب فردی متعهد، متخصص و باتجربه نباید از او تضمین‌های کافی را بگیرید.
در انتخاب طرف سازنده قرارداد مشارکت در ساخت نباید روابط دوستانه را ملاک قرار دهید و باید تحقیقات کافی را جهت انتخاب بهترین سازنده به عمل آورید. برای این‌که با سازنده‌ای متعهد و شایسته وارد معامله شوید، باید پیشینه او و پروژه‌هایی را که تاکنون به انجام رسانده است، مورد بررسی قرار دهید.
می‌توانید از مالکان و کارفرماهایی که تاکنون با سازنده کار کرده‌اند، در مورد او تحقیق کنید و رضایت آنها از همکاری با سازنده مد نظر جویا شوید. هم‌چنین توجه کنید که وسعت و حجم پروژه‌هایی که سازنده مورد نظرتان به انجام رسانده است، با پروژه ساخت و ساز مورد نظر شما متناسب و در یک حد و اندازه باشد.
مثلا اگر سازنده‌ای که می‌خواهید با او قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کنید، فقط ساخت و ساز ساختمان‌های یک‌طبقه و دوطبقه ویلایی را در کارنامه خود دارد، با وجود متعهد بودن او نمی‌توانید ساخت آپارتمانی 10 طبقه را به او واگذار کنید.
اعتماد بی‌جا و تنها به‌واسطه دوستی یا موقعیت اجتماعی و طمع در مورد سود حاصل از شراکت، از دیگر اشتباهاتی است که ممکن است مالکان در انتخاب سازنده طرف قرارداد مشارکت در ساخت مرتکب شوند و خود را در معرض خطرات بزرگ در طول اجرای قرارداد قرار دهند.
5- استفاده از قراردادهای مشارکت در ساخت آماده
همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، کوتاهی در تنظیم دقیق و اصولی قرارداد، بخش زیادی از موارد اختلاف در مشارکت در ساخت را به‌وجود می‌آورد. استفاده از قراردادهای آماده مشارکت در ساخت بدون توجه به ملاحظات و شروط طرفین قرارداد، یکی از بزرگ‌ترین اشتباهاتی است که نباید به دام آن بیفتید.
هر پروژه و هر قرارداد ویژگی‌های خاص خود را دارد و بند به بند قرارداد مشارکت در ساخت شما باید با توجه به انتظارات، ملاحظات و منافع شما و طرف سازنده قرارداد به توافق برسد و تنظیم شود.
6- تکیه صرف به عرف بازار، یکی دیگر از موارد بروز اختلاف در مشارکت در ساخت
تکیه کردن کامل به عرف بازار و بی‌توجهی به شرایط پروژه در تعیین بندهای مختلف قرارداد مشارکت در ساخت یکی دیگر از اشتباهاتی است که می‌تواند به ضررتان تمام شود.
پیروی صرف از چیزی که به‌عنوان عرف قرارداد مشارکت در ساخت شناخته می‌شود، بدون این‌که شرایط و ویژگی‌های پروژه خود و منافع و انتظارات خود و طرف مقابل را در نظر بگیرید، ممکن است در میانه اجرای قرارداد شما را پشیمان کند و اختلاف در مشارکت در ساخت را رقم بزند.
یکی از موارد مهم در قرارداد مشارکت در ساخت که تعیین آن با توجه به عرف بازار ممکن است موجب بروز اختلاف شود، تعیین درصد مشارکت است.
درصد مشارکت در ساخت باید با توجه به آورده‌های هر کدام از طرفین محاسبه شود و عوامل مختلف مانند موقعیت مکانی پروژه، نقشه ملک، هزینه‌کرد سازنده و حسن شهرت و میزان تخصص طرف سازنده در تعیین این درصد در نظر گرفته شود.
در تعیین مالکیت هر کدام از طبقات و بخش‌های ساختمان نوساز موضوع قرارداد نیز باید با توجه به ارزش طبقات و بخش‌های مورد مشارکت و هم‌چنین ارزشی که هر کدام از طرفین وارد پروژه کرده‌اند، تصمیم‌گیری شود.
7- انتخاب مکان مناسب برای انعقاد قرارداد
محلی که قرارداد مشارکت در ساخت را در آن‌جا منعقد می‌کنید، روی وجاهت قانونی قرارداد و بروز اختلاف احتمالی در مشارکت در ساخت موثر است.
این قرارداد باید حتما در دفاتر وکالت یا دفاتر اسناد رسمی به امضای طرفین برسد تا وجهه قانونی پیدا کند و در صورت بروز هرگونه اختلاف بتوانید پیگیری‌های حقوقی لازم را انجام دهید.
اگر قرارداد مشارکت در ساخت را در دفتر سازنده، بنگاه معاملاتی یا هر مکان دیگری به جز دفاتر وکالت یا اسناد رسمی به امضا برسانید، اعتبار قراردادتان زیر سوال می‌رود، برای پیگیری قانونی اختلافات با چالش مواجه می‌شوید و اختلافاتتان گسترده‌تر می‌شود.
8- عدم آگاهی از مسائل حقوقی و اصول ملکی
عدم آگاهی شما از مسائل حقوقی و ثبتی و اصول انعقاد قرارداد یکی دیگر از موارد بروز اختلاف در مشارکت در ساخت است که می‌تواند شما را به دردسر بیندازد.
کمک گرفتن از یک وکیل خبره و انعقاد قرارداد با حضور وکیل موجب می‌شود که همه چیز قانونی و اصولی به پیش برود و قراردادی معتبر را به امضا برسانید. پس بهتر است که اعتماد بی‌جا را کنار بگذارید و در همین ابتدای کار همه چیز را با رعایت مسائل حقوقی به جلو ببرید.
9- کم‌کاری طرفین در رویت و بررسی دقیق قرارداد
اگر در تنظیم قرارداد و بررسی مفاد آن کم‌کاری کنید، باید خودتان را برای مواجه شدن با اختلافات بسیار در قرارداد مشارکت در ساخت آماده کنید. دقت در انجام اصولی فرایند انعقاد قرارداد و مطالعه چندباره متن قرارداد، از بروز بسیار از موارد اختلاف در مشارکت در ساخت پیشگیری می‌کند.
برخی از اشتباهاتی که ممکن است مالکین در فرایند عقد قرارداد مشارکت در ساخت مرتکب شوند که امکان بروز اختلاف را ایجاد می‌کند، عبارت هستند از:
- مطالعه عجولانه و بی‌دقت مفاد قرارداد
- ارائه وکالت جامع و بلاعزل به‌جای وکالت کاری به سازنده طرف قرارداد
- استفاده از عبارات دوپهلو و غیرواضح در متن قرارداد
10- عدم رفع مشکلات حقوقی ملک پیش از تحویل به سازنده
یکی از وظایف و تعهدات شما به‌عنوان مالک قرارداد مشارکت در ساخت این است که پیش از تحویل دادن به سازنده، کلیه مشکلات حقوقی و مالکیتی ملک موضوع قرارداد را رفع کنید و کلیه بدهی‌های ملک را بپردازید.
تزاحم و تعارض در تصرف دو مورد از مشکلاتی هستند که می‌توانند موجب بروز اختلاف در مشارکت در ساخت شوند.
منظور از تزاحم در تصرف این است که دو مالک با استناد مدرک، خود را مالک ملک‌هایی بدانند که در کل یا بخشی از این دو ملک با یکدیگر تداخل داشته باشد. تعارض در تصرف هم به این معنی است که دو مالک، ملکی معین را در تصرف خود و متعلق به خود بپندارند.
پس پیش از آن‌که قرارداد مشارکت در ساخت منعقد کنید، مطمئن شوید که ملک موضوع قرارداد هیچ‌گونه مشکل حقوقی و مالی ندارد و آماده ساخت و ساز است.
11- ارائه اسناد مخدوش و نامعتبر ملک موضوع قرارداد
سند ملک موضوع قرارداد باید معتبر و بدون هیچ‌گونه خدشه تاثیرگذار باشد و هیچ‌گونه شک و شبهه‌ای در مورد اعتبار و صحت آن وجود نداشته باشد.
ارائه اسناد با امضاهای ناقص، شروط و عبارات مبهم، قلم‌خوردگی‌های متعدد و هرگونه موردی که اعتبار سند را زیر سوال ببرد، از موارد موجب بروز اختلاف در مشارکت در ساخت است که مسئولیت آن بر عهده شما به‌عنوان مالک طرف قرارداد است.
12- دریاقت وکالت‌های ناقص از مالک ملک موضوع قرارداد
در برخی موارد مالکان طرف قرارداد مشارکت در ساخت، برای عقد قرارداد، وکالتی ناقص را از مالک ملک موضوع قرارداد می‌گیرند که اختیارات کافی را به آنها نمی‌دهد. این موضوع می‌تواند موجب بروز اختلاف در مشارکت در ساخت گردد.
مثلا ممکن است به‌عنوان مالک طرف قرارداد مشارکت در ساخت، وکالتی را از مالک بگیرید که در آن حق اسقاط خیارات به شما داده نشود. در حالی که یکی از شروط بسیار مرسوم در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت، اسقاط کافه خیارات به‌ویژه خیار غبن است.
13- وجود اختلاف اساسی میان شرکا یا وراث ملک موضوع قرارداد
اگر ملک موضوع قرارداد به ورثه به ارث رسیده باشد و اختلافات ریشه‌ای بین ورثه وجود داشته باشد، باید پس از رفع مشکلات و جلب رضایت همه ورثه، به پای میز قرارداد مشارکت در ساخت بروید.
طرف سازنده با آگاهی از وجود اختلاف بین ورثه یا مالکین ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند به ابطال یا فسخ قرارداد اقدام کند. بنابراین پیش از آن‌که به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت اقدام کنید، باید اختلافات موجود را رفع کنید و رضایت همه مالکان را به‌دست آورید.
تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت نیز باید با حضور همه مالکین انجام شود و هر کدام از مالکان باید از مفاد قرارداد آگاهی کامل داشته باشند.
14- رونق و رکود بازار مسکن
همه موارد اختلاف در مشارکت در ساخت داخلی نیست و برخی از عوامل ناشی از شرایط خارجی می‌توانند موجب بروز اختلاف شوند. با این حال، اگر قرارداد را اصولی و آینده‌نگرانه تنظیم کنید، می‌توانید از بروز چنین موارد اختلاف نیز پیشگیری کنید.
پررونق یا راکد شدن بازار مسکن را باید در قرارداد مشارکت در ساخت پیش‌بینی کنید و راهکارهایی را در قرارداد قرار دهید که راه در برابر برداشت‌های نادرست طرف مقابل و ادعاهای غیرمنطقی او ببندد.
حداقل با قراردادن جمله‌ای مانند «افزایش یا کاهش هزینه‌های ساخت و ساز شامل قیمت مصالح و دستمزدهای کارکنان هیچ‌گونه تاثیری بر مفاد قرارداد مشارکت در ساخت ندارد و هرگونه ادعایی در این خصوص موضوعیت ندارد»، می‌توانید در بروز بسیاری از اختلافات در قرارداد ناشی از رونق یا رکود مسکن پیشگیری کنید که متاسفانه در بسیاری از قراردادها این اقدام حداقلی هم صورت نمی‌گیرد.
پیش‌بینی این شرایط خارجی موثر بر قرارداد مشارکت در ساخت و ارائه راهکارهای مناسب در قرارداد به‌همراه تعیین دقیق و باجزئیات تعهدات و وظایف طرفین، می‌تواند از بروز بسیاری از موارد اختلاف در مشارکت در ساخت پیشگیری کند.
15- عدم دریافت مشاوره از مشاوران متخصص و ماهر
اگر تاکنون قرارداد مشارکت در ساخت منعقد نکرده‌اید و تجربه زیادی در زمینه ساخت و ساز ندارید، بهتر است که از کمک‌های یک مشاور خبره در انعقاد قرارداد و کل فرایند اجرای پروژه کمک بگیرید تا درگیر اختلاف در مشارکت در ساخت نشوید.
یک مشاور کاربلد هم می‌تواند به شما کمک کند بندهای قرارداد را اصولی و مبتنی بر منطق تنظیم نمائید و هم در طول اجرای قرارداد در بررسی پایبندی سازنده به انجام تعهداتش و نظارت شما بر عملکرد سازنده، شما را یاری خواهد کرد.
15+1- معامله در شرایط نامساعد مالی یا روحی
مورد آخر شاید با موارد دیگر هماهنگی نداشته باشد اما موضوعی مهم است که باید به آن توجه کنید. شرایط مالی و روحی شما در هنگام انعقاد قرارداد نیز بر بروز موارد اختلاف در مشارکت در ساخت تاثیرگذار است.
اگر در شرایط نامساعد مالی قرار دارید، طبیعتا از نظر روحی نیز در شرایط عادی قرار ندارید و هرگونه معامله در این شرایط، نتایج مطلوبی برایتان در نخواهد داشت و چه بسا با انعقاد قرارداد در این وضعیت، شرایط مالی خود را نامساعدتر کنید.
چگونه از بروز اختلاف در مشارکت در ساخت پیشگیری کنید؟
حال سوال این است که چگونه می‌توانید قرارداد مشارکت در ساخت را تنظیم کنید که اختلافات احتمالی بین خودتان و سازنده را مورد پیش‌بینی قرار دهید و برای هر کدام از آنها راهکار مناسب در قرارداد تعیین نمائید.
در این بخش راهکارهای مناسب برای پیشگیری از بروز اختلاف را در دو بخش مربوط به نحوه نگارش و تنظیم قرارداد و تعیین مفاد قرارداد ارائه می‌دهیم.
پیشگیری از بروز اختلاف در مشارکت در ساخت در نحوه نگارش قرارداد
همان‌طور که اشاره شد، استفاده از عبارات گنگ و دوپهلو در قرارداد، برداشت‌های متفاوتی از مفاد قرارداد را رقم می‌زند و شرایط را برای بروز اختلافات مهیا می‌کند.
صراحت، دقت و جزئیات را در تعیین مفاد قرارداد مشارکت در ساخت فراموش نکنید. هر کدام از عباراتی که در قرارداد به کار می‌برید، باید برای طرفین واضح و دارای صراحت کافی باشد.
هم‌چنین بخش‌های مختلف قرارداد مشارکت در ساخت مانند مشخصات پروژه، تعهدات طرفین و شرایط تضمین و فسخ قرارداد باید به‌صورت دقیق و با جزئیات کافی تعیین شوند.
مثلا در تعیین تعهدات طرفین قرارداد، اگر دقت کافی را به خرج ندهید، نمی‌توانید تعهدات را به‌درستی ارزیابی کنید و عدم انجام تعهد طرف مقابل را بسنجید.
یکی دیگر از نکاتی که باید در نگارش قرارداد مشارکت در ساخت رعایت کنید تا درگیر اختلاف نشوید، پرهیز از به‌کار بردن عبارات کلی و کیفی است. مثلا برای تعیین استانداردهای کیفی ساخت و ساز مد نظرتان نباید از عباراتی مانند «قابل قبول»، «مطلوب» و «مناسب» استفاده کنید.
استفاده از این عبارات، موجب می‌شود که نتوانید ارزیابی درستی از اقدامات سازنده به عمل آورید. به‌جای استفاده از عبارات کیفی، با کمی‌سازی استاندادهای مد نظرتان و ارائه آنها در قالب اعداد و ارقام می‌توانید معیاری مناسب برای عملکرد سازنده در قبال کیفیت ساخت مورد انتظار شما تعیین کنید.
مثلا برای تعیین استانداردهای کیفی مربوط به استحکام ساختمان، به‌جای استفاده از عبارات کلی و کیفی، نوع و میزان مصالح مورد نیاز، قطر تیر آهن و مقاومت سازه را در قرارداد قید کنید.
پیشگیری از بروز اختلاف در مشارکت در ساخت در تعیین مفاد قرارداد
علاوه بر رعایت ویژگی‌های ظاهری و نگارشی، باید مفاد قرارداد را به‌گونه‌ای تنظیم نمائید که توانایی‌ها، منافع و انتظارات طرفین در آن در نظر گرفته شود.
بخش زیادی از این اختلافات به عدم پایبندی طرفین به انجام تعهداتشان در قرارداد مربوط می‌شود. برای این‌که به‌عنوان مالک احتمال پایبند ماندن سازنده به انجام تعهداتش را بالا ببرید، راه‌هایی را پیش رو دارید که باید در مورد آنها با سازنده به توافق برسید. در ادامه این راه‌ها توضیح داده می‌شوند.
تضمین گرفتن، یکی از روش‌های پیشگیری از بروز اختلاف در مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت این امکان را دارید که در قبال انجام تعهدات مختلف و حسن انجام کار سازنده از او تضمین بگیرید. انواع تضمین‌هایی که می‌توانید در قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده بگیرید، عبارت هستند از:
- تضمین حسن انجام کار
- تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد
- تضمین سرمایه
تضمین حسن انجام کار، تضمینی برای انجام صحیح و کامل تعهدات سازنده
سازنده می‌تواند در ازای انجام تمام و کمال تعهداتش و تحویل ساختمان نوساز مطابق با استاندادهای کیفی تعیین‌شده در قرارداد به شما تضمین حسن انجام کار دهد.
برای تعیین تضمین حسن انجام کار در قرارداد مشارکت در ساخت باید مفاد قرارداد را دقیق و صریح تنظیم نمائید و استانداردهای کیفی ساختمان مطلوب خود را به‌‌صورتی که قابل ارزیابی باشد، در قرارداد تعیین کنید.
همان‌طور که اشاره شد، برای تعیین استانداردهای کیفی باید آنها را به‌صورت کمی و با اعداد و ارقام در قرارداد مطرح کنید. کمی‌سازی کیفیت مورد انتظارتان در قرارداد، مطابقت کیفیت کار سازنده با استاندارهای کیفی شما را امکان‌پذیر می‌کنید و معیاری را برای سنجش عملکرد سازنده در اختیار دارید.
تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد، تضمینی برای انجام وظایف به‌موقع سازنده
تاخیر در انجام تعهدات سازنده بر اساس زمان‌بندی موجود در قرارداد و به تبع آن تاخیر در تحویل ساختمان موضوع قرارداد، یکی از دغدغه‌های مالکان در قراردادهای مشارکت در ساخت است. برای بالا بردن پایبندی سازنده به انجام به‌موقع تعهداتش می‌توانید از او تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد بگیرید.
بر اساس این ضمانت، در صورتی که سازنده به زمان‌بندی مقرر در قرارداد در مورد انجام وظایفش پایبند نباشد، ملزم به پرداخت خسارت می‌شود.
تضمین سرمایه
تضمین سرمایه یکی دیگر از تضمین‌هایی است که سازنده می‌تواند در قبال انجام تعهدات خود به شما ارائه دهد و به کاهش موارد اختلاف در مشارکت در ساخت کمک کند.
این ضمانت در قبال مالکیت تدریجی ملک مورد قرارداد و تعهد سازنده گرفته می‌شود. گرفتن تضمین سرمایه از سازنده باید به‌گونه‌ای صورت بگیرد که اصل سرمایه و خسارات ناشی از عدم انجام تعهدات سازنده به شما، از محل تضمینی که تعیین می‌شود، قابل پرداخت باشد.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد انواع ضمانت ها و وثیقه های ضمانت در قرارداد مشارکت در ساخت می توانید مقاله «تضمین قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
تعیین حق فسخ قرارداد، روشی برای پیشگیری از بروز اختلاف در مشارکت در ساخت
یکی دیگر از اقداماتی که می‌توانید در هنگام تنظیم قرارداد انجام دهید تا احتمال بروز اختلاف در مشارکت در ساخت کمتر شود، تعیین حق فسخ برای طرفین قرارداد در صورت عدم پایبندی هر طرف قرارداد نسبت به انجام تعهداتش و هم‌چنین در صورت وقوع شرایط خاص در طول اجرای قرارداد است.
به‌عنوان طرف مالک قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانید با پیش‌بینی احتمال پایبند نبودن سازنده به انجام تعهداتش در قرارداد، با تعیین حق فسخ برای خود، او را به انجام تعهداتش ملزم کنید.
برای تعیین حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، باید به‌صورت موردی و دقیق عمل کنید و در ازای عدم انجام تعهدی خاص از جانب سازنده، در مورد تعیین حق فسخ به توافق برسید.
تنها در صورتی که شرایط فسخ قرارداد به وقوع بپیوندد، حق دارید به فسخ قرارداد اقدام کنید و در صورت پایبند نبودن سازنده به انجام تعهداتی غیر از آن‌چه به‌عنوان شروط فسخ تعیین شده است، حقی را نسبت به فسخ قرارداد ندارید.
به‌عنوان مثال اگر حق فسخ قرارداد را در ازای پایبند نبودن سازنده در تحویل آپارتمان مطابق با کیفیت و استانداردهای قید شده در قرارداد تعیین نموده‌اید، نمی‌توانید در صورت تاخیر سازنده در تحویل آپارتمان موضوع قرارداد، به فسخ قرارداد اقدام کنید.
تعیین جریمه در قبال عدم انجام تعهدات سازنده
تعیین جریمه در ازای عدم پایبندی سازنده به انجام تعهداتش در قرارداد نیز می‌تواند احتمال انجام تعهدات سازنده را افزایش دهد و احتمال بروز اختلاف در مشارکت در ساخت را پایین بیاورد.
تعیین جریمه نیز باید به‌صورت دقیق و موردی نسبت به تعهدات معین سازنده انجام شود تا در صورت محقق شدن شرایط پرداخت جریمه، بتوانید آن را از طرف سازنده وصول نمائید.
جریمه را می‌توانید در صورت عدم انجام تعهدات مختلف سازنده تعیین نمائید که برخی از آنها عبارت هستند از:
- تاخیر در تحویل ساختمان موضوع قرارداد
- انجام ناقص تعهدات مقرر در قرارداد
- عدم رعایت استانداردهای کیفی تعیین‌شده در قرارداد
در مورد روش‌های مختلف پیشگیری از بروز اختلاف در مشارکت در ساخت، توجه کنید که در برابر تضمین، حق فسخ، تعیین جریمه و سایر امتیازاتی که از سازنده می‌گیرید، باید خودتان را در مقابل دادن امتیازات متقابل به سازنده آماده کنید.
در هر صورت مفاد قرارداد باید به توافق هر دو طرف برسد و باید با در نظر گرفتن منافع خود و طرف مقابل، مفاد قرارداد و شروط مختلف در آن را طوری تنظیم کنید که بتوانید در مورد آنها با طرف سازنده به توافق برسید.
بیشتر بخوانید: «اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت»
روش‌های حل اختلاف در مشارکت در ساخت چیست؟
پس از این‌که با موارد اختلاف در مشارکت در ساخت آشنا شدید و راهکارهای پیشگیری از بروز این اختلافات را شناختید، نوبت به آن می‌رسد که بدانید در صورت بروز اختلاف در این قرارداد، چه راه‌هایی را برای حل اختلافات پیش رو دارید. در ادامه با این راه‌ها آشنا می‌شوید.
1- انجام پیگیری‌های حقوقی و مراجعه به دادگاه
روش پیگیری از طریق مراجع رسمی و مراجعه به دادگاه برای حل اختلاف در مشارکت در ساخت، با توجه به تشریفات اداری و فرایندی که پرونده‌ها در این مسیر طی می‌کنند، روشی زمان‌بر و کند است به‌طوری که فرایند رسیدگی به دعاوی ممکن است حتی سال‌ها طول بکشد.
بنابراین این روش برای حل اختلافات در قرارداد مشارکت در ساخت توصیه نمی‌شود. حال با توجه به معایب این روش، باید چه روشی را برای حل اختلاف به کار بگیرید که شما را زودتر به نتیجه برساند. انتخاب «داور» به‌عنوان مرجع حل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از این روش‌هاست.
2- انتخاب روش داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
در روش داوری برای حل و فصل اختلافات در قرارداد مشارکت در ساخت، هم می‌توانید با انتخاب کارشناس یا کارشناسان موردتایید طرفین به صورت مسالمت‌آمیز اختلاف را حل کنید و هم می‌توانید با تعیین داور، اختلافات را به او ارجاع دهید و نظر او را معیار قرار دهید.
اگر در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت آینده‌نگر باشید و بروز اختلافات احتمالی را پیش‌بینی کنید، فردی را که مورد اعتماد طرفین قرارداد است، به‌عنوان داور قرارداد تعیین می‌کنید تا در صورت بروز اختلاف، به‌عنوان مرجع حل اختلاف به او رجوع کنید. البته الزامی برای تعیین یک داور وجود ندارد و می‌توانید چند داور را برای حل اختلافات انتخاب کنید.
با این‌که توصیه می‌شود داور یا داوران را پیش از بروز اختلاف تعیین نمائید، اما اگر در هنگام عقد قرارداد، داور را تعیین نکرده‌اید، پس از بروز اختلاف نیز می‌توانید با طرف سازنده توافق کنید داوری را برای حل اختلافات ایجادشده انتخاب نمائید و فرایند حل اختلاف را از طریق او طی کنید.
بیشتر بخوانید: «محاسبه بلاعوض قرارداد مشارکت در ساخت»
راه‌های حل اختلاف در مشارکت در ساخت به روش تعیین داوری
اگر روش تعیین داوری را برای موارد اختلاف در مشارکت در ساخت انتخاب کنید، به دو طریق می‌توانید به این روش اختلافات ایجادشده را حل و فصل نمائید. این دو راه عبارت هستند از:
- حل اختلاف به روش مسالمت‌آمیز
- حل اختلاف با ارجاع اختلاف به داوری
اما این دو روش چه تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند؟ در ادامه با هر کدام از این دو روش حل اختلاف با تعیین داوری آشنا می‌شوید.
حل اختلاف به روش مسالمت‌آمیز
در این روش، اگر طرفین قرارداد در مورد حل اختلافات ایجادشده به روش مسالمت‌آمیز به توافق برسند، رسیدگی به اختلاف مورد نظر و اعلام نظر در مورد آنها به کارشناس یا هیئت کارشناسی انتخاب‌شده توسط هر کدام از طرفین واگذار می‌شود.
در این روش، طرفین قرارداد باید بر اساس نظراتی که کارشناسان منتخب بر اساس مفاد قرارداد و قوانین مربوطه اعلام می‌نمایند، عمل کنند.
چنان‌چه طرفین در مورد انتخاب کارشناس یا هئیت کارشناسی اختلاف داشته باشند یا نظر اعلام‌شده از جانب کارشناس یا هیئت کارشناسی توسط یکی از طرفین پذیرفته نشود، نظر کارشناس یا کارشناسان منتخب لازم‌الاجرا نخواهد بود.
حل اختلاف با ارجاع اختلاف به داوری
همان‌طور که اشاره شد، بهتر است داور را در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و پیش از بروز هیچ‌گونه اختلاف تعیین نمائید اما امکان تعیین داور پس از بروز اختلاف نیز برایتان وجود دارد. در واقع داور را هم می‌توانید ضمن عقد قرارداد و هم به‌صورت مستقل انتخاب نمائید.
لازم و ضروری است که هم انتخاب داور و هم انتخاب روش حل اختلاف از طریق داوری به توافق طرفین قرارداد برسد.
اما داوری که برای ارجاع اختلافات انتخاب می‌کنید، باید چه شرایطی برای احراز صلاحیت داشته باشد؟ فردی که به‌عنوان داور در قرارداد مشارکت در ساخت انتخاب می‌کنید، باید این شرایط را دارا باشد:
- اهلیت داشته باشد
- از جانب دادگاه برای داوری منع نشده باشد
- هیچ‌گونه نسبت سببی یا نسبی با ذینفعان نداشته باشد
- از وراث نباشد
- قیم یا وکیل ذیتفعان نباشد
- از کارمندان دولت نباشد
- جزء افرادی نباشد که با یکی از طرفین دعوا، پرونده کیفری یا مدنی دارد
- بیشتر از 25 سال داشته باشد
البته با این‌که 6 مورد آخر جزء شرایطی است که دادگاه برای داور تعیین کرده است و بر بی‌طرف بودن داور تاکید دارد، در صورت رضایت طرفین می‌توانید آنها را نادیده بگیرید.
اما در هر حال ویژگی‌هایی مانند آشنا یا فامیل بودن داور با یکی از طرفین یا دشمنی داور با یکی از طرفین، نمی‌تواند مورد رضایت طرف دیگر قرارداد واقع شود.
بیشتر بخوانید: «تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت»
در روش ارجاع اختلاف به داوری به این نکات توجه کنید
برای این‌که در روش ارجاع اختلاف به داوری، داور یا داوران مورد اعتماد خود و طرف مقابل را تعیین نمائید، باید نکاتی را رعایت نمائید. هم‌چنین باید از شرایط ابطال داوری نیز مطلع شوید. در ادامه به نکاتی در مورد ارجاع اختلاف به داور در قرارداد مشارکت در ساخت اشاره می‌شود.
1- مشخصات داور و ویژگی‌های داوری را در قرارداد ثبت کنید
اگر می‌خواهید در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، داور یا داوران واجد شرایط را تعیین نمائید، باید یکی از بندهای قرارداد را به معرفی او اختصاص دهید و مشخصات کامل شامل نام و نشانی دقیق او را در قرراداد ثبت کنید.
هم‌چنین باید موضوع داوری یعنی موارد اختلافی که در صورت بروز آنها باید به داور مراجعه کنید، مدت زمان داوری، هزینه داوری و هم‌چنین شیوه ابلاغ رای را در قرارداد تعیین نمائید.
در هنگام تعیین داور در قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه ارجاع حل اختلاف به داوری نیز باید در قرارداد قید شود تا در صورت بروز اختلاف، مسیر حل اختلافات به‌صورت واضح پیش روی شما و طرف سازنده قرار داشته باشد. توجه کنید که این شرط ضمن عقد، برای هر کدام از طرفین قرارداد الزام‌آور است.
2- داوری تحت شرایطی از بین می‌رود
در صورتی که طرفین قرارداد در مورد لغو داوری رضایت دهند یا یکی از طرفین فوت یا محجور شود، ماده داوری قرارداد مشارکت در ساخت، کان لم یکن یا باطل می‌گردد.
هم‌چنین در صورتی که موضوع داوری از بین برود، داوری نیز از بین خواهد رفت. طبیعتا در صورت منحل شدن اصل قرارداد، موضوعی برای داوری وجود نخواهد داشت و داوری لغو خواهد شد.
3- داور می‌تواند از کارشناسان خبره کمک بگیرد
چنان‌چه داوری که برای حل و فصل موارد اختلاف در مشارکت در ساخت تعیین شده است، دانش و تخصص کافی را برای تصمیم‌گیری در مورد اختلاف ایجادشده نداشته باشد، می‌تواند از کارشناس یا کارشناسان زبده کمک بگیرد تا بتواند با اشراف به ابعاد مختلف اختلاف، قضاوتی عادلانه را ارائه دهد.
سخن آخر
برای پیشگیری از بروز موارد «اختلاف در مشارکت در ساخت»، باید مواردی همچون صراحت و وضوح در مفاد قرارداد، تعیین تعهدات طرفین به‌صورت دقیق و مبتنی بر منطق و توانایی‌ها، تعیین ضمانت و حق فسخ و رعایت اصول انعقاد و اجرای قرارداد را مورد توجه قرار دهید و قراردادی مطمئن را به امضا برسانید.
اگر در مورد قرارداد مشارکت در ساخت و موارد اختلاف در این قرارداد سوالاتی در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن بپرسید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌کند و شما را در مالکیت ساختمان مطلوبتان یاری می‌کند.
مشاوره رایگان قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان ایرابن