تاخیر در تحویل آپارتمان پیش‌فروش‌شده، تحویل ناقص و معیوب ساختمان، تخلف از نقشه توافق‌شده، اختلاف متراژ ساختمان توافق‌شده در قرارداد و ساختمان آماده تحویل و بسیاری از موارد دیگر را می‌توان جزء موارد عدم انجام تعهد در پیش فروش ساختمان در نظر گرفت. برای متعهد کردن پیش‌فروشنده به انجام تعهداتش باید چه موضوعاتی را در قرارداد در نظر بگیرید؟ در صورت عدم انجام تعهد در پیش فروش ساختمان باید چه راهکارهایی را مورد استفاده قرار دهید؟ با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و یک قرارداد پیش‌فروش مطمئن را منعقد کنید.
موارد عدم انجام تعهد در پیش فروش ساختمان
طرف فروشنده قرارداد پیش‌فروش ساختمان یا اصطلاحا پیش‌فروشنده ساختمان ممکن است در موارد بسیاری از انجام تعهدات خود تخلف کند. برخی از موارد «عدم انجام تعهد در پیش فروش ساختمان» عبارت هستند از:
- تاخیر در تحویل به‌موقع ساختمان
- تحویل ناقص ساختمان
- عدم رعایت استانداردهای کیفی تعیین‌شده در ساخت
- عدم پایبندی به متراژ تعیین‌شده در قرارداد
- پایبند نبودن به نقشه توافق‌شده
- مطالبه مبالغ پیش‌فروش خارج از قرارداد
- عدم پایبندی به زمان‌بندی ساخت تعیین‌شده در قرارداد
اما برای پیشگیری از وقوع هر کدام از این موارد باید چه تدابیری را در قرارداد بیندیشید؟ مفاد قرارداد پیش‌خرید آپارتمان چگونه می‌تواند پیش‌فروشنده را به انجام تعهداتش پایبند کند؟
مشاوره پیش خرید آپارتمان و سرمایه گذاری در صنعت ساختمان
روش‌های پیشگیری از عدم انجام تعهد در پیش فروش آپارتمان
اگر در تنظیم بندهای قرارداد پیش‌خرید ساختمان دقت کافی را به خرج دهید و احتمالات مختلف را در طول اجرای قرارداد در نظر بگیرید، می‌توانید از وقوع بسیاری از مشکلات و اختلافات در طول اجرای قرارداد پیشگیری کنید.
با پیش‌بینی تمام مواردی که احتمال می‌دهید در طول اجرای پروژه مورد اختلاف واقع می‌شود و مواردی که احتمال عدم انجام تعهد پیش‌فروشنده در آن‌ها وجود دارد و ارائه راهکار مناسب برای وقوع این موارد، در همان ابتدای انعقاد قرارداد، بسیاری از چالش‌های احتمالی را از پیش رو برمی‌دارید.
برخی از راهکارهای شما در قرارداد پیش‌خرید برای پیشگیری از عدم پایبندی پیش‌فروشنده به انجام تعهداتش عبارت هستند از:
- تعیین خسارت
- دریافت تضمین
- تعیین حق فسخ قرارداد
تعیین خسارت
با تعیین خسارت در صورت عدم انجام تعهدات تصریح‌شده در قرارداد توسط پیش‌فروشنده، احتمال پایبندی او را به انجام تعهداتش افزایش می‌دهید. یکی از موارد مرسوم برای تعیین خسارت، در نظر گرفتن خسارت در صورت تاخیر پیش‌فروشنده در تحویل آپارتمان طبق موعد مقرر است.
در این مورد، در صورتی که پیش‌فروشنده ساختمان مورد قرارداد را طبق موعد مقرر در قرارداد به شما تحویل ندهد، باید خسارتی معین را به شما بپردازد. تعیین خسارت روزانه تاخیر یکی از روش‌های مناسب در این خصوص است.
در این روش، در قرارداد تصریح می‌کنید که پیش‌فروشنده در ازای هر روز تاخیر در تحویل ساختمان باید مبلغی مشخص را به‌عنوان خسارت به شما بپردازد.
در مورد مبلغ خسارت روزانه باید با پیش‌فروشنده به توافق برسید. تعیین مقدار خسارت روزانه برابر با اجاره روزانه ساختمان مورد نظر یکی از روش‌هایی است که برای تعیین مبلغ خسارت روزانه مورد استفاده قرار می‌گیرد و می‌تواند مورد قبول پیش‌فروشنده قرار بگیرد.
هم‌چنین در صورت تحویل ناقص و معیوب ساختمان توسط فروشنده می‌توانید برای او خسارت در نظر بگیرید. مبلغ خسارت در واقع مابه‌التفاوت ساختمان کامل بر اساس مواد کمی و کیفی تعیین‌شده در قرارداد و ساختمان معیوبی است که پیش‌فروشنده به شما تحویل داده است.
مفاد قرارداد پیش‌خرید ساختمان را باید به‌گونه‌ای تعیین کنید که در صورت عدم حسن انجام کار و عدم اجرای پروژه بر اساس استانداردهای تعیین‌شده در قرارداد توسط پیش‌فروشنده بتوانید در زمان مناسب اقدام کنید و پیش‌فروشنده را ملزم کنید که عیوب و نواقص موجود را برطرف کند.
اما در مواردی که امکان اصلاح نواقص وجود ندارد، می‌توانید با تعیین حدود این عیوب در قرارداد از پیش‌فروشنده خسارت مطالبه کنید یا در صورت بیشتر بودن نواقص از حدود تعیین‌شده، امکان فسخ قرارداد را برای خود قائل شوید.
دریافت تضمین
برای دریافت خسارت‌های ناشی از عدم انجام تعهد در پیش فروش ساختمان توسط پیش‌فروشنده می‌توانید از او تضمین بگیرید. با دریافت تضمین از پیش‌فروشنده و تعیین ضمانت‌نامه معتبر و دارای ارزش کافی، احتمال پایبند بودن او به انجام تعهداتش و پرداخت خسارت در صورت عدم انجام تعهد او را افزایش می‌دهید.
می‌توانید این ضمانت‌نامه‌ها را برای دریافت تضمین انجام تعهد از پیش‌فروشنده دریافت کنید:
- چک تضمین
- سفته
- ضمانت‌نامه بانکی
- ضمانت‌نامه شخص ثالث
- وثیقه ملک یا دارایی غیرمنقول
تعیین حق فسخ قرارداد
به‌عنوان طرف پیش‌خریدار حق دارید که در صورت عدم انجام تعهدات پیش‌فروشنده در قرارداد پیش‌خرید برای خود حق فسخ تعیین کنید. تعیین حق فسخ قرارداد می‌تواند برای موارد مختلف عدم انجام تعهدات پیش‌فروشنده انجام پذیرد اما باید شرایط حق فسخ به‌صورت دقیق تعیین شود.
با تعیین شرایط دقیق و باجزئیات حق فسخ، تنها در صورتی که شرایط قیدشده کاملا محقق شود، حق فسخ قرارداد را خواهید داشت و نمی‌توانید با تعیین یک حق فسخ مشخص بابت هر کدام از تخلفات پیش‌فروشنده از مفاد قرارداد، برای خود حق فسخ قائل شوید.
مثلا در صورت عدم تحویل به‌موقع ساختمان توسط پیش‌فروشنده می‌توانید چنین شرایطی را به‌عنوان شرط فسخ قرارداد قید کنید: «چنان‌چه تاخیر پیش‌فروشنده در تحویل ساختمان موضوع قرارداد از حداکثر 60 روز بیشتر شود، پیش‌خریدار حق دارد که قرارداد را فسخ کند».
اگر این شرط را در قرارداد در نظر بگیرید، تنها در صورت وقوع کامل این شرایط حق فسخ قرارداد را خواهید داشت؛ یعنی به‌موجب شرط فسخ اشاره‌شده، مثلا در صورت تحویل ناقص ساختمان توسط پیش‌فروشنده یا پایبند نبودن او به نقشه توافق‌شده، نمی‌توانید به فسخ قرارداد اقدام کنید.
برای در نظر گرفتن راهکارهای تعیین خسارت و تعیین ضمانت نیز باید شرایط دقیق تعیین کنید تا از این نظر با پیش‌فروشنده دچار اختلاف نشوید.
هم‌چنین برای تعیین امتیازات خود در متن قرارداد برای پیشگیری از عدم انجام تعهد در پیش فروش ساختمان، به این نکته دقت کنید که هر قراردادی دوطرفه است و در ازای امتیازاتی که از طرف مقابل می‌گیرید، باید برای امتیاز دادن آماده باشید.
بیشتر بخوانید: «تحویل آپارتمان پیش فروش + راهکارهای تحویل به‌موقع»
عدم انجام تعهد پیش‌فروشنده در صورت عدم انجام تعهد پیش‌خریدار
مواردی که برای پیشگیری از عدم انجام تعهد پیش‌فروشنده بررسی شد، مربوط به شرایطی است که شما به‌عنوان پیش‌خریدار تعهدات خود را به‌درستی و به‌موقع به انجام رسانده باشید. اما در صورتی که شما به تعهدات خود در قرارداد پایبند نباشید، می‌توانید از پیش‌فروشنده انتظار انجام تعهداتش را داشته باشید؟
همان‌طور که شما به‌عنوان پیش‌خریدار راهکارهایی را برای پیشگیری از عدم انجام تعهدات پیش‌فروشنده در نظر می‌گیرید، پیش‌فروشنده نیز می‌تواند برای افزایش اطمینان خود بابت پایبندی شما به انجام تعهداتتان، امتیازاتی را برای خود قائل شود.
قرارداد باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که صرفا به‌دلیل عدم پایبندی هر کدام از طرفین به انجام یکی از تعهداتشان، طرف مقابل بهانه‌ای را برای عدم انجام تعهدات خود پیدا نکند. طبیعتا انجام تعهدات طرفین بر یکدیگر تاثیرگذار است اما باید حد و حدود تاثیر تعهدات بر یکدیگر تعیین شود.
مثلا در صورت تاخیر یک هفته‌ای شما در پرداخت یکی از اقساط پیش‌خرید، پیش‌فروشنده نمی‌تواند تحویل ساختمان موضوع قرارداد را 2 ماه به تعویق بیندازد یا ساختمان را به‌صورت ناقص به شما تحویل دهد.
اگر همه احتمالات را در فرایند اجرای قرارداد در نظر بگیرید و پیش‌بینی‌های لازم را در قرارداد تصریح کنید، چالش‌ها و اختلافات میان طرفین کاهش پیدا می‌کند و پروژه در چارچوبی معین به پیش می‌رود.
سخن آخر
پیشگیری از «عدم انجام تعهد در پیش فروش ساختمان» توسط پیش‌فروشنده با تنظیم قرارداد دقیق، هوشمندانه و آینده‌نگرانه یکی از بهترین راهکارهای پیش روی شما برای برخورد با این چالش است. با در نظر گرفتن راهکارهای تعیین خسارت، دریافت تضمین و تعیین حق فسخ قرارداد در شرایط مختلف می‌تواند احتمال پایبندی پیش‌فروشنده به انجام تعهدات را افزایش دهید.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد انعقاد قرارداد پیش‌خرید ساختمان و سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان می‌توانید از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن کمک بگیرید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، سرمایه‌گذاری در ساخت، مشارکت در ساخت، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد و شما را در مالکیت ساختمان مطلوبتان یاری می‌کند.
مشاوره رایگان انعقاد قرارداد پیش خرید آپارتمان ایرابن