مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت چه تعهداتی دارند؟ عدم انجام تعهدات مشارکت در ساخت شامل چه مواردی است؟ برای پیشگیری از عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت باید در قرارداد به چه راهکارهایی بیندیشید؟ برای این‌که قراردادی مطمئن را امضا کنید و از بروز بسیاری از اختلافات در طول اجرای قرارداد پیشگیری کنید، با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید.
مالک و سازنده چه تعهداتی در قرارداد مشارکت در ساخت دارند؟
تعیین وظایف طرفین قرارداد مشارکت در ساخت از موارد مهم در تنظیم این قرارداد است که باید با دقت و جزئیات کافی صورت پذیرد. با تعیین دقیق تعهدات سازنده و ارائه راه حل در صورت عدم انجام تعهدات او در قرارداد، پیش از آن‌که قرارداد اجرایی شود، از بروز بسیاری از چالش‌ها و اختلافات پیشگیری می‌کنید.
اما سازنده چه وظایف و تعهداتی در قرارداد مشارکت در ساخت دارد؟ برخی از این تعهدات عبارت هستند از:
- تامین کلیه هزینه‌های ساخت و ساز
- دریافت مجوزهای مورد نیاز برای بنای ساختمان موضوع قرارداد
- طراحی نقشه‌های ساختمان
- اجرای ساختمان بر اساس نقشه توافق‌شده
- انجام کلیه عملیات عمرانی برای ساخت ساختمان موضوع قرارداد
- پیش بردن پروژه بر اساس برنامه زمانی مقرر در قرارداد مشارکت در ساخت
- برنامه‌ریزی اجرایی و مدیریت پروژه
- تحویل ساختمان آماده در موعد زمانی مقرر در قرارداد
- بیمه کردن ملک و کلیه کارکنان دخیل در پروژه
- خرید و اجرای اصولی انشعابات ساختمان
- عدم واگذاری تعهدات قرارداد به فرد یا افراد دیگر
هر قراردادی دوطرفه است و برای این‌که قرارداد مشارکت در ساخت به‌خوبی پیش برود و نتیجه مطلوب برسد، شما به‌عنوان مالک باید از تعهدات خود آگاه باشید و وظایفتان را در موعدهای مقرر در قرارداد به انجام برسانید. بعضی از تعهدات مالک در این قرارداد عبارت هستند از:
- تحویل زمین یا ملک کلنگی موضوع قرارداد به سازنده در موعد مقرر
- حل و فصل ادعاهای حقوقی احتمالی پیش از تحویل ملک به سازنده
- اقرار به قرار نداشتن ملک در رهن، قید، بازداشت و مصادره غیر
- تسویه همه بدهی‌های ملک موضوع قرارداد پیش از تحویل به سازنده
- انتقال سند به سازنده در موعد یا موعدهای زمانی تعیین‌شده در قرارداد
- عدم واگذار کردن عملیات ساخت و ساز ملک موضوع قرارداد به غیر
عمل نکردن به هر کدام از این وظایف از جانب طرفین قرارداد، جزء موارد عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت محسوب می‌شود. شما به‌عنوان مالک باید به موارد عدم انجام تعهدات سازنده در قرارداد توجه کنید و برای جلوگیری از بروز هر کدام از آن‌ها، تمهیدات مناسب را در نظر بگیرید.
3 راهکار پیشگیری از عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت توسط سازنده
نکته‌ای که باید در مورد انجام تعهدات طرفین در قرارداد به آن توجه کنید این است که نمی‌توانید بدون انجام تعهدات خود در قرارداد از سازنده انتظار داشته باشید که به تعهداتش پایبند باشد.
اما اگر به تعهدات خود در قرارداد پایبند باشید، چگونه می‌توانید احتمال عمل کردن سازنده به تعهداتش را افزایش دهید؟ 3 راهکار مناسب برای به حداقل رساندن احتمال عدم انجام تعهدات سازنده وجود دارد:
- تعیین خسارت
- دریافت تضمین از سازنده
- تعیین حق فسخ قرارداد
در ادامه با هر کدام از این راهکارها آشنا می‌شوید.
تعیین خسارت
در صورت عدم انجام تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانید در قرارداد خسارتی معین برای او تعیین کنید. روش تعیین مبلغ خسارت باید مورد توافق شما و سازنده قرار بگیرد. یکی از موارد عدم انجام تعهد سازنده که می‌توانید برای آن خسارت در نظر بگیرید، تاخیر سازنده در تحویل ساختمان موضوع قرارداد است.
می‌توانید خسارت تاخیر در تحویل ساختمان را به‌صورت روزانه تعیین کنید و هر در ازای هر روز تاخیر، میزان مشخصی خسارت تاخیر روزانه را از سازنده دریافت کنید. البته برای این تاخیر سازنده باید سقفی مشخص لحاظ کنید و اگر میزان تاخیرها از حدی فراتر رفت، تصمیمی دیگر برای ادامه اجرای قرارداد بگیرید.
مثلا می‌توانید در صورت فراتر رفتن میزان تاخیرهای سازنده در تحویل ساختمان از 3 ماه برای خود حق فسخ قرارداد قائل شوید. در ادامه در مورد تعیین حق فسخ توضیح می‌دهیم.
دریافت تضمین از سازنده
اگر نتوانید خسارت‌هایی که برای عدم انجام تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت در نظر می‌گیرید از او دریافت کنید، با یک عدم انجام تعهد تازه مواجه می‌شوید و مشکلتان حل و فصل نمی‌شود؛ بنابراین باید از سازنده برای پرداخت خسارت‌ها تضمین بگیرید.
بر اساس راهکار دریافت تضمین از سازنده، از او برای انجام تعهداتش تضمین می‌گیرید و او ضمانت می‌کند که به تعهداتش پایبند باشد؛ در غیر این‌صورت باید خسارات تعیین شده برای عدم انجام تعهداش را پرداخت کند.
به این صورت با تعیین یک ضمانت‌نامه معتبر و دارای ارزش کافی، اطمینان خود از پایبند بودن سازنده به انجام تعهداتش را افزایش می‌دهید.
دریافت تضمین بابت تحویل به‌موقع ساختمان، تضمین حسن انجام کار و تضمین سرمایه از ضمانت‌هایی هستند که می‌توانید در قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده دریافت کنید.
همان‌طور که توضیح داده شد، برای تحویل به‌موقع آپارتمان از جانب سازنده می‌توانید برای او خسارت تاخیر تعیین کنید و با دریافت ضمانت‌نامه معتبر و باارزش، اطمینان خود را از پرداخت این خسارات توسط سازنده بالا ببرید.
با تعیین ضمانت حسن انجام کار نیز بابت تحویل تمام و کمال و بدون عیب و نقص ساختمان موضوع قرارداد از سازنده تضمین می‌گیرید. سازنده مکلف است که ساختمان را مطابق با استانداردهای کمی و کیفی درج شده در قرارداد بنا کند و در صورت تخلف سازنده از انجام این تعهدش می‌توانید او را ملزم به پرداخت خسارت کنید.
تضمبن سرمایه نیز در قبال مالکیت تدریجی ملک مورد قرارداد و تعهد سازنده از او گرفته می‌شود. باید طوری از سازنده ضمانت اصل سرمایه بگیرید که اصل سرمایه و خسارات ناشی از عدم انحام تعهدات سازنده از محل تضمین قابل پرداخت باشد.
برای این‌که بیشتر در مورد این راهکار بدانید، می‌توانید مقاله «تضمین قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
تعیین حق فسخ قرارداد
به‌عنوان سومین راهکار برای مقابله با عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت توسط سازنده، امکان تعیین حق فسخ یک‌طرف قرارداد را توضیح خواهیم داد. در این روش، با تعیین دقیق شرایط فسخ قرارداد ناشی از عدم انجام تعهدات سازنده می‌توانید در صورت تحقق یافتن شرایط معین‌شده، قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کنید.
مثلا می‌توانید با سازنده توافق کنید چنان‌چه اختلاف کیفیت ساختمان آماده‌شده با استانداردهای کیفی تعیین‌شده برای ساختمان در قرارداد از مقدار مشخصی بیشتر باشد، می‌توانید به فسخ قرارداد اقدام کنید.
در مورد تعیین شرایط فسخ قرارداد در صورت عدم انجام هر کدام از تعهدات سازنده می‌توانید با او به توافق برسید اما تنها در صورت تحقق همان شرایط می‌توانید قرارداد را فسخ کنید و عدم پایبندی سازنده به هر کدام از تعهداتش، بدون آن‌که امکان فسخ برایش تعیین نشده باشد، برای حق فسخ قرارداد ایجاد نمی‌کند.
مثلا اگر برای تاخیر بیش از 6 ماهه سازنده در تحویل ساختمان، در قرارداد برای خود حق فسخ تعیین کرده باشید، نمی‌توانید در صورت عدم حسن انجام کار سازنده، قراردادتان را فسخ کنید.
تحقیقات کامل پیش از انتخاب سازنده را فراموش نکنید
یکی از مهم‌ترین مراحل برای این‌که عدم انجام تعهدات مشارکت در ساخت توسط سازنده را به حداقل برسانید، این است که برای انتخاب سازنده زمان کافی را صرف کنید و سازنده‌ای متعهد را برگزینید.
با پرس و جو از افرادی که سابقه انعقاد قرارداد و همکاری با سازنده مد نظر شما را دارند، مطمئن شوید که سازنده تخصص کافی را دارد و به انجام تعهداتش در قرارداد پایبند است.
اگر سازنده‌ای مطمئن را انتخاب کنید، بخش زیادی از مسیر پیشگیری از عدم انجام تعهدات سازنده را پیموده‌اید. اما حتی در صورت انتخاب سازنده قابل اعتماد، تمهیدات کافی را در قرارداد بیندیشید تا پروژه مورد نظرتان را با اطمینان شروع کنید.
سخن آخر
«عدم انجام تعهدات در مشارکت در ساخت» مسئله‌ای مهم در این قرارداد است که با تنظیم قراردادی هوشمندانه و آینده‌نگرانه می‌توانید از بروز آن پیشگیری کنید. تعیین خسارت، دریافت تضمین و تعیین حق فسخ قرارداد سه راهکاری است که می‌توانید در قرارداد به کار ببندید. اما نباید فراموش کنید که هر قراردادی دوطرف دارد و سازنده هم در قبال امتیازاتی که به شما می‌دهد، ممکن است توقع دریافت امتیازاتی را داشته باشد.
اگر در مورد انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت سوالاتی در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن بپرسید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد و شما را در دستیابی به ساختمان مطلوبتان یاری می‌کند.
مشاوره رایگان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ایرابن