در قرارداد مشارکت در ساخت، تحویل آپارتمان نوساز چگونه انجام می‌شود؟ آیا تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت، به‌موقع صورت می‌گیرد؟ انتقال سند به سازنده در این قرارداد به چه روش‌هایی انجام می‌شود و چه تاثیری بر تحویل به‌موقع آپارتمان دارد؟ برای آشنایی با تحویل آپارتمان در قرارداد مشارکت در ساخت و روش‌های افزایش اطمینان از تحویل به‌موقع و باکیفیت آپارتمان در این قرارداد با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید.
تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت به چه صورت است؟
در قرارداد مشارکت در ساخت، به‌عنوان مالک، زمین یا ملک کلنگی خود را برای ساخت و ساز در اختیار طرف سازنده قرار می‌دهید و با توجه به آورده‌های او و هزینه‌هایی که برای ساخت ساختمان موضوع قرارداد صرف می‌کند، او را در مالکیت ساختمان نهایی شریک می‌کنید.
در این قرارداد سازنده متعهد می‌شود که آپارتمان موضوع قرارداد را در موعد مقرر و به‌صورت تمام و کمال به شما تحویل دهد و شما نیز بر اساس درصد مالکیت مورد توافق، سهم مالکیت سازنده را با روش مطلوب به او انتقال می‌دهید.
انتقال مالکیت ملک به سازنده از طرف شما به‌عنوان طرف مالک قرارداد و تحویل آپارتمان در موعد مقرر از جانب سازنده، دو مورد از تعهدات مهم طرفین قرارداد مشارکت در ساخت هستند که انجام این تعهدات به یکدیگر ارتباطی نزدیک دارند.
علاوه بر انتقال مالکیت، موارد دیگری بر تحویل به‌موقع آپارتمان و مطابق با استانداردهای کیفی تعیین‌شده در قرارداد تاثیرگذار است. برخی از عوامل موثر بر تحویل آپارتمان عبارت هستند از:
- پایبندی سازنده به اعمال کیفیت‌های تعیین‌شده آپارتمان
- نوع مصالح تعیین‌شده
- وقوع شرایط فورس‌ماژور در طول اجرای قرارداد
- و انجام تعهدات مالک
در هنگام تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت، باید این جلسه را صورت‌جلسه کنید و استانداردهای کیفی مورد نظرتان که در متن قرارداد قید کرده‌اید با معیارهای کیفی که سازنده در ساخت آپارتمان اعمال کرده است، مطابقت دهید تا معلوم شود که سازنده به تعهداتش پایبند بوده است یا خیر.
در این مرحله می‌توانید استانداردهای کیفی مربوط به عملیات روکار آپارتمان که به‌تازگی انجام شده است، بررسی کنید و در صورت عدم انطباق عملکرد سازنده با انتظارات شما، این موضوع را به اطلاع سازنده برسانید.
توجه کنید که نظارت شما بر انجام تعهدات سازنده و بررسی انطباق عملکرد سازنده با استانداردهای تعیین شده باید در طول اجرای پروژه صورت بگیرد تا در هر مرحله، سازنده را آگاه کنید که نسبت به جبران نواقصش اقدام کند. در غیر این‌صورت، با پیش رفتن پروژه ممکن است دیگر فرصتی برای جبران خطاها وجود نداشته باشد.
در جلسه تحویل آپارتمان در قرارداد مشارکت در ساخت، در صورتی که کیفیت آپارتمان با معیارهای تعیین‌شده منطبق بود، موارد را صورت‌جلسه می‌کنید و آپارتمان را تحویل می‌گیرید.
اگر مشکلی کوچک و قابل جبران در ساخت آپارتمان وجود داشته باشد، در صورت‌جلسه تعیین می‌کنید که این مشکل باید از جانب سازنده برطرف شود.
اگر مشکل موجود قابل ملاحظه و مهم و البته قابل حل باشد، به سازنده اطلاع می‌دهید که باید ابتدا مشکل را برطرف کند تا بتوانید آپارتمان را از او تحویل بگیرید.
مشاوره رایگان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ایرابن
تعیین زمان‌بندی پروژه و زمان تحویل آپارتمان در قرارداد مشارکت در ساخت
برای پیشگیری از بروز بسیاری از اختلاف و مشکلات در طول اجرای قرارداد مشارکت در ساخت، باید این مشکلات را در متن قرارداد پیش‌بینی کنید و برای آن‌ها راهکارهای مناسب را در نظر بگیرید.
تعیین زمان‌بندی اجرای پروژه و تعیین موعد تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت نیز باید به‌صورت دقیق در متن قرارداد انجام گردد تا شرایط برای اجرای درست و اصولی قرارداد مهیا شود و بتوانید آپارتمان مورد نظر را در زمان مقرر از سازنده دریافت کنید.
کلیه مراحل اجرای قرارداد از مرحله دریافت مجوزهای ساخت و ساز گرفته تا مراحل نهایی آماده‌سازی آپارتمان باید به‌صورت معقول و بر اساس توانمندی‌های سازنده زمان‌بندی شود تا سازنده متعهد شود که هر کدام از مراحل را در زمان مقرر به انجام برساند.
زمان‌بندی انجام مراحل مختلف اجرای پروژه باید در تاریخ‌های معین صورت پذیرد؛ مثلا در قرارداد قید شود که عملیات گوبرداری باید به مدت 3 ماه از تاریخ 1402/08/25 تا 1402/11/25 به انجام برسد.
انجام به‌موقع هر کدام از این مراحل جزء تعهدات سازنده محسوب می‌شود و در صورت تخلف سازنده از انجام تعهداتش می‌توانید از او خسارت بگیرید.
اطمینان از تحویل به‌موقع و باکیفیت آپارتمان در قرارداد مشارکت در ساخت
تحویل به‌موقع آپارتمان و البته تحویل آپارتمان بر اساس استانداردهای تعیین‌شده در قرارداد از دغدغه‌های مالکان طرف قرارداد مشارکت در ساخت است که باید در متن قرارداد در جهت کاهش این دغدغه‌های خود بکوشید.
تعیین خسارت، دریافت ضمانت و تعیین حق فسخ قرارداد راهکارهایی هستند که می‌توانید آن‌ها را برای افزایش اطمینان از تحویل به‌موقع و باکیفیت آپارتمان در نظر بگیرید. این راهکارها را می‌توانید برای افرایش پایبندی سازنده به انجام هر کدام از تعهداتش در قرارداد مشارکت در ساخت به کار بگیرید.
تعیین خسارت
در روش تعیین خسارت، در صورت تخلف سازنده از پایبندی به زمان‌بندی اجرای مراحل مختلف پروژه و نیز تاخیر در تحویل آپارتمان آماده برای او خسارت تعیین می‌کنید. هم‌چنین در صورت عدم انطباق کیفیت ساخت آپارتمان با معیارهای کیفی مقرر در قرارداد می‌توانید خسارت خود را از سازنده مطالبه کنید.
می‌توانید روش مطلوب خود را برای تعیین خسارت در قبال تاخیر سازنده در انجام تعهداتش در نظر بگیرید. تعیین خسارت روزانه یکی از روش‌های تعیین خسارت تاخیر است که می‌توانید در ازای تخلف سازنده از زمان‌بندی اجرای قرارداد و تاخیر سازنده در تحویل آپارتمان، او سازنده مطالبه کنید.
در این روش در ازای هر روز تاخیر سازنده، مبلغی را به‌عنوان خسارت از او دریافت می‌کنید. این مبلغ باید به توافق شما و سازنده برسد. تعیین مبلغ خسارت روزانه برابر با اجاره روزانه آپارتمان موضوع قرارداد یکی از روش‌های مناسب برای توافق روی مقدار خسارت روزانه است.
در این روش، با توجه به این‌که مستاجر فرضی در ازای هر روز سکونت در آپارتمان مربوطه چه مبلغی را می‌پردازید، ضرر و زیان ناشی از تاخیر سازنده را جبران می‌کنید.
هم‌چنین اگر سازنده، آپارتمان موضوع قرارداد را به‌صورت تمام و کمال تحویل ندهد و تحویل آپارتمان همراه با عیب و نقص باشد، به‌عنوان مالک هم می‌توانید مابه‌التفاوت اجرای کامل و اجرای ناقص را از او دریافت کنید، هم می‌توانید انجام تمام و کمال تعهداتش را از او بخواهید.
تمامی نقض تعهدات سازنده را باید در قرارداد پیش‌بینی کنید و در مورد راهکارهای مناسب برای حل و فصل مشکلات ناشی از آن به توافق برسید تا در طول اجرای قرارداد با سانزنده دچار اختلاف نشوید.
بیشتر بخوانید: «خسارت تاخیر در مشارکت در ساخت»
ضمانت گرفتن از سازنده
دریافت تضمین از سازنده بابت پایبندی‌اش به زمان‌بندی مقرر در قرارداد و نیز تحویل آپارتمان بر اساس معیارهای کیفی مورد توافق یکی از روش‌های مناسب برای افزایش اطمینان از انجام تعهدات سازنده است.
تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد و تضمین حسن انجام کار را می‌توانید به‌ترتیب برای بالا بردن پایبندی سازنده به انجام تعهداتش در تحویل به‌موقع آپارتمان (و اجرای پروژه بر اساس زمان‌بندی مقرر) و تحویل آپارتمان مطابق با کیفیت‌های مقرر، از او بگیرید.
سازنده برای ضمانت دادن برای انجام تعهداتش، باید وثیقه‌های ضمانت معتبر ارائه دهد تا به‌عنوان پشتوانه تضمین سازنده، بتوانید از آن‌ها بهره ببرید.
در تعیین معیارهای کیفی در قرارداد که بر اساس آن‌ها از می‌توانید از سازنده تضمین حسن انجام کار بگیرید، باید از به‌کارگیری عبارت کلی و غیرقابل ارزیابی پرهیز کنید و استاندادهای کیفی خود را با استفاده از عدد و رقم و به‌شکلی که برداشت‌های مختلف از آن صورت نگیرد، در قرارداد تعیین نمائید.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد تضمین گرفتن از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، مقاله «تضمین قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
تعیین حق فسخ
چنان‌چه شرایطی را در قرارداد پیش‌بینی کنید که در صورت وقوع آن شرایط، فسخ قرارداد بهترین راه ممکن است، باید این حق را در قرارداد برای خود قائل شوید.
مثلا چنان‌چه تاخیر در تحویل آپارتمان آن‌قدر زیاد شود که تشخیص دهید لازم است قرارداد را فسخ کنید، باید به‌صورت دقیق شرایط دریافت حق فسخ را در قرارداد تعیین نمائید.
هم‌چنین ممکن است در طول اجرای پروژه تشخیص دهید که سازنده صلاحیت کافی را برای انجام باکیفیت آپارتمان مورد نظر ندارد و حجم نواقص و عیوب او در اجرای پروژه بالاست. اگر وقوع چنین شرایطی را در هنگام تنظیم قرارداد پیش‌بینی کرده باشید، می‌توانید در صورت وقوع آن برای خود حق فسخ در نظر بگیرید.
توجه کنید که هر قراردادی دوطرفه است و در ازای امتیازاتی که با استفاده از روش‌های تعیین خسارت، دریافت تضمین و تعیین حق فسخ از سازنده می‌گیرید، باید خودتان را برای امتیاز دادن آماده کنید تا بتوانید با طرف قرارداد به توافق برسید.
انتقال مالکیت به سازنده، از موارد تاثیرگذار بر تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت
همان‌طور که اشاره شد ، تعیین شیوه انتقال مالکیت ملک به سازنده و پایبندی مالک به انجام تعهداتش در قبال انتقال سند به سازنده یکی از موارد موثر بر تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت است.
روش‌های مختلف برای انتقال سند به سازنده وجود دارد که مرسوم‌ترین این روش‌ها عبارت هستند از:
- انتقال سند در ابتدای قرارداد (با چک تضمین سازنده)
- انتقال سند در انتهای قرارداد (با چک تضمین مالک)
- انتقال سند بر اساس پیشرفت پروژه
پرریسک‌ترین روش برای شما، روش اول است. در روش انتقال سند در ابتدای قرارداد، پیش از آن‌که سازنده هیچ‌گونه اقدامی برای ساخت و ساز آپارتمان موضوع قرارداد انجام دهد، درصد مالکیت مورد توافق را به نام او منتقل می‌کنید.
یعنی پیش از آن‌که سازنده هیچ اقدامی انجام دهد، او را مالک بخشی از ملک خود می‌کنید. این روش انتقال سند به هیچ‌وجه توصیه نمی‌شود.
در روش دوم، مالکیت سازنده از آپارتمان موضوع قرارداد را پس از پایان قرارداد و انجام تعهدات سازنده برای ساخت آپارتمان مورد نظر به او انتقال می‌دهید. با این‌که ممکن است این روش برای شما مناسب به نظر برسد، ولی علاوه بر این‌که خطراتی برای شما به همراه دارد، ممکن است نتوانید برای تعیین این روش با سازنده به توافق برسید.
روش انتقال سند بر اساس پیشرفت پروژه روشی است که احتمالا مورد استقبال دو طرف قرارداد قرار می‌گیرد؛ زیرا منافع هر دو طرف در این روش در نظر گرفته شده است. در روش انتقال سند بر اساس پیشرفت پروژه، مالکیت سازنده را در هر مرحله از فرایند ساخت و ساز و به نسبت اقداماتی که به انجام رسانده است، به او منتقل می‌کنید.
مثلا پس از دریافت مجوزهای ساخت و ساز، 10 درصد از سهم سازنده را به او انتقال می‌دهید و پس از انجام عملیات گودبرداری، 20 درصد دیگر از سهمش را به نام او می‌زنید و به همین ترتیب تا پایان اجرای قرارداد، مالکیت کل سهم سازنده را به او منتقل می‌کنید.
برای این‌که مالکیت سازنده را بر اساس اقدامات او و پیشرفت پروژه به او انتقال دهید، باید روی انجام کلیه مراحل پروژه به‌صورت دقیق و کارشناسی نظارت کنید، پس از پایان هر مرحله از سازنده گزارش انجام اقداماتش را بخواهید و در صورتی که سازنده هر مرحله را مطابق معیارهای تعیین‌شده و بر اساس زمان‌بندی مقرر به انجام برساند، سهم او را به نامش بزنید.
چنان‌چه تعهدات خود مبنی بر انتقال سند بر اساس پیشرفت پروژه را انجام ندهید و در زمان مناسب نسبت به انتقال سند اقدم نکنید، ممکن است سازنده ادامه پروژه را تا زمان انجام انتقال سند به تعویق بیندازد و این‌گونه زمان تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت با تاخیر روبه‌رو شود.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد روش‌های انتقال سند در مشارکت در ساخت، مقاله «نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
نظارت بر کلیه مراحل ساخت و ساز برای تحویل کامل آپارتمان
نظارت دقیق، کارشناسانه و به‌موقع شما در طول اجرای قرارداد مشارکت در ساخت توسط سازنده یکی از عوامل مهم بر تحویل باکیفیت آپارتمان موضوع قرارداد است. بنابراین تعیین حق نظارت بر کلیه مراحل ساخت و ساز و نظارت دقیق بر نحوه اجرای آپارتمان از اقدامات مهم شما در این قرارداد به حساب می‌آید.
اگر تخصص کافی را برای تشخیص کیفیت ساخت و ساز ندارید، از یک مشاور متخصص برای نظارت بر اجرای قرارداد کمک بگیرید. نظارت باید به‌صورت پیوسته و ادامه‌دار در طول اجرای کلیه مراحل پروژه صورت پذیرد و در هر مرحله که عدم تطابق بین کیفیت اجرای پروژه و کیفیت تعیین‌شده در قرارداد مشاهده شد، در همان مرحله این تخلف را به سازنده اطلاع دهید.
اگر نواقص موجود در ساخت را در زمان مناسب به سازنده اطلاع ندهید، ممکن است با گذشت زمان و پیشرفت پروژه دیگر امکان رفع این نواقص وجود نداشته باشد.
سخن پایانی
«تحویل آپارتمان در مشارکت در ساخت» یکی از دغدغه‌های مهم مالکان برای انعقاد این قرارداد است. برای تحویل به‌موقع و با کیفیت مطلوب آپارتمان باید در تنظیم قرارداد، شرایط مختلف را پیش‌بینی کنید و عدم انجام تعهدات سازنده، راهکار مناسب را در متن قرارداد قرار دهید. تعیین خسارت، دریافت تضمین از سازنده و تعیین حق فسخ قرارداد از اقداماتی هستند که می‌توانید برای افزایش اطمینان خود از پایبندی سازنده به انجام تعهداتش به انجام برسانید.
اگر در مورد در هر مرحله از قرارداد مشارکت در ساخت سوالاتی در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را با مشاوران گروه ساختمانی ایرابن در میان بگذارید و پاسخ بگیرید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌کند.
مشاوره رایگان مشارکت در ساخت آپارتمان ایرابن