خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت چقدر است و چگونه تعیین می‌شود؟ در چه شرایطی می‌توانید از سازنده طرف قرارداد خسارت تاخیر بگیرید؟ شرایط دریافت خسارت را چگونه باید در قرارداد مشارکت در ساخت تعریف کنید؟ چگونه می‌توانید سازنده را به پرداخت خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت ملزم کنید؟ با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و قراردادی را امضا کنید که بتوانید خسارت تاخیر در انجام تعهدات سازنده را به‌راحتی دریافت کنید.
خسارت تاخیر در مشارکت ساخت چیست و چه انواعی دارد؟
خسارت تاخیر سازنده در انجام تعهداتش در قرارداد مشارکت در ساخت را می‌توانید در صورت عدم انجام به‌موقع هرگونه از تعهدات سازنده، در قرارداد تعیین نمائید و از او مطالبه نمائید.
شاید خسارت تاخیر در تحویل ساختمان موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، مهم‌ترین خسارت تاخیر در انجام تعهد سازنده در این قرارداد به نظر برسد ولی این مورد، تنها موضوعی نیست که می‌توانید در ازای آن از سازنده خسارت تاخیر مشارکت ساخت دریافت کنید.
در قرارداد مشارکت در ساخت نباید صرفا زمانی را برای تحویل ساختمان موضوع قرارداد تعیین کنید؛ بلکه باید هر کدام از مراحل انجام پروژه را زمان‌بندی نمائید.
با زمان‌بندی هر کدام از مراحل ساخت و ساز، از مرحله دریافت مجوزها گرفته تا مرحله تحویل ساختمان آماده، قراردادی دقیق‌تر را تنظیم می‌کنید و چنان‌چه در هر مرحله تاخیری از جانب سازنده برای انجام وظایفش به وقوع بپیوندد، می‌توانید پیش از آن‌که مشکل گسترش پیدا کند، نسبت به دریافت خسارت اقدام کنید.
زمان‌بندی مراحل اجرای پروژه باید با توجه به توانایی‌هایی سازنده و موعدی که برای تحویل ساختمان تعیین شده است، با تعیین تاریخ دقیق صورت بگیرد.
مثلا باید در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین کنید که عملیات گودبرداری به مدت 3 ماه از تاریخ 1402/06/22 لغایت 1402/09/22انجام شود تا در صورت تاخیر سازنده بتوانید اقدامات لازم را به انجام برسانید.
مشاوره رایگان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان ایرابن
شرایط مطالبه خسارت تاخیر در مشارکت ساخت چیست؟
حالا سوال این است که صرفا در صورت تاخیر سازنده در انجام تعهداتش در قرارداد مشارکت در ساخت که در ازای عدم انجام آن‌ها خسارت تعیین شده است، می‌توانید از سازنده خسارت بگیرید یا باید شرایط دیگری را نیز در نظر بگیرید؟
مثلا اگر سازنده در صورت افزایش هزینه‌های ساخت و ساز نتواند ساختمان مورد نظر را به‌موقع تحویل دهد یا شرایط دشوار آب و هوایی مانع انجام به‌موقع تعهدات سازنده در این قرارداد شود، می‌توانید از او خسارت مطالبه کنید؟
شروط دریافت خسارت تاخیر در مشارکت ساخت از سازنده عبارت هستند از:
- مسلم بودن ضرر
- مستقیم بودن ضرر
- جبران نشدن ضرر
- لازم بودن جبران خسارت در عرف یا قانون
- همگام بودن مورد جبران خسارت با عرف یا قانون
- مقصر بودن سازنده در انجام وظایفش
- تعیین مدت زمان معین برای انجام تعهدات سازنده
- به سر رسیدن انقضای تعهد مورد نظر
- تصریح لزوم جبران خسارت در متن قرارداد
- عدم تاخیر در انجام تعهد به‌علت بروز قوه قاهره یا فورس‌ماژور یا وجود اضطرار
مسلم بودن ضرر به این معنی است که تاخیر در انجام تعهدات سازنده، منجر به از دست رفتن منفعت یا دارایی افراد شود. مستقیم بودن ضرر نیز یعنی وقوع ضرر به‌صورت مستقیم ناشی از تاخیر در انجام تعهدات سازنده باشد. هم‌چنین ضرر نباید قبلا توسط سازنده جبران شده باشد تا بتوانید از او بابت تاخیر در انجام تعهداتش خسارت مطالبه کنید.
به‌عنوان شرط دیگر مطالبه خسارت تاخیر در مشارکت ساخت، عرف یا قانون باید لازم بودن جبران خسارت مورد نظر را تایید کند. شرط همگام بودن مورد جبران خسارت با عرف یا قانون نیز به این معناست که وجه خسارت تعیین‌شده در قرارداد نباید خلاف شرع، عرف و قوانین باشد.
تقصیر سازنده در انجام تعهداتش نیز یکی دیگر از شروط مطالبه خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت است که باید کاملا مشخص شود که تقصیر سازنده موجب وقوع ضرر و زیان شده است.
همان‌طور که اشاره شد، باید برای انجام هر کدام از مراحل اجرای پروژه، زمان‌بندی مشخصی تعیین کنید تا تاخیر در انجام تعهدات سازنده معنا پیدا کند و بتوانید پس از منقضی شدن مدت انجام تعهد، نسبت به دریافت خسارت از سازنده اقدام کنید.
هم‌چنین باید برای هر کدام از تعهدات سازنده که می‌خواهید در ازای تاخیر در انجام آن‌ها خسارت دریافت کنید، باید صراحتا تعیین خسارت کنید و میزان خسارت را معین نمائید.
مثلا تصریح کنید که در صورت هر روز تاخیر سازنده در تحویل ساختمان موضوع قرارداد، او موظف است که خسارتی به مبلغ …… تومان که برابر با اجاره روزانه ملک مورد نظر است، به مالک پرداخت کند.
شرط آخر برای پرداخت خسارت تاخیر در مشارکت ساخت، عدم وقوع شرایط فورس‌ماژور و اضطرار برای انجام تعهدی است که در ازای تاخیر در انجام آن، خسارت در نظر گرفته شده است.
فورس‌ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت به شرایطی اطلاق می‌شود که نه سازنده و نه مالک در وقوع آن مقصر نیستند اما این شرایط اجرای پروژه را با مشکل رو‌به‌رو کرده است.
وقوع سیل و زلزله یا سایر حوادث طبیعی یا بروز شرایط ویژه سیاسی و اجتماعی که بر اجرای پروژه تاثیرگذار است، نمونه‌هایی از فورس‌ماژور یا قوه قاهره هستند. شرایطی که برای سازنده اضطرار ایجاد کند و منجر به تاخیر در انجام تعهدات او شود، نیز مسئولیت سازنده را از بین می‌برد و مانع مطالبه خسارت از او می‌شود.
بیشتر بخوانید: «۱ + ۱۵ مورد اختلاف در مشارکت در ساخت + راه حل»
انواع روش‌های تعیین خسارت تاخیر مشارکت در ساخت کدام است؟
مقدار خسارتی را که برای تاخیر سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین می‌کنید، باید به‌صورت معقول و متناسب با خسارتی که به‌دلیل تاخیر به شما وارد می‌شود، مورد توافق قرار بگیرد. می‌توانید خسارت تاخیر در مشارکت ساخت را هم به‌صورت روزانه و هم به‌صورت مقطوع تعیین نمائید.
تعیین خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت به‌صورت روزانه
همان‌طور از نام این روش مشخص است، در ازای هر روز تاخیر در انجام تعهدات سازنده، جریمه‌ای روزانه را برای او در نظر می‌گیرید. اما در روش تعیین خسارت تاخیر روزانه باید چه مبلغی را به‌عنوان خسارت در نظر بگیرید؟
یکی از روش‌های معقول برای محاسبه خسارت تاخیر روزانه، تعیین مبلغ خسارت روزانه برابر با اجاره روزانه ساختمان موضوع قرارداد است. در این روش، اجاره روزانه مستاجر احتمالی در ساختمان موضوع قرارداد مشارکت در ساخت به‌عنوان خسارت روزانه تاخیر در انجام تعهدات سازنده در نظر گرفته می‌شود.
محدودیتی برای این روش پرداخت خسارت وجود ندارد و سازنده موظف است در ازای هر روز تاخیر در انجام تعهداتی که برای دیرکرد آن‌ها خسارت تعیین شده است، به شما خسارت بدهد تا این‌که تعهدش را به پایان برساند.
تعیین خسارت تاخیر در مشارکت ساخت به‌صورت مقطوع
در این روش در مورد پرداخت مبلغی معین به‌عنوان خسارت تاخیر در انجام تعهدات سازنده توافق می‌شود. مثلا توافق می‌شود که در صورت تاخیر بیش از 10 روزه سازنده در تحویل ساختمان موضوع قرارداد، او موظف است که مبلغ 20 میلیون تومان را به شما به‌عنوان مالک طرف قرارداد مشارکت در ساخت پرداخت کند.
پرداخت این خسارت به این معنا نیست که تعهد سازنده از بین می‌رود؛ بلکه این خسارت برای تاخیر در انجام تعهد در نظر گرفته شده است و سازنده متعهد است که وظایفش را به انجام برساند.
انتخاب روش خسارت تاخیر روزانه برای انجام تعهدات سازنده، معقول‌تر از روش خسارت تاخیر مقطوع است.
زیرا با تعیین خسارت روزانه، با توجه به تعداد روزهایی که سازنده در انجام وظایفش تاخیر می‌کند، از او خسارت می‌گیرید اما اگر روش خسارت مقطوع را برای دیرکرد سازنده در نظر بگیرید، بدون اطلاع از این‌که سازنده چه مدت در انجام وظایفش تاخیر می‌کند، باید مبلغی را به‌عنوان خسارت مقطوع تعیین کنید. با توجه به مدت تاخیر سازنده این مقدار ممکن است به ضرر شما یا طرف سازنده تمام شود.
تعیین مبلغی مقطوع برای خسارت عدم انجام تعهدات سازنده برای شرایطی به غیر از تاخیر سازنده مناسب‌تر است. البته باز به دلیل مقطوع بودن مبلغ این روش خالی از اشکال نیست. در هر صورت بهتر است که تعیین خسارت بر مبنای میزان تخلف طرفین از انجام تعهداتشان انجام شود تا هیچ‌کدام از طرفین از این نظر متضرر نشوند.
گرفتن تضمین برای دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد
در صورتی که همه شرایط دریافت خسارت تاخیر مشارکت در ساخت محقق شود، چگونه می‌توانید سازنده را ملزم کنید که خسارت مربوطه را به شما بپردازد؟
دریافت تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد از سازنده یکی از روش‌هایی است که به واسطه آن می‌توانید سازنده را به پرداخت خسارت ملزم کنید. برای گرفتن این ضمانت از سازنده می‌توانید وثیقه‌های ضمانت مختلف را در نظر بگیرید که عبارت هستند از:
- چک تضمین
- ضمانت‌نامه بانکی
- ضمانت‌نامه شخص ثالث
- وثیقه دارایی غیرمنقول یا ملک
- سفته
برای این‌که بیشتر در مورد انواع ضمانت‌ها در مشارکت در ساخت بدانید، مقاله «تضمین قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
دریافت خسارت، فسخ یا گرفتن تضمین؟
روش‌های مختلفی برای بالا بردن پایبندی سازنده به انجام تعهداتش در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد. دریافت خسارت، تعیین شرایط فسخ قرارداد و تضمین گرفتن از سازنده، روش‌هایی هستند که می‌توانید با به‌کارگیری آن‌ها قراردادتان را محکم‌تر کنید و احتمال انجام تعهدات طرف سازنده را بالاتر ببرید.
حالا سوال این است که بهترین روش کدام است؟ پاسخ این سوال به مواردی از قبیل اطمینانتان به سازنده، انتظارات شما در قرارداد، توافق شما با سازنده و امتیازاتی که می‌توانید به او بدهید، بستگی دارد.
فراموش نکنید که هر قراردادی دوطرفه است و در ازای امتیازاتی که از طرف مقابل می‌گیرید، باید خودتان را برای امتیاز دادن آماده کنید.
به‌کارگیری ترکیبی از تعیین خسارت، تعیین شرایط فسخ قرارداد و تضمین گرفتن از سازنده می‌تواند انتخابی معقول برای شما باشد.
طبیعتا تعیین حق فسخ قرارداد در صورت عدم انجام هر کدام از وظایف سازنده، کاری معقول نیست. مثلا تعیین حق فسخ در صورت تاخیر چند روزه در تحویل ساختمان موضوع قرارداد یا تحویل ساختمان با وجود نواقص جزئی، بدون این‌که برای این عدم تعهدها خسارت تعیین کرده باشید، عاقلانه نیست.
از طرف در شرایطی بهترین اقدام، فسخ قرارداد و قطع همکاری با طرف سازنده است. در هر صورت باید با در نظر گرفتن موارد مختلف، تصمیماتی را در قرارداد اتخاذ کنید که شما را به هدفتان نزدیک‌تر کند.
باید در متن قرارداد شرایط متفاوت را در نظر بگیرید و امکان‌های مختلف را پیش‌بینی کنید تا با تنظیم یک قرارداد هوشمندانه و آینده‌نگرانه، بسیاری از چالش‌های احتمالی را از پیش روی خود بردارید.
سخن پایانی
برای دریافت «خسارت تاخیر در مشارکت ساخت» از سازنده باید انجام تعهدات او را به‌صورت دقیق در متن قرارداد زمان‌بندی کنید و شرایط دریافت خسارت را در مورد هر کدام از وظایفی که قصد دریافت خسارت تاخیر آن را دارید، منحصرا تعیین نمائید. توجه کنید که قوه قاهره یا وقوع شرایط فورس‌ماژور و وجود اضطرار مانع از پرداخت خسارت تاخیر در انجام تعهد توسط سازنده می‌شود.
انتخاب یک پیش‌فروشنده متعهد و متخصص، بسیاری از چالش‌های مشارکت در ساخت را از پیش روی شما برمی‌دارد. گروه ساختمانی ایرابن یکی از شرکت‌های ساخت و سازی است که می‌توانید تخصص و تعهد آن را مورد بررسی قرار دهید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌کند و شما را در مالکیت ساختمان مطلوبتان یاری می‌کند.
مشاوره رایگان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان ایرابن