آیا قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی معتبر است و می‌توان به آن استناد کرد؟ اگر طرف سازنده قرارداد مشارکت در ساخت به انجام تعهداتش پایبند نباشد، به‌عنوان مالک می‌توانید حقوق خود را مطالبه کنید؟ اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت چقدر است و این قرارداد باید در چه شرایطی منعقد شود که وجاهت قانونی داشته باشد؟ با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و با آگاهی از اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت و مفاد این قرارداد، برای ساخت و ساز ملک خود بهترین تصمیم را بگیرید.
آیا قرارداد مشارکت در ساخت معتبر است؟
منظورتان از اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ معتبر بودن این قرارداد از نظر شما به‌معنای قابل استناد و قانونی بودن آن است؟ اگر منظورتان از معتبر بودن این قرارداد این است که در صورت عدم انجام تعهدات سازنده، این حق را داشته باشید که مشکل را به‌صورت قانونی پیگیری کنید، با رعایت اصول و نکات تنظیم قرارداد می‌توانید قراردادی را منعقد کنید که مستحکم و قابل استناد باشد.
برای این‌که قرارداد مشارکت در ساخت از اعتبار کافی و وجاهت قانونی برخوردار باشد، باید شرایط عمومی قرارداد مطابق ماده 190 قانون مدنی را در تنظیم این قرارداد در نظر بگیرید و کلیه فرایند تنظیم قرارداد را به‌صورت اصولی و قانونی به پیش ببرید.
انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت چگونه عقدی است؟
برای بررسی «اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت»، ابتدا نوع عقد مشارکت در ساخت را مورد بررسی قرار می‌دهیم. عقد مشارکت در ساخت، از عقود نامعین به حساب می‌آید و آثار، حکم‌ها و شرایط این قرارداد تابع اداره و توافق طرفین قرارداد است.
اصل بر اعتبار تمامی عقود از جمله عقد مشارکت در ساخت، نسبت به طرفین قرارداد است و شروط و بندهایی که در این قرارداد تعیین می‌شود، می‌تواند اعتبار آن را بیشتر کند.
البته نظرات دیگری هم در مورد نوع عقد مشارکت در ساخت وجود دارد. عده کمی از قاضی‌ها معتقدند که این عقد یکی از عقود جایز است و بر این نظر هستند که به صرف این‌که یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت اراده کنند، عقد مشارکت در ساخت از بین خواهد رفت.
حتی اگر بخواهید عقد مشارکت در ساخت را عقدی جایز در نظر بگیرید، شروطی که در قرارداد قید می‌گردد، به این عقد، ماهیت عقد لازم می‌دهد. بنابراین تعیین مفاد قرارداد مشارکت در ساخت اهمیت بالایی در اعتبار این قرارداد دارد و باید تنظیم هر کدام از بندهای این قرارداد را با جزئیات و دقیق، مورد توافق قرار دهید.
مشاوره رایگان اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت ایرابن
قرارداد مشارکت در ساخت چه ویژگی‌هایی دارد؟
پس از آشنایی با ماهیت عقد مشارکت در ساخت، نوبت به معرفی ویژگی‌های این قرارداد می‌رسد تا بتوانید درکی بهتر از اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت پیدا کنید. ویژگی‌های این قرارداد عبارت هستند از:
- معوض بودن
- لازم بودن
- عهدی بودن
- تملیکی بودن
اما منظور از این ویژگی‌ها چیست؟ در ادامه هر کدام از ویژگی‌های قرارداد مشارکت در ساخت توضیح داده می‌شوند.
معوض بودن
معوض بودن قرارداد مشارکت در ساخت به این معنی است که در این قرارداد هر کدام از طرفین، در ازای آورده طرف مقابل، عوض ارائه می‌دهد. در قرارداد مشارکت در ساخت، عوض مالک، زمین یا ملک کلنگی موضوع قرارداد است که برای ساخت در اختیار سازنده قرار می‌دهد.
معوض سازنده در قبال عوض مالک نیز هزینه‌های ساخت و ساز ساختمان موضوع قراردادی و دانش و تخصصی است که برای بنای عمارت صرف می‌کند.
لازم بودن
همان‌طور پیش‌تر اشاره شد، شروطی که در قرارداد مشارکت در ساخت قید می‌شود، این عقد را به عقد لازم تبدیل می‌کند. عقد لازم عقدی است که به‌موجب آن هیچ‌کدام از طرفین، حق فسخ قرارداد را ندارند؛ مگر آن‌که شرایط فسخ قرارداد را در قرارداد پیش‌بینی کرده باشند.
مثلا به‌عنوان مالک طرف قرارداد نمی‌توانید به‌صرف عدم انجام تعهدات سازنده در تحویل ساختمان موضوع قرارداد در موعد مقرر، قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کنید
اما اگر در قرارداد با جزئیات شرط کرده باشید که در صورت عدم تحویل ساختمان مربوطه در زمان تعیین‌شده از سوی سازنده، به‌عنوان مالک حق فسخ قرارداد را دارید، می‌توانید در صورت عدم انجام این تعهد خاص سازنده، قرارداد را فسخ کنید.
عهدی بودن
همان‌طور که از نام این ویژگی مشخص است، عهدی بودن قرارداد به این معنی است که هر کدام از طرفین قرارداد، به انجام اموری در قبال یکدیگر متعهد می‌شوند. در قرارداد مشارکت در ساخت نیز مالک و سازنده دارای تعهداتی هستند که جزئیات آن در قرارداد تصریح می‌شود.
برخی از تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- تامین کلیه هزینه‌های مورد نیاز برای ساخت و ساز
- دریافت کلیه مجوزهای مورد نیاز برای بنای عمارت جدید
- طراحی نقشه‌های ساختمان یا آپارتمان جدید
- اجرای ساختمان بر اساس نقشه توافق‌شده
- انجام کلیه عملیات عمرانی برای ساخت ساختمان جدید
- برنامه‌ریزی اجرایی و مدیریت پروژه
- تحویل ساختمان آماده در موعد زمانی مقرر در قرارداد
- بیمه کردن ملک و کلیه کارکنان دخیل در پروژه
- خرید و اجرای اصولی انشعابات ساختمان
- رعایت اصول ایمنی ساخت و ساز بر اساس مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین مربوطه
برای آشنایی بیشتر با تعهداتی که سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت دارد، می‌توانید مقاله «تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
با این‌که بخش عمده اقدامات در قرارداد مشارکت در ساخت بر عهده طرف سازنده است، شما هم به‌عنوان مالک تعهداتی در این قرارداد دارید. برخی از تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- تحویل زمین یا ملک کلنگی موضوع قرارداد به سازنده در زمان مقرر
- حل و فصل ادعاهای حقوقی احتمالی پیش از تحویل ملک به سازنده
- اقرار به نبودن ملک در رهن، قید، بازداشت و مصادره غیر
- تسویه همه بدهی‌های ملک موضوع قرارداد پیش از تحویل به سازنده
- انتقال سند به سازنده در موعد یا موعدهای زمانی تعیین‌شده در قرارداد مشارکت در ساخت
- دخیل نکردن سازنده یا سازندگان دیگر در انجام پروژه
- اعطای وکالت کاری به سازنده برای انجام امور اداری مورد نیاز
برای این‌که بیشتر با تعهدات خود در قرارداد مشارکت در ساخت آشنا شوید، می‌توانید مقاله «تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
تملیکی بودن
منظور از تملیکی بودن قرارداد مشارکت در ساخت این است که در این قرارداد، مالک درصدی از مالکیت ملک خود را پس از ساخت و ساز به طرف سازنده منتقل می‌کند. در واقع، تملیک و تملک در این قرارداد انجام می‌شود.
تعیین درصد مالکیت مالک و سازنده با توجه به آورده‌های آن‌ها به قرارداد صورت می‌گیرد و عوامل مختلف روی آن موثر هستند. تعیین درصد مالکیت و تقسیم بخش‌های مختلف ساختمان آماده موضوع قرارداد مشارکت در ساخت باید باجزئیات و به‌صورت دقیق انجام شود تا موجب بروز اختلاف میان طرفین قرارداد نگردد.
انتقال مالکیت یا انتقال سند در این قرارداد نیز روش‌های خود را دارد که باید در مورد بهترین روش انتقال سند با طرف سازنده به توافق برسید. برای آشنایی با انواع این روش‌ها می‌توانید، مقاله «انتقال سند در مشارکت در ساخت» را مطالعه نمائید.
تضمین گرفتن از سازنده، روشی برای افزایش اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از دغدغه‌های مالکین در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، عدم پایبند بودن سازنده به انجام تعهداتش در قرارداد است. تضمین گرفتن از سازنده برای انجام تعهداتش یکی از روش‌هایی است که با استفاده از آن می‌توانید اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت را بالا ببرید و سازنده را به انجام تعهداتش ملزم کنید.
برای تضمین گرفتن از سازنده، باید شرایط ضمانت را به‌صورت دقیق در قرارداد تعیین کنید تا در صورت عدم پایبند بودن سازنده به انجام آن تعهد، بتوانید از ضمانت او بهره ببرید.
انواع تضمین‌هایی که می‌توانید در قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده بگیرید، عبارت هستند از:
- تضمین حسن انجام کار
- تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد
- تضمین سرمایه
تضمین حسن انجام کار
تضمین حسن انجام کار، تضمین سازنده در ازای انجام تمام و کمال و باکیفیت تعهداتش در قرارداد است. با گرفتن ضمانت حسن انجام کار در قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده، او را ملزم می‌کنید که تعهداتش را به‌صورت کامل و هم‌چنین طبق کیفیت مقررشده در قرارداد به انجام برساند.
محدوده و کیفیت انجام وظایف سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت باید به‌گونه‌ای تعیین شود که حسن انجام کار او قابل ارزیابی باشد.
نباید برای تعیین کیفیت انجام تعهدات سازنده از عبارات کیفی و غیرقابل ارزیابی مانند «به حد مطلوب»، «مناسب» و «قابل قبول» استفاده کنید، بلکه باید با استانداردهای کیفی مد نظر خود را در قالب اعداد و ارقام در قرارداد بگنجانید.
مثلا برای تعیین کیفیت استحکام ساختمان، می‌توانید نوع و میزان مصالح مورد استفاده و قطر تیرآهن‌ها را به‌صورت دقیق در قرارداد تعیین نمائید تا در صورت سرپیچی سازنده از ارائه کیفیت مورد نظرتان، بتوانید از ضمانت او بهره ببرید.
تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد
با گرفتن ضمانت خسارت تاخیر از سازنده می‌توانید در صورت عدم پیروی سازنده از زمان‌بندی‌های انجام مراحل ساخت و ساز که در قرارداد تعیین شده است، اقدامات لازم را برای دریافت حقوق خود انجام دهید.
در واقع با گرفتن تضمین خسارت تاخیر از سازنده، می‌توانید در صورت عقب ماندن او از زمان‌بندی مقرر در قرارداد و عدم تحویل ساختمان موضوع قرارداد در موعد مقرر، خسارات ناشی از تاخیر را او مطالبه کنید.
تضمین سرمایه
تضمین سرمایه در قرارداد مشارکت در ساخت در قبال مالکیت تدریجی ملک مورد قرارداد و تعهد سازنده گرفته می‌شود. باید به‌گونه‌ای از سازنده تضمین سرمایه بگیرید که اصل سرمایه و خسارات ناشی از عدم تعهد سازنده به شما، از محل تضمین قابل پرداخت باشد.
سازنده برای تضمین دادن به شما برای انجام تعهداتش، می‌تواند از وثیقه‌های مختلف ضمانت استفاده کند که باید مورد تعیین وثیقه‌های ضمانت با سازنده به توافق برسید. انواع وثیقه‌های تضمین سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- چک تضمین
- ضمانت‌نامه بانکی
- ضمانت‌نامه شخص ثالث
- سفته
- وثیقه ملک یا دارایی غیرمنقول
برای آشنایی بیشتر با ضمانت در قرارداد مشارکت در ساخت و وثیقه‌های تضمین در این قرارداد آشنا شوید، می‌توانید مقاله «تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه نمائید.
تعیین حق فسخ قرارداد، راهی برای بالا بردن اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت
یکی دیگر از راه‌هایی که به واسطه آن می‌توانید اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت را افزایش دهید و احتمال پایبند بودن سازنده به انجام تعهداتش را بالا ببرید، تعیین شروطی برای فسخ قرارداد است.
برای تعیین حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، باید شرایط فسخ را به‌صورت دقیق و با جزئیات در قرارداد قید کنید تا در صورت وقوع این شرایط، بتوانید قرارداد را فسخ نمائید.
حق فسخ را می‌توانید در صورت عدم پایبندی سازنده به انواع تعهداتی که در قرارداد مشارکت در ساخت داده است، در قرارداد تعیین نمائید. مثلا در مورد تاخیر سازنده در تحویل ملک در موعد تعیین‌شده، می‌توانید شرط کنید که چنان‌چه سازنده حداکثر 15 روز در تحویل ملک تاخیر نماید، به‌عنوان مالک حق دارید قرارداد را فسخ کنید.
توجه کنید که تنها در صورتی که شرایط فسخ که در قرارداد قید شده است، به وقوع بپیوندد امکان فسخ قرارداد را دارید و نمی‌توانید بدون توجه به مفاد قرارداد و به صرف عدم پایبندی سازنده به انجام هر کدام از تعهداتش، قرارداد را فسخ نمائید.
مثلا اگر حق فسخ را در مورد تاخیر 15 روزه سازنده در تحویل آپارتمان موضوع قرارداد تعیین نموده‌اید، نمی‌توانید در عدم حسن انجام کار سازنده یا عدم تحویل آپارتمان مطابق کیفیت تعیین‌شده در قرارداد، به فسخ قرارداد اقدام کنید.
بیشتر بخوانید: «عرف قرارداد مشارکت در ساخت»
تاثیر محل انعقاد قرارداد در اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت
رعایت اصول قانونی در تنظیم قرارداد یکی دیگر از عوامل موثر بر اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت است. مکانی که در آن‌جا قرارداد مشارکت در ساخت را امضا می‌کنید، هم بر اعتبار و قابل استناد بودن این قرارداد موثر است.
برای این‌که قرارداد مشارکت در ساخت شما وجاهت قانونی داشته باشد و قابل استناد باشد، باید این قرارداد را در دفاتر وکالت یا دفاتر اسناد رسمی منعقد کنید. انعقاد این قرارداد در هر مکان دیگر مانند دفتر کار سازنده قابل قبول نیست.
سخن آخر
«اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت» وابستگی زیادی به مفاد قرارداد و تعیین شروط شما در این قرارداد دارد. اگر قرارداد را اصولی، قانونی و دقیق تنظیم کنید و تمامی چالش‌های احتمالی اجرای قرارداد را مورد پیش‌بینی قرار دهید و برای آن‌ها راهکارهای مناسب تعیین نمائید، می‌توانید استحکام قرارداد مشارکت در ساخت خود را افزایش دهید.
اگر در مورد قرارداد مشارکت در ساخت سوالاتی در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن بپرسید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌کند و شما را در مالکیت ساختمان مطلوبتان یاری می‌کند.
مشاوره رایگان قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان ایرابن