در پیش‌خرید آپارتمان چه عرفی برای شیوه پرداخت اقساط وجود دارد؟ چه مقدار از مبلغ باید در ابتدای قرارداد پرداخت شود و چه مبالغی در اقساط بعدی به حساب پیش‌فروشنده واریز می‌شوند؟ به‌طور کلی عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان به چه صورت است و آیا باید همیشه از عرف پیروی کنید؟ با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و یک قرارداد پیش‌خرید آپارتمان اصولی و قابل اعتماد را امضا کنید.
پرداخت اقساط در پیش‌خرید آپارتمان چه عرفی دارد؟
عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان را می‌توان به این‌صورت در نظر گرفت که 25 تا 35 درصد از مبلغ کل آپارتمان را به‌عنوان بیعانه در ابتدای قرارداد به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کنید. البته ممکن به‌دلیل وقوع شرایطی در بازار یا بسته به منطقه‌ای که آپارتمان در آن‌جا واقع شده است، این مقدار به 40 تا 50 درصد هم برسد.
اما قانون پیش‌فروش آپارتمان در این خصوص چه نظری دارد؟ بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، در هنگام انعقاد قرارداد پیش‌خرید آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی، باید حداقل 10 درصد از هزینه کل آپارتمان را به پیش‌فروشنده پرداخت نمائید.
حالا سوال این است که در انعقاد قرارداد پیش‌خرید آپارتمان چقدر باید به عرف بازار تکیه کنید؟ در هر قراردادی همه چیز به توافق شما و طرف قراردادتان بستگی دارد. در مورد قرارداد پیش‌خرید آپارتمان نیز باید با توجه به شرایط پروژه، نوع قرارداد پیش‌خرید آپارتمان و مفاد قرارداد، ساز و کار مناسب پرداخت را انتخاب کنید.
این‌که بدون توجه به مفاد قرارداد و شرایط آپارتمانی که قرار است پیش‌خرید کنید و صرفا با در نظر گرفتن عرف پرداخت پیش خرید آپارتمان، ساز و کار پرداخت را تعیین کنید، کاری اصولی نیست و ممکن است منافع طرفین قرارداد را برآورده نکند.
دریافت مشاوره رایگان قرارداد پیش خرید آپارتمان ایرابن
توجه به نوع قراردادها در عرف پرداخت پیش خرید آپارتمان
عرف پرداخت پیش خرید آپارتمان در انواع قراردادهای پیش‌خرید متفاوت است. قراردادهای پیش‌خرید آپارتمان را بر اساس زمان تحویل و شیوه پرداخت، می‌توان به 3 دسته تقسیم‌بندی کرد که عبارت هستند از:
- قرارداد قطعی
- قرارداد علی‌الحساب
- قرارداد ترکیبی
در ادامه هر کدام از این قراردادهای پیش‌خرید آپارتمان را معرفی می‌کنیم تا ساز و کار پرداخت را در هر کدام این قراردادها را با یکدیگر مقایسه کنید.
قرارداد قطعی
در قرارداد قطعی توافق می‌کنید که کل مبلغ آپارتمان موضوع قرارداد پیش‌خرید را به‌صورت یک‌جا به پیش‌فروشنده پرداخت نمائید. بنابراین قانون و عرف پرداخت پیش‌خرید آپارتمان در این نوع قرارداد، پرداخت 100 درصد قیمت آپارتمان در یک قسط است.
پیش‌فروشنده معمولا در شرایطی قرارداد قطعی را با پیش‌خریدار منعقد می‌کند که اطمینان داشته باشد آپارتمان موضوع قرارداد ظرف چند ماه پس از امضای قرارداد آماده تحویل خواهد شد. در این شرایط، ریسک بالا رفتن تورم و افزایش هزینه‌های ساخت آپارتمان برای پیش‌فروشنده پایین است.
قرارداد علی‌الحساب
در قرارداد علی‌الحساب پیش‌خرید آپارتمان، بر خلاف قرارداد قطعی، هزینه آپارتمان موضوع قرارداد را در قسط‌های مختلف و دوره‌های زمانی تعیین‌شده به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کنید.
مبالغ هر کدام از این اقساط و زمان پرداخت آن‌ها باید با توجه به شرایط پروژه و عوامل موثر بر قیمت مسکن در دوره زمانی اجرای قرارداد به توافق طرفین برسد.
تعیین اقساط تاثیر مستقیم بر قیمت آپارتمان پیش‌فروش‌شده دارد؛ به طوری که ممکن است قیمت آپارتمان در نگاه اول برای شما مناسب به نظر برسد اما نحوه پرداخت اقساط آن به‌گونه‌ای تعیین شود که این قیمت برایتان به‌صرفه نباشد.
برای این‌که بیشتر از این موضوع مطلع شوید و در تعیین شیوه پرداخت اقساط قرارداد پیش‌خرید آپارتمان هوشمندانه‌تر عمل کنید، مقاله «نحوه محاسبه قیمت پیش فروش آپارتمان» را مطالعه نمائید.
قرارداد ترکیبی
پس از آشنایی با قراردادهای قطعی و علی‌الحساب پیش‌خرید آپارتمان، نوبت به معرفی قرارداد ترکیبی می‌رسد. همانطور که از نام قرارداد ترکیبی مشخص است، این قرارداد ویژگی‌های هر دوی قراردادهای قطعی و علی‌الحساب را دارد.
در قرارداد ترکیبی پیش‌خرید آپارتمان، درصدی از کل مبلغ آپارتمان به‌صورت قطعی و درصدی به‌صورت علی‌الحساب به پیش‌فروشنده پرداخت می‌شود. اما این ساز و کار پرداخت در این قرارداد به چه صورت است؟
به‌عنوان مثالی از قرارداد ترکیبی پیش‌خرید آپارتمان، فرض کنید توافق می‌کنید که 50 درصد مبلغ کل آپارتمان را به‌صورت قطعی و در ابتدای اجرای قرارداد به پیش‌فروشنده پرداخت کنید و 50 درصد مبلغ باقی‌مانده را در اقساط معین و در موعدهای مقرر با توجه به قیمت روز مصالح مورد استفاده، هزینه روز نیروهای کار دخیل در پروژه و سایر هزینه‌های ساخت و ساز بپردازید.
در قرارداد ترکیبی، پیش‌فروشنده در برابر درصد پرداختی که به‌صورت قطعی تعیین شده است، حق هیچ‌گونه افزایش هزینه را ندارد اما هزینه‌هایی که به‌صورت علی‌الحساب مورد توافق قرار گرفته‌اند، قابل تغییر هستند و افزایش هزینه‌های ساخت و ساز، این هزینه‌ها را دستخوش تغییر می‌کند.
برای آشنایی بیشتر با نحوه پرداخت در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان می‌توانید مقاله «نحوه پرداخت در پیش خرید آپارتمان» را مطالعه کنید.
بهترین شیوه پرداخت کدام است؟
همانطور تعیین شیوه پرداخت اقساط در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان به شرایط و مفاد قرارداد شما بستگی دارد. اما به‌طور کلی یکی از بهترین روش‌های پرداخت که می‌تواند مورد استقبال پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده قرار بگیرد، پرداخت بر اساس اقدامات پیش‌فروشنده در طول اجرای قرارداد است.
در این روش، اجرای پروژه بر اساس مراحل مختلف ساخت زمان‌بندی می‌شود و در هر مرحله با توجه به انجام تعهدات پیش‌فروشنده و پیشرفت پروژه، اقساط پیش‌خرید آپارتمان را پرداخت می‌کنید.
مثلا درصدی از مبلغ آپارتمان را در مرحله دریافت مجوزهای ساخت پرداخت می‌کنید، درصدی را در مرحله اجرای فونداسیون و اسکلت و به همین ترتیب اقساط مختلف را در مراحل اجرای پروژه به پیش‌فروشنده می‌پردازید.
عوامل موثر بر تعیین شیوه پرداخت اقساط در پیش‌خرید آپارتمان
در بررسی عرف پرداخت در پیش‌خرید آپارتمان و تعیین ساز و کار پرداخت در این قرارداد باید عوامل موثر بر این ساز و کار را تحلیل کنید و در مورد بهترین روش پرداخت با پیش‌فروشنده به توافق برسید. برخی از عوامل موثر بر تعیین شیوه پرداخت در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان عبارت هستند از:
- موعد تحویل آپارتمان
- میزان سرمایه دردسترس شما به‌عنوان پیش‌خریدار
- برنامه‌های سرمایه‌گذاری شما
- پیش‌بینی شما در مورد شرایط اقتصادی در دوره زمانی اجرای قرارداد
عوامل داخلی و خارجی موثر بر تعیین شیوه پرداخت در قرارداد پیش‌خرید باید با دقت بررسی شوند تا بتوانید روش پرداختی را انتخاب کنید که برایتان بیشترین سود را در بر داشته باشد. البته بررسی عوامل خارجی مانند پیش‌بینی شرایط اقتصادی و رکود یا رونق بازار مسکن کار ساده‌ای نیست.
این‌که آپارتمان موضوع قرارداد قرار است چند ماه آینده به شما تحویل داده شود یا زمان تحویل آن، چند سال دیگر تعیین شده است، چقدر سرمایه برای پرداخت قطعی قرارداد در اختیار دارید، کدام برنامه‌های سرمایه‌گذاری را در نظر دارید و میزان ریسک و سود این برنامه‌ها چقدر است و سایر عوامل درونی موثر می‌تواند به شما کمک کند که بهترین ساز و کار پرداخت را در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان برگزینید.
آیا همیشه باید به عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان پایبند باشید؟
نکته‌ای که باید در مورد عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان مورد توجه قرار دهید، این است که نباید خودتان را به عرف بازار محدود کنید و قدرت مانور خود در تنظیم قرارداد را پایین بیاورید.
با توجه به امتیازهایی که در متن قرارداد پیش‌خرید آپارتمان به فروشنده می‌دهید و امتیازاتی که از او می‌گیرید، باید در مورد ساز و کار پرداخت به‌گونه‌ای با طرف قرارداد به توافق برسید که تعادل میان این امتیازها حفظ شود و منافع هر دو طرف مورد ملاحظه قرار بگیرد.
مثلا ممکن است با توجه به پیش‌بینی نرخ تورم در طول دوره اجرای قرارداد بهتر باشد به‌جای این‌که به عرف پرداخت اولیه پایبند باشید، با پرداخت مبلغ بیشتری را در ابتدای قرارداد با طرف فروشنده به توافق برسید و خودتان را در برابر پرداخت بیشتر در صورت وقوع تورم مصون کنید.
ساز و کار پرداخت در قرارداد پیش‌خرید باید با دقت تعیین شود و تمامی احتمالات و وقایع در طول قرارداد در نظر گرفته شود تا بتوانید در مورد عمل کردن بر اساس عرف موجود یا ارائه پیشنهادات متفاوت‌تر در مورد پرداخت مبلغ آپارتمان موضوع قرارداد، بهتر تصمیم‌گیری کنید.
به‌عنوان مثال، در موردی که بررسی شد، اگر تاثیر افزایش نرخ تورم در افزایش مبلغ پرداختی در قرارداد مورد توافق قرار نگرفته باشد، علاوه بر این‌که در پرداخت با طرف قرارداد دچار اختلاف می‌شوید، نمی‌توانید در مورد پرداخت اولیه بر اساس عرف تصمیمی درست بگیرید.
سخن آخر
«عرف پرداخت در پیش خرید آپارتمان» موضوعی است که بسیاری از پیش‌خریداران برای انعقاد قرارداد پیش‌خرید آپارتمان به دنبال آن هستند. اما توجه کنید که بیشتر از آن‌که عرف پرداخت را در قرارداد در نظر بگیرید، شرایط قرارداد، ملاحظات خود و سایر عوامل داخلی و خارجی را در نظر بگیرید و روی شیوه پرداختی سودمند به توافق برسید.
اگر سوالات بیشتری در مورد قرارداد پیش‌خرید آپارتمان دارید، می‌توانید از مشاوره رایگان مشاوران گروه ساختمانی ایرابن بهره ببرید.
ایرابن با انعقاد انواع قراردادهای ساخت و ساز مانند قرارداد پیش‌خرید آپارتمان، قرارداد سرمایه‌گذاری در آپارتمان، قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی، شما را در مالکیت ساختمان مورد نظرتان و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن یاری می‌کند.
مشاوره رایگان قرارداد پیش خرید آپارتمان