تضمین سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت در قبال انجام ندادن تعهداتش چیست؟ چه ضمانت‌هایی را می‌توان برای انجام تعهدات مختلف در قرارداد مشارکت در ساخت در نظر گرفت؟ با گرفتن ضمانت‌های اجرایی از سازنده می‌توانید ریسک‌های عدم تعهد سازنده را در قرارداد کاهش دهید. برای آشنایی با انواع ضمانت‌های اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و خودتان را برای امضای قراردادی مطمئن آماده کنید.
ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت توسط سازنده چیست؟
برای اطمینان از حسن انجام عملیات مختلف ساخت و ساز در قرارداد مشارکت در ساخت توسط سازنده و مطمئن شدن از اینکه سازنده به تمام تعهداتش در قرارداد عمل می‌کند، ضمانت‌هایی را در قرارداد در نظر می‌گیرید.
این ضمانت‌ها از جانب سازنده می‌تواند به صورت‌های مختلف انجام بگیرد. در ادامه با انواع ضمانت‌های اجرایی مشارکت در ساخت و جزئیات هر کدام از آن‌ها و هم‌چنین انواع وثیقه‌های این ضمانت آشنا می‌شوید.
انواع ضمانت های قرارداد مشارکت در ساخت
تضمین گرفتن از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت روشی درست برای پیش‌بینی اختلافات احتمالی در طول اجرای قرارداد است. اگر برای اجرای مطلوب تعهدات سازنده در قرارداد، تضمین مناسب در نظر نگیرید، باید برای حل مشکلاتتان به دنبال راهکارهای قانونی بروید و خودتان را درگیر چالش‌های حقوقی کنید.
پس بهتر است که آینده‌نگرانه قراردادتان را امضا کنید و احتمالات مختلف را در نظر بگیرید تا در صورت بروز هرگونه اختلاف راهکاری را برای آن در قرارداد اندیشیده باشید و پروژه را مطمئن‌تر به پیش ببرید.
برای دریافت ضمانت‌های اجرایی از سازنده نباید فقط از دید خود به قضیه بنگرید و باید ملاحظات سازنده را نیز در نظر بگیرید. در هر صورت باید در مورد ضمانت‌ها با سازنده به توافق برسید و باید به منافع او نیز توجه کنید.
هم‌چنین به‌عنوان مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، باید خودتان هم آماده ارائه تضمین برای انجام تعهداتتان در قرارداد باشید. طبیعتا هر تعهدی با ارائه تضمین محکم و قابل اطمینان می‌شود و اگر برای انجام تعهدات سازنده از او ضمانت می‌خواهید باید خودتان هم بتوانید ضمانت‌هایی به او بدهید تا از انجام وظایفتان در قرارداد اطمینان بیشتری حاصل کند.
«ضمانت های اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت» عبارت هستند از:
- تضمین حسن انجام کار
- تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد
- تضمین سرمایه
1. تضمین حسن انجام کار
قرارداد مشارکت در ساخت شما باید به‌گونه‌ای تنظیم شود که کلیه مراحل عملیات ساخت و ساز و کیفیت انجام عملیات عمرانی و سایر امور مرتبط با بنای ساختمان مورد قرارداد، به صورت دقیق تعیین شود و معیاری برای ارزیابی کیفیت کار سازنده در نظر گرفته شود.
در واقع حسن انجام کار باید با توجه به قرارداد به‌صورت دقیق قابل ارزیابی باشد تا در صورت عدم پایبند بودن سازنده به انجام تعهداتش در قرارداد، بتوانید میزان عدول یا سرپیچی سازنده از انجام وظایفش و مقدار پایین بودن کیفیت ساخت و ساز را نسبت به آن‌چه در قرارداد قید شده است، اندازه‌گیری کنید.
در این صورت، تضمین حسن انجام کار سازنده معنادار خواهد بود. بر اساس ضمانت حسن انجام کار، سازنده تعهد می‌کند که کارش را به‌خوبی و با کیفیت تعیین‌شده در قرارداد به انجام برساند و در صورت وجود عیب و نقص در کار، باید خسارتی را به مالک بپردازد. این خسارت، ارش عیب نامیده می‌شود.
ارش عیب در واقع میزان مابه‌التفاوت اجرای سالم و بدون نقصی که در قرارداد تعیین شده و اجرای معیوب و ناقص توسط سازنده است.
در تضمین حسن انجام کار، به‌عنوان مالک پیش‌بینی‌هایی انجام می‌دهید که بر اساس آن، به سازنده به‌عنوان ضامن اجازه می‌دهید که نقص‌های خود در پروژه را اصلاح کند و ساختمان را با کیفیت مطلوب در قرارداد تکمیل نماید یا مابه‌التفاوت نقایص و عیوب انجام کار خود را تا حدی معین در ضمانت‌نامه پرداخت نماید.
در چنین تضمینی، خسارتی که سازنده باید پرداخت کند، خسارت تخلف از انجام تعهد نیست، بلکه خسارت در قبال عیب و نقص انجام کار یا ارش عیب است که بر اساس ماده 27 قانون مدنی محاسبه می‌شود.
سازنده در تضمین حسن انجام کار چگونه خسارت‌های خود را جبران می‌کند؟
در ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت از نوع ضمانت حسن انجام کار، اگر نقص از نوع کمی یا غیرکیفی باشد، سازنده باید نقص‌های موجود را برطرف کند. عدم استفاده از مصالح کافی در ساخت ساختمان، نمونه‌ای از این نقص‌های کمی است.
اگر سازنده از برطرف کردن این نقایص سرپیچی کند، شما به‌عنوان مالک می‌توانید با مجوز دادگاه، نقص‌های مربوطه را برطرف نمائید و هزینه برطرف کردن این عیب‌ها را از دارایی‌های سازنده وصول کنید.
تضمین حسن انجام کار در قرارداد مشارکت در ساخت چه شرایطی دارد؟
اما برای اینکه بتوانید از سازنده تضمین حسن انجام کار بگیرید، باید چه شروطی را رعایت کنید؟ تضمین حسن انجام کار در مشارکت در ساخت باید این شرایط را برآورده کند:
- تضمین باید قبل از بروز خسارت داده شود و فقط نوع و مقدار خسارت تعیین شود
- ضامن کسی است که ممکن است از سودی که از انجام تعهد او حاصل می‌شود، به طرف دیگر خسارت برسد
- ارزش و تناسب تضمین باید کاملا با رضایت ضمانت‌دهنده و ضمانت‌گیرنده تعیین شود
- نوع تعهداتی که سازنده در ازای حسن انجام آن، تضمین می‌دهد، باید هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت معین باشد
ممکن است در مورد قراردادهای مربوط به ماده 34 قانون ثبت شنیده باشید. قرارداد مشارکت در ساخت مشمول قراردادهای این ماده نمی‌شود.
بر اساس ماده 34 قانون ثبت، باید حتما خسارتی اتفاق بیفتد تا بتوان در مورد آن قراردادی را امضا کرد. اما در ضمانت های قرارداد مشارکت در ساخت، باید پیش از بروز هرگونه خسارت، برای آن چاره‌اندیشی کنید و ضمانت‌های مناسب را تعیین نمائید.
مقدار وجه‌الضمان حسن انجام کار چقدر است؟
حالا سوال این است که باید با سازنده در مورد چه مبلغی به عنوان وجه‌الضمان یا وجهی که به‌عنوان ضمانت در اختیار شما قرار می‌گیرد، به توافق برسید که در صورت عدم اجرای کامل تعهدات از جانب سازنده، با این مبلغ خسارات مربوطه را جبران نمائید.
در مواد 35 و 36 شرایط عمومی پیمان به این مبلغ اشاره شده است:
به‌منظور تضمین حسن انجام تعهدات ناشی از قرارداد، پیمانکار باید موقع امضای پیمان، ضمانت‌نامه‌ای معادل 5 درصد مبلغ اولیه پیمان مربوطه را تسلیم کارفرما کند.
از مبلغ هر پرداخت به پیمانکار نیز معادل 10 درصد به‌عنوان تضمین حسن انجام کار کسر می‌شود و در حساب سپرده نزد کارفرما نگهداری می‌گردد.
دوره تضمین حسن انجام کار چه مدت زمانی است؟
دوره تضمین مشارکت در ساخت از بخش‌‌های مهم هر ضمانتی است که باید به آن توجه کنید. دوره تضمین حسن انجام کار از تاریخ گواهی پایان یافتن عملیات اجرایی مورد نظر (گواهی رفع نقص) به مدت 1 سال تعیین می‌گردد.
اگر در این دوره یک‌ساله
- معایب ناشی از رعایت نکردن مشخصات فنی مصوب و مورد توافق،
- استفاده از مصالح نامرغوب و
- عدم اجرای درست استانداردها و خصوصیات فنی مورد نظر
مشاهده شود، سازنده وظیفه دارد که این مشکلات را برطرف کند. در صورت سرپیچی سازنده نسبت به رفع این نقایص، به‌عنوان مالک زمین یا ملک مورد قرارداد می‌توانید هزینه‌های رفع این نواقص را از محل فروش 20 درصد واحدهای ذخیره‌شده رفع کنید.
مشاوره رایگان مشارکت در ساخت آپارتمان ایرابن
2. تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت
یکی دیگر از مشکلاتی که ممکن است در طول اجرای قرارداد مشارکت در ساخت پیش‌بینی کنید و برای آن راهکار و تضمین در قرارداد قرار دهید، تاخیر سازنده در انجام تعهداتش است.
سازنده وظیفه دارد که کلیه عملیات مربوط به ساخت و ساز را در موعدهای مقرر در قرارداد به انجام برساند و او در صورت تاخیر در انجام تعهداتش مسئولیت دارد.
برای اینکه به‌عنوان مالک طرف قرارداد مشارکت در ساخت، از بابت تاخیرهای سازنده متضرر نشوید، سازنده را مکلف می‌کنید که در ازای هر روز یا هر ماه تاخیر در انجام تعهداتش، مبلغی را به‌عنوان خسارت یا وجه‌التزام به شما بپردازد.
در چنین موردی، با دریافت ضمانت‌نامه از سازنده، وصول خسارات ناشی از تاخیرهای او را امکان‌پذیر می‌کنید.
توجه کنید که وجه‌التزام ضمانت سازنده در برابر تاخیر در انجام تعهداتش، باید پیش از بروز خسارت ناشی از عدم اجرای این تعهدات با توافق طرفین قرارداد معین شود.
اگر پیش از عدم انجام تعهدات سازنده در قبال اجرای به‌موقع هر کدام از مراحل ساخت و ساز، از سازنده ضمانت نگیرید، پس از بروز خسارات ناشی از این موضوع نمی‌توانید ضمانتی را از سازنده دریافت کنید.
3. تضمین سرمایه در قرارداد مشارکت در ساخت
یکی دیگر از انواع تضمین های قرارداد مشارکت در ساخت، تضمین سرمایه است که در این نوع تضمین، مالک در قبال ملکی که برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار می‌دهد و به‌دلیل عدم پایبندی سازنده به تعهداتش در قرارداد، از سازنده ضمانت می‌گیرد.
این ضمانت در قبال مالکیت تدریجی ملک مورد قرارداد و تعهد سازنده گرفته می‌شود.
باید ضمانت اصل سرمایه در قرارداد مشارکت در ساخت به‌گونه‌ای گرفته شود که اصل سرمایه و خساراتی که به‌دلیل عدم تعهد سازنده به شما وارد می‌شود، از محل تضمین مورد نظر قابل پرداخت باشد.
نکته‌ای که باید در این نوع تضمین به آن توجه کنید این است که قرار دادن شرط تضمین اصل سرمایه باطل است؛ یعنی سازنده نمی‌تواند زمین یا ملکی را که مالک برای ساخت و ساز در اختیار او قرار داده است، به‌عنوان تضمین تعیین کند.
در واقع، سازنده نمی‌تواند از ملکی که به‌عنوان امانت در اختیار او قرار گرفته است، به‌عنوان تضمین استفاده کند.
بیشتر بخوانید: «عرف قرارداد مشارکت در ساخت»
انواع وثیقه‌های ضمانت قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
حالا که با انواع ضمانت های اجرایی مشارکت در ساخت آشنا شدید، باید وثیقه‌هایی که می‌توانید برای گرفتن ضمانت از سازنده دریافت کنید، بشناسید.
چک تضمین
یکی از رایج‌ترین وثیقه‌ها برای ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت، چک تضمین است. در ضمانت سازنده با چک تضمین، او برای هر مرحله ساخت و ساز یک چک تضمین متناسب ارائه می‌دهد.
چک‌های تضمین در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولا بدون تاریخ هستند. این چک‌ها همیشه قابل وصول هستند اما به دلیل اینکه تاریخی برای آن‌ها در نظر گرفته نشده است، جنبه کیفری ندارند.
اما اگر سازنده تعهدات خود را در هر مرحله از فرایند ساخت و ساز به انجام نرساند، شما به‌عنوان مالک می‌توانید چک‌های تضمین او را تاریخ بزنید و می‌توانید با صدور اجرائیه از طریق اجرای ثبت، چک‌ها را وصول کنید.
البته چک‌های تضمین کیفری هم می‌توانند به عنوان ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت توسط سازنده ارائه شوند که بر خلاف چک‌های تضمین حقوقی، دارای جنبه کیفری هستند.
توجه کنید که در این ضمانت قرارداد مشارکت در ساخت، باید حقوق سازنده را هم در نظر بگیرید. سازنده حق دارد که در قبال چک‌های تضمینی که به شما می‌دهد، رسید دریافت کند.
در صورتی که سازنده اقدام شما را در مورد وصول‌های چک‌های تضمین درست نداند، می‌تواند با استفاده از این رسیدها، به دادگاه مراجعه کند و ابطال اجرائیه را تقاضا کند.
انواع چک‌های تضمین قرارداد مشارکت در ساخت
همانطور که پیش‌تر اشاره شد، چک‌های تضمین دارای دو نوع حقوقی و کیفری هستند:
- چک‌های ضمانت سفید امضا، مدت‌دار و بدون تاریخ از چک‌های تضمین حقوقی هستند که برای ارائه‌دهنده چک مشکل کیفری ایجاد نمی‌کنند.
- اگر چک‌های ضمانت خط‌خوردگی داشته باشند، از حساب مسدود کشیده شوند، یا قبل از وصول چک وجه از حساب ارائه‌دهنده چک خارج شود، در زمره چک‌های تضمین کیفری قرار می‌گیرند.
سفته
چک تنها وثیقه تضمین قرارداد مشارکت در ساخت نیست و سازنده می‌تواند با ارائه سفته نیز در قبال عدم انجام تعهداتش ضمانت دهد. اگر سازنده سفته را به‌عنوان وثیقه تضمین به شما ارائه دهد، به‌عنوان مالک ناچار هستید که برای وصول مبلغ ضمانت سفته، واخواست کنید و پس از آن با طرح دعوی، این وجه را مطالبه کنید.
انتخاب سفته به‌عنوان وثیقه تضمین قرارداد مشارکت در ساخت، بار طرح دعوی را برای وصول وجه مورد تضمین به عهده شما قرار می‌دهد و سازنده از امتیاز خوانده دعوی بودن بهره می‌برد. پس سفته می‌تواند برای سازنده انتخابی خوشایند به‌عنوان وثیقه تضمین باشد.
به‌عنوان مالک برایتان بهتر است که به‌جای سفته، چک تضمین را به‌عنوان وثیقه تضمین انتخاب کنید. اما باید بتوانید در این مورد با سازنده به توافق برسید.
در هر صورت، اگر قرار است که سفته را به‌عنوان وثیقه ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت در نظر بگیرید، دقت کنید که:
- سفته در وجه شما به‌عنوان مالک صادر شود
- بعد از پایان یافتن اجرای قرارداد، سفته‌ها را به سازنده برگردانید
- عبارت «حواله کرد» سفته باید خط زده شده باشد
- سفته باید تاریخ و همه مشخصات مورد نیاز را داشته باشد
ضمانت‌نامه بانکی
اگر ضمانت‌نامه بانکی را به‌عنوان وثیقه تضمین قرارداد مشارکت در ساخت انتخاب کنید، یک طرف سوم را وارد ضمانت سازنده به خودتان می‌کنید. با انتخاب ضمانت‌نامه بانکی، بانک به شما به‌عنوان مالک یا ذینفع ضمانت‌نامه متعهد می‌شود که در صورت اعلام شما مبنی بر وصول مبلغ ضمانت‌نامه، این مبلغ را به شما بپردازد.
در این روش برخلاف روش ارائه سفته به‌عنوان وثیقه ضمانت، نیازی نیست که به دعوی حقوقی اقدام کنید و صرفا زمانی که نسبت به عدم تعهدات سازنده احساس خطر کردید، می‌توانید وجه ضمانت‌نامه را وصول کنید و دعوی و حل چالش‌های حقوقی بر عهده سازنده قرار می‌گیرد.
برای مطالبه وجه‌الضمان ضمانت‌نامه بانکی، باید ضمن رعایت تمامی شروطی که در ضمانت‌نامه قید شده است، اسناد و مدارک مورد نیاز را به همراه یک تقاضانامه کتبی به بانک مربوطه ارائه دهید.
در مرحله بعد، بانک بررسی‌های مورد نیاز برای تعیین صحت اسناد و مدارک شما را به عمل میآورد و تا حداکثر یک هفته پس از ارائه درخواست شما، نظرش را در مورد صحت یا عدم صحت مدارک اعلام می‌کند.
اگر اسناد و مدارک شما توسط بانک مربوطه تایید کند، بانک بلافاصله و بدون اینکه تخلف سازنده از انجام تعهداتش را بررسی کند، وجه مورد ضمانت را به شما پرداخت می‌کند. البته مطالبه این وجه در چندین مرحله هم امکان‌پذیر است.
توجه کنید که حداکثر مدت صدور ضمانت‌نامه 1 سال است. اگر در این مدت، برای ضبط ضمانت‌نامه تقاضایی ندهید یا ضمانت‌نامه را تمدید نکنید، منقضی می‌شود و اثر قانونی آن از بین خواهد رفت.
صدور ضمانت‌نامه بانکی برای همه افراد امکان‌پذیر نیست و این افراد از دریافت این ضمانت‌نامه منع شده‌اند:
- افرادی که سابقه کشیدن چک برگشتی دارند
- افرادی که در شبکه بانکی کشور بدهی غیر جاری دارند.
استفاده از ضمانت‌نامه بانکی به‌عنوان وثیقه ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت، رایج نیست. احتمالا دلیل عدم استقبال از این روش این است که سازنده‌های طرف قراردادهای مشارکت در ساخت، نمی‌پذیرند که با چالش‌های حقوقی ناشی از انتخاب این روش روبه‌رو شوند.
بیشتر بخوانید: «تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت»
ضمانت‌نامه شخص ثالث
به جز ضمانت‌نامه‌های بانکی، ضمانت‌های شخص ثالث هم می‌توانند به‌عنوان وثیقه تضمین قرارداد مشارکت در ساخت مورد استفاده قرار بگیرند. در ضمانت‌نامه شخص ثالث، فردی که توانایی مالی بالا و اعتبار مناسبی دارد، می‌تواند ضمانت انجام تعهدات سازنده را بر عهده بگیرد.
ضمانت شخص ثالث به 2 دسته تقسیم‌بندی می‌شوند که عبارت هستند از:
- ضمانت طولی
- ضمانت عرضی (تضامنی)
وثیقه ملک (دارایی غیرمنقول)
تنها چک، سفته و ضمانت‌نامه بانکی نیست که می‌تواند به‌عنوان وثیقه تضمین سازنده در نظر گرفته شود و سازنده می‌تواند وثیقه ملک خود را نیز به‌عنوان تضمین انجام تعهداتش انتخاب کند.
اگر با سازنده در مورد انتخاب وثیقه ملک به‌عنوان وثیقه ضمانت قرارداد مشارکت در ساخت به توافق رسیدید، باید به‌کمک کارشناسان خبره، شرایط ملک وثیقه را ارزیابی کنید و ارزش آن را مورد سنجش قرار دهید. گرفتن استعلامات ثبتی مورد نیاز برای انتخاب این نوع وثیقه نیز از اقداماتی است که باید به انجام برسانید.
اگر چنین وثیقه‌هایی را به‌عنوان وثیقه ضمانت در نظر گرفتید، بهتر است در قرارداد مشارکت در ساخت قید کنید که اگر سازنده تعهدات ثبت‌شده در قرارداد را به‌درستی به انجام نرساند، مالک می‌تواند همه خسارات ناشی از این عدم تعهد را از محل وثیقه‌های تضمین سازنده برداشت کند و اگر این وثایق برای جبران خسارات کافی نبود، می‌توان از روش‌های قانونی دیگر برای وصول مطالبات اقدام نمود.
انتقال سند به سازنده در انتهای پروژه، از روش‌های دریافت تضمین اجرای عملیات مشارکت در ساخت
انتخاب روش مناسب انتقال سند نیز می‌تواند به‌عنوان تضمینی از جانب سازنده طرف قرارداد مشارکت در ساخت در نظر گرفته شود. روش‌های مختلفی برای انتقال سند به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارند که مرسوم‌ترین آن‌ها عبارت هستند از:
- انتقال سند در ابتدای پروژه
- انتقال سند در انتهای پروژه
- انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم
انتقال سند به سازنده در ابتدای پروژه، روشی است که به هیچ وجه توصیه نمی‌شود؛ زیرا عقلانی نیست که تا زمانی که سازنده کار خود را شروع نکرده و عملیاتی را در راستای ساخت و ساز ساختمان مورد قرارداد انجام نداده است، سهم او را به نامش سند بزنید.
انتقال سند به دو روش دیگر، یعنی در انتهای پروژه و بر اساس میزان قدرالسهم سازنده روش‌هایی است که می‌توانید از آن‌ها به نوعی برای دریافت تضمین سازنده استفاده کنید؛ به این صورت که سازنده در صورتی که تعهد خود را کامل و درست انجام دهد، مالکیت سهم خود از ساختمان را به دست میآورد.
در روش انتقال سند در انتهای پروژه، زمانی که از انجام کلیه تعهدات سازنده اطمینان حاصل کردید، انتقال سند سهم سازنده از ملک را انجام می‌دهید و در روش انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم، با توجه به صحت انجام تعهدات سازنده در هر مرحله از عملیات ساخت و ساز، مقداری از سهم او را متناسب با فعالیت‌هایی که انجام داده است، به او منتقل می‌کنید.
برای آشنایی بیشتر با روش‌های انتقال سند در قراردادهای مشارکت در ساخت، مقاله «نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه نمائید.
امکان فسخ قرارداد در صورت تاخیر در انجام تعهد سازنده
با توجه به اینکه راه‌های مختلف برای گرفتن تضمین قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده پیش رو دارید، اما به‌عنوان مالک از حق فسخ قرارداد در صورت عدم انجام تعهدات سازنده برخوردار هستید.
می‌توانید در قرارداد مشارکت در ساخت شرط کنید که در صورت عدم انجام تعهدات سازنده در موعدهای تعیین‌شده در قرارداد، حق فسخ قرارداد را دارید یا قرارداد خود به خود منفسخ می‌شود.
نکات مهم تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت
ممکن است هنوز هم سوالاتی در مورد ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت در ذهنتان باشد که ممکن است در این بخش پاسخ این سوالات را بگیرید.
در صورت از دنیا رفتن سازنده، قرارداد مشارکت در ساخت چه سرنوشتی پیدا می‌کند؟
بسته به شرایط موجود در قرارداد و پیش‌بینی‌هایی که در این زمینه در قرارداد صورت گرفته باشد، پاسخ این سوال می‌تواند متفاوت باشد.
اگر در قرارداد مشارکت در ساخت قید شده باشد که در صورت از دنیا رفتن سازنده امکان فسخ قرارداد وجود دارد، می‌توان در این وضعیت قرارداد را فسخ نمود. اما اگر چنین موضوعی در قرارداد مطرح نشده باشد، نمی‌توانید قرارداد را فسخ کنید؛ مگر آن‌که قرارداد را به اعتبار فرد سازنده منعقد کرده باشید.
اما اگر امکان فسخ را در قرارداد قید نکرده باشید و قرارداد را به اعتبار سازنده منعقد نکرده باشید، می‌توانید با مراجعه به دادگاه و مطالبه خسارت، از دادگاه اجازه سپردن اجرای تعهد به شخص ثالثی را بگیرید.
هم‌چنین اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و سازنده افرادی را به‌عنوان ادامه‌دهنده قرارداد تعیین کرده باشند، می‌توانید در صورت از دنیا رفتن سازنده، قرارداد را با جانشینی که او تعیین کرده است ادامه دهید.
در صورتی که قرارداد به اعتبار سازنده منعقد نشده باشد؛ یعنی به این شرط که در قرارداد قید نشده باشد که تعهد فقط باید توسط سازنده به انجام برسد، در صورت از دنیا رفتن سازنده، وراث او می‌توانند قرارداد را ادامه دهند.
اما اگر قرارداد را به اعتبار سازنده منعقد کرده باشید، با توجه به اینکه هیچ شخص ثالثی نمی‌تواند به جای سازنده قرارداد را ادامه دهد، به‌عنوان مالک باید به دادگاه مراجعه کنید و تقاضای جبران خسارت را ارائه دهید. در این وضعیت، قرارداد مشارکت در ساخت مربوطه نیز فسخ خواهد شد.
برای دریافت چک‌های ضمانت قرارداد مشارکت در ساخت باید چه ملاحظاتی را در نظر بگیریم؟
اگر وثیقه چک ضمانت را برای تضمین قرارداد مشارکت در ساخت تعیین کنید، باید در دریافت این چک‌ها نکاتی را مد نظر قرار دهید که با چالش‌های کمتری در طول اجرای قرارداد مواجه شوید. برخی از این نکات عبارت هستند از:
- در ازای دریافت چک ضمانت از سازنده، به او رسید معتبر بدهید.
- امکان عدم وصول چک‌های تضمین سازنده را پیش‌بینی کنید و برای آن راهکاری را در قرارداد قرار دهید؛ مثلا می‌توانید امکان فسخ قرارداد یا دریافت خسارت روزانه از سازنده را به‌عنوان راهکارهای وصول نشدن چک‌های ضمانت سازنده در نظر بگیرید.
- اگر چک‌های تضمین سازنده در موعد مقرر وصول نشد، باید از بانک رسید چک برگشتی را دریافت کنید تا بتوانید از آن به‌عنوان سند استفاده کنید.
- چک‌های تضمینی که از سازنده دریافت می‌کنید، صرفا به منظور تضمین تعهد سازنده صادر می‌شوند و اگر شماره، مبالغ و تاریخ چک‌ها در موعد زمانی آینده را در متن قرارداد قید کنید، چک‌های مربوطه به‌عنوان چک‌های حقوقی در نظر گرفته می‌شوند و جنبه کیفری ندارند.
سخن آخر
گرفتن «تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت» از طرف سازنده موضوعی مهم است که به‌نوعی انجام تعهدات سازنده در قرارداد و حسن انجام کار او را بیمه می‌کند. روش‌های مختلفی برای گرفتن این تضمین وجود دارد که باید هر کدام از آن‌ها را بررسی کنید و روی هر کدام از روش‌ها با سازنده به توافق برسید.
اگر در مورد مراحل مختلف قرارداد مشارکت در ساخت سوالاتی در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن بپرسید و پاسختان را بگیرید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌کند و شما را در مالکیت ساختمان مطلوبتان یاری می‌کند.
مشاوره رایگان مشارکت در ساخت آپارتمان ایرابن
