به‌عنوان کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان باید چه تعهدات و وظایفی بر عهده دارید؟ کدام بخش‌های فرایند ساخت و ساز در این قرارداد بر عهده کارفرماست؟ انجام تعهدات کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان چه تاثیری بر انجام تعهدات مدیر پیمان در این قرارداد دارد؟ آیا در صورت عدم انجام تعهدات خود به‌عنوان کارفرما می‌توانید از مدیر پیمان طرف قرارداد انتظار داشته باشید که وظایفش را به‌درستی انجام دهد؟ برای آشنایی با وظایف کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و قراردادی اصولی و مستحکم را منعقد کنید.
قرارداد مدیریت پیمان چیست؟
پیش از آن‌که به‌صورت جزئی به سراغ تعهدات کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان برویم، با معرفی ماهیت این قرارداد و وظایف کلی طرف‌های قرارداد و چارچوب‌های تعهدات کارفرما و مدیر پیمان را مشخص می‌کنیم.
قرارداد مدیریت پیمان یکی از قراردادهای ساخت و ساز است که به‌موجب آن فردی که قصد دارد یک ساختمان نوساز را بنا کند، به‌عنوان کارفرما کلیه عملیات ساخت و ساز از دریافت مجوزهای ساخت و ساز گرفته تا انجام عملیات عمرانی مانند نقشه‌کشی، گودبرداری، بتن‌ریزی، اجرای اسکلت و اجرای نمای ساختمان را به مدیر پیمان می‌سپارد.
در این قرارداد کلیه هزینه‌های ساخت و ساز بر عهده کارفرماست و مدیر پیمان در ازای انجام اقداماتش برای ساخت ساختمان موضوع قرارداد، دستمزد یا درصد مدیریت پیمان خود را دریافت می‌کند.
در قرارداد مدیریت پیمان بر خلاف قرارداد مشارکت در ساخت که سازنده با مالک در ساختمان نوساز شریک می‌شود، مدیر پیمان هیچ‌گونه مالکیتی نسبت به ساختمان موضوع قرارداد پیدا نمی‌کند و صرفا دستمزد اقدامات خود را از کارفرما دریافت می‌کند.
وظایف و تعهدات کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان چیست؟
آیا کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان فقط وظیفه دارد که هزینه‌های ساخت و ساز در موعدهای زمانی مناسب به مدیر پیمان پرداخت کند یا حیطه تعهدات او گسترده‌تر است؟
با این‌که عمده کارها در قرارداد مدیریت پیمان بر عهده مدیر پیمان است، کارفرما هم تعهداتی در این قرارداد دارد که فقط محدود به پرداخت هزینه‌ها نیست و انجام این تعهدات بر پایبندی مدیر پیمان بر انجام تعهداتش تاثیرگذار است.
وظایف و تعهدات کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان عبارت هستند از:
- تامین تمامی هزینه‌های ساخت و ساز مورد نیاز پروژه
- تحویل ملک موضوع قرارداد به مدیر پیمان در موعد مقرر
- تعیین دقیق ملزومات و اهداف پروژه و انتظارات خود از ساختمان موضوع قرارداد
- پایبندی به انجام تعهدات مالی و پرداخت هزینه‌های ساخت و دستمزد مدیر پیمان بر اساس مفاد قرارداد
- اطلاع‌رسانی در مورد تغییرات احتمالی در طول انجام کار به مدیر پیمان
- نظارت بر اجرای درست و مطابق قرارداد پروژه
- انتخاب مشاور پروژه و تعیین وظایف او در صورت نیاز به مشاور
- پرداخت مبلغ پیش‌پرداخت به مدیر پیمان برای انجام امور مقدماتی پروژه
- و انجام همه تعهدات قیدشده کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان
دریافت مشاوره رایگان در قرارداد مدیریت پیمان
انتخاب مشاور، روشی برای اجرای بهتر قرارداد مدیریت پیمان
به‌عنوان کارفرما این امکان را دارید که یک مشاور متخصص و خبره را در قرارداد مدیریت پیمان دخیل کنید تا بتوانید بهتر بر اجرای صحیح پروژه نظارت داشته باشید.
چنان‌چه تخصص کافی را برای نظارت بر اجرای مراحل پروژه ندارید و می‌خواهید از بابت اجرای درست قرارداد اطمینان حاصل کنید، انتخاب یک مشاور زبده و دارای تخصص کافی می‌تواند شما را در این راه یاری کند.
حتی می‌توانید از کمک‌های مشاور پیش از انتخاب مدیر پیمان بهره ببرید و با مدیر پیمانی متعهد و متخصص قرارداد ببندید.
برخی از وظایفی که مشاور در قرارداد مدیریت پیمان به انجام می‌رساند، عبارت هستند از:
- تشخیص صلاحیت و انتخاب مدیر پیمان واجد شرایط
- امکان‌سنجی پروژه و آماده‌سازی طرح توجیهی برای آن
- نظارت دقیق و نزدیک بر چگونگی اجرای پروژه
- کنترل قرارداد مدیریت پیمان
- کنترل اجرای پروژه مطابق با نقشه‌های توافق‌شده
- ایجاد هماهنگی بین مدیر پیمان و کارفرما
- نظارت بر اعمال خواسته‌های کارفرما در طراحی و اجرای پروژه
- نظارت بر هزینه‌های ساخت و ساز و نظارت روی خرید مصالح مورد نیاز
بیشتر بخوانید: «تعهدات و وظایف مدیر پیمان در قرارداد مدیریت پیمان»
تاثیر انجام تعهدات کارفرما بر انجام وظایف مدیر پیمان
به‌عنوان کارفرمای طرف قرارداد مدیریت پیمان نمی‌توانید بدون این‌که به انجام تعهدات خود در قرارداد پایبند باشید، از مدیر پیمان توقع داشته باشید که به وظایفش عمل کند.
تعهدات کارفرما و مدیر پیمان در قرارداد مدیریت پیمان به‌نوعی پیش‌نیاز یکدیگر هستند و کوتاهی هر کدام از طرفین در انجام وظایفش، انجام تعهدات طرف مقابل را یا مشکل مواجه می‌کند.
مثلا اگر در مورد روش پرداخت دستمزد مدیر پیمان بر اساس میزان اقداماتش در قرارداد به توافق رسیده‌اید، موظف هستید که در دوره‌های مختلف اجرای قرارداد، به‌نسبت اقدامات مدیر پیمان در جهت پیشرفت پروژه، درصدی از دستمزدش را به او پرداخت کنید.
در این حالت، عدم پرداخت دستمزد مدیر پیمان در موعد مقرر از جانب شما ممکن است منجر به توقف پروژه از جانب کارفرما گردد و تحویل ساختمان را با تاخیر روبه‌رو کند.
به‌عنوان مثالی دیگر از تاثیر انجام تعهدات کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان بر انجام وظایف مدیر پیمان، اگر ملک موضوع قرارداد را در موعد مقرر برای ساخت و ساز در اختیار مدیر پیمان قرار ندهید، مانع از این می‌شوید که مدیر پیمان وظایفش را بر اساس زمان‌بندی تعیین‌شده در قرارداد انجام دهد و ساختمان را در موعد مقرر تحویل شما دهد.
چگونه پایبندی مدیر پیمان به انجام تعهداتش را افزایش دهید؟
حال که با تعهدات کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان آشنا شدید، شاید این دغدغه برایتان ایجاد شده باشد که در صورت انجام درست و به‌موقع تعهداتتان به‌عنوان کارفرمای قرارداد مدیریت پیمان، چگونه می‌توانید از پایبند بودن مدیر پیمان به انجام تعهداتش اطمینان حاصل کنید.
برای این‌که پایبندی مدیر پیمان به انجام تعهداتش را بالا ببرید، چندین راه پیش رو دارید که برخی از این روش‌ها در ادامه معرفی می‌شوند.
1- انجام تحقیقات کافی برای انتخاب مدیر پیمان متعهد و متخصص
اگر در موقع انتخاب مدیر پیمان، تحقیقات کافی را انجام دهید و با مدیری متعهد و دارای تخصص کافی قرارداد امضا کنید، بسیاری از نگرانی‌ها در مورد عدم پایبندی مدیر پیمان به انجام وظایفش را از بین می‌برید.
برای انتخاب مدیر پیمان، باید مطمئن شوید که او هم توانایی و تخصص انجام پروژه ساخت و ساز شما را دارد و هم فردی متعهد است که تعهداتش در قرارداد را به‌صورت تمام و کامل و در موعد مقرر به انجام می‌رساند.
تحقیق در مورد پروژه‌هایی که مدیر پیمان مورد نظر شما تاکنون انجام داده است و پرس و جو از کارفرماها یا مالکینی که با مدیر پیمان کار کرده‌اند، به شما کمک می‌کند که درکی بهتر از صلاحیت طرف قراردادتان پیدا کنید.
در فرایند تحقیق در مورد توانایی‌ها و تخصص مدیر پیمان، به تناسب و شباهت پروژه‌هایی که او تاکنون به انجام رسانده است با پروژه خود توجه کنید. ممکن است مدیر پیمان مد نظرتان تجربه و تخصص کافی در اجرای پروژه‌هایی را داشته باشد که در سطح عملیاتی پروژه شما قرار ندارند.
مثلا امضای قرارداد با مدیر پیمانی که فقط تجربه ساخت و ساز ساختمان‌های ویلایی 1 تا 3 طبقه را در کارنامه خود دارد، برای بنای آپارتمانی 10 طبقه، اقدامی درست به نظر نمی‌رسد.
2- تضمین گرفتن از مدیر پیمان
یکی دیگر از روش‌هایی که می‌توانید با استفاده از آن پایبندی مدیر پیمان به انجام وظایفش را افزایش دهید، ضمانت گرفتن از او در ازای انجام تعهدات مختلف است.
اجرای ناقص و غیرمنطبق با مفاد قرارداد و هم‌چنین عدم رعایت زمان‌بندی اجرایی پروژه و در نتیجه تاخیر در تحویل ساختمان نهایی موضوع قرارداد، برخی از دغدغه‌های مهم شما در رابطه با انجام تعهدات مدیر پیمان هستند که می‌توانید با ضمانت گرفتن از سازنده بابت این موارد، این دغدغه‌هایتان را برطرف کنید.
«تضمین حسن انجام کار» و «تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد» دو مورد از ضمانت‌هایی هستند که می‌توانید به‌ترتیب بابت انجام تمام و کمال تعهدات و انجام به‌موقع وظایف از مدیر پیمان بگیرید. با دریافت وثیقه‌های تضمین معتبر از مدیر پیمان، اطمینان خود را نسبت به انجام تعهدات او بالاتر می‌برید.
3- تعیین حق فسخ قرارداد
تعیین شرایط مختلف فسخ در قرارداد مدیریت پیمان نیز می‌تواند پایبندی مدیر پیمان به انجام وظایفش را بیشتر کند. شرایط فسخ قرارداد باید به‌صورت دقیق و صریح تعیین شود تا در صورت وقوع این شرایط، اختلافی در مورد فسخ قرارداد ایجاد نشود.
در صورت تعیین شرایط فسخ قرارداد، تنها در صورت وقوع همان شرایط می‌توانید قرارداد را فسخ کنید و حق ندارید در صورت عدم انجام هر کدام از تعهدات مدیر پیمان، بدون این‌که شرایط فسخ برآورده شده باشد، قراردادتان را فسخ کنید.
مثلا اگر حق فسخ قرارداد را در صورت تاخیر مدیر پیمان در تحویل آپارتمان موضوع قرارداد مدیریت پیمان حداکثر تا 15 روز پس از موعد مقرر در قرارداد تعیین کرده باشید، نمی‌توانید در صورت انجام ناقص تعهدات مدیر پیمان یا عدم تطابق کیفیت ساختمان بناشده با استانداردهای کیفی قیدشده در قرارداد، به فسخ قرارداد اقدام نمائید.
4- تعیین جریمه
یکی دیگر از راهکارهایی که می‌توانید در صورت انجام تعهدات خود به‌عنوان کارفرما برای افزایش پایبندی مدیر پیمان به انجام وظایفش به کار بگیرید، تعیین جریمه متناسب با خسارات ناشی از عدم تعهد است.
مثلا در صورت تاخیر مدیر پیمان در تحویل آپارتمان موضوع قرارداد می‌توانید در قرارداد جریمه روزانه در ازای هر روز تاخیر تعیین نمائید. به‌عنوان مثالی دیگر، اگر مدیر پیمان تعهداتش را به‌صورت ناقص به انجام برساند، می‌توانید متناسب با میزان نقص‌ها جریمه‌ای را در نظر بگیرید.
این مقاله را نیز مطالعه کنید: «صفر تا صد مدیریت پیمان»
قرارداد باید به توافق دوطرف برسد
نکته‌ای که باید در مورد گرفتن تضمین، حق فسخ قرارداد و سایر امتیازات در قرارداد مدیریت پیمان در نظر بگیرید، این است که مفاد قرارداد باید به توافق دو طرف برسد و نمی‌توانید بدون این‌که امتیازی بدهید، فقط از طرف مقابل امتیاز بگیرید.
بنابراین با توجه راهکارهایی که برای مقابله با عدم انجام تعهدات مدیر پیمان در قرارداد تعیین می‌کنید، باید برای دادن امتیازات متقابل به طرف مقابل آماده باشید.
توجه کنید که کلیه امتیازات و تعهدات کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان و هم‌چنین وظایف مدیر پیمان و امتیازاتی که به او می‌‌دهید، باید مبتنی بر منطق و بر اساس توانایی‌های هر طرف باشد.
در قرارداد مدیریت پیمان، همه شرایط را پیش‌بینی کنید
با این‌که تعیین تعهدات کارفرما و مدیر پیمان در قرارداد مدیریت پیمان بسیار مهم است و باید با دقت بسیار صورت پذیرد، تنها کاری نیست که باید در تنظیم مفاد قرارداد انجام دهد. یکی از اقدامات مهم در تنظیم قرارداد مدیریت پیمان، پیش‌بینی شرایط مختلف در طول اجرای قرارداد است.
عدم انجام تعهدات مدیر پیمان از موقعیت‌هایی است که باید در قرارداد پیش‌بینی کنید و برای آن راهکارهای مناسب در نظر بگیرید که به آن‌ها اشاره شد. وقوع شرایط غیرمعمول در طول اجرای پروژه نیز باید توسط طرف‌های قرارداد پیش‌بینی گردد و برای آن‌ها چاره‌اندیشی شود.
مثلا بروز شرایط حاد آب و هوایی یا شرایط خاص اقتصادی و اجتماعی را در قرارداد مدیریت پیمان مورد پیش‌بینی قرار دهید. مثلا بروز سرمای شدید و یخبندان بلندمدت به‌طوری که پیشرفت پروژه را با مشکل مواجه کند، از جمله شرایط حاد آب و هوایی محتمل است.
سخن پایانی
انجام درست و به‌موقع «تعهدات کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان» بر انجام تعهدات مدیر پیمان مطابق با مفاد قرارداد موثر است. تعیین دقیق و باجزئیات تعهدات و محدوده اختیارات هر کدام از طرف‌های قرارداد مدیریت پیمان و تنظیم قراردادی اصولی و مطمئن، بخش زیادی از چالش‌های شما را در اجرای این قرارداد برطرف می‌کند.
اگر در مورد تنظیم قرارداد مدیریت پیمان و وظایف طرف‌های این قرارداد هرگونه سوالی در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن بپرسید.
ایرابن که تجربه ساخت عمارت‌های مختلف را در کارنامه خود دارد، انواع قراردادهای ساخت و ساز شامل قرارداد مدیریت پیمان، قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، قرارداد سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان و قرارداد مرمت و بازسازی را منعقد می‌کند و شما را در ساخت ساختمان یا آپارتمان مورد نظرتان یاری می‌نماید.
دریافت مشاوره رایگان قرارداد مدیریت پیمان ایرابن