امضای قرارداد پیش‌فروش آپارتمان یا انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت؟ انتخاب کدام‌یک از این قراردادهای ساخت و ساز برای شما بهتر است؟ تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت چیست و هر کدام از این قراردادها چه امکان‌هایی را در اختیار شما قرار می‌دهند؟ برای آشنایی با این دو قرارداد و تصمیم‌گیری در مورد انتخاب بهترین روش ساخت و ساز با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید.
قرارداد پیش فروش آپارتمان و مشارکت در ساخت چه تفاوت‌هایی با یکدیگر دارند؟
برای این‌که با تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت آشنا شوید، هر کدام از این قراردادها را تعریف می‌کنیم. قرارداد پیش‌فروش آپارتمان قراردادی است که به‌موجب آن، شما به‌عنوان پیش‌خریدار با پرداخت هزینه آپارتمان به‌صورت یک‌جا یا در قالب چند قسط، آپارتمان مورد نظر خود را از پیش‌فروشنده خریداری می‌کنید.
در پیش‌فروش آپارتمان با پرداخت هزینه آپارتمان، پیش‌فروشنده را تامین مالی می‌کنید تا آپارتمان مورد توافق و با ویژگی‌های دلخواه شما را در موعد مقرر به شما تحویل دهد.
البته در برخی از قراردادهای پیش‌فروش، آپارتمان مورد پیش‌فروش تا چند ماه آینده آماده می‌شود و با پرداخت کل هزینه آپارتمان، آن را طی چند ماه از پیش‌فروشنده دریافت می‌کنید. در این صورت، معمولا آپارتمان در مراحل نهایی ساخت قرار دارد و نمی‌توانید از ابتدای ساخت در مورد تعیین ویژگی‌هایی آپارتمان مورد سلیقه خود توافق کنید.
در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، ملکی که در آن‌جا ساخت و ساز انجام می‌شود، به پیش‌فروشنده تعلق دارد و شما با پرداخت هزینه‌های ساخت و ساز، مالک یک یا چند واحد از آپارتمان مورد نظر خواهید شد.
اما در قرارداد مشارکت در ساخت، شما به‌عنوان مالک طرف قرارداد، زمین یا ملک کلنگی خود را برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار می‌دهید و سازنده طرف قرارداد آپارتمان مورد نظر شما را با هزینه و دانش و تخصص خود بنا می‌کند و با توجه به آورده‌های خود در آپارتمان نوساز شریک می‌شود.
در واقع در قرارداد مشارکت در ساخت، آورده شما به‌عنوان مالک، ملکی است که برای ساخت و ساز در اختیار سازنده می‌دهید و آورده سازنده، تخصصش در ساخت و ساز و هم‌چنین پرداخت هزینه‌های ساخت آپارتمان است. هر کدام از طرفین با توجه به میزان آورده خود در مالکیت آپارتمان شریک می‌شوند.
دریافت مشاوره رایگان برای انتخاب قرارداد پیش فروش آپارتمان و قرارداد مشارکت در ساخت
انواع قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان بر اساس روش پرداخت
قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان بر اساس شیوه پرداخت هزینه‌های ساخت از جانب پیش‌خریدار به 3 دسته
- قرارداد علی‌الحساب
- قرارداد قطعی
- و قرارداد ترکیبی
تقسیم‌بندی می‌شوند. در ادامه هر کدام از این قراردادها معرفی می‌شوند تا با توجه به شرایط بتوانید در مورد انتخاب آن‌ها بهترین تصمیم را بگیرید.
قرارداد علی‌الحساب
در قرارداد علی‌الحساب پیش‌فروش آپارتمان، به‌عنوان پیش‌خریدار، اقساط آپارتمان موضوع قرارداد را در چندین قسط پرداخت می‌کنید. مثلا هزینه یک واحد آپارتمان 5 میلیارد تومانی را در 10 قسط 500 میلیون تومانی در زمان‌های مختلف در طول اجرای قرارداد به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کنید.
قرارداد قطعی
در قرارداد قطعی پیش‌فروش آپارتمان، هزینه آپارتمان را به‌صورت یک‌جا به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کنید و آپارتمان را در موعد مقرر از او تحویل می‌گیرید. معمولا این قرارداد در حالتی منعقد می‌شود که پیش‌فروشنده اطمینان دارد که آپارتمان موضوع قرارداد طی چند ماه آینده آماده خواهد شد.
قرارداد ترکیبی
قرارداد ترکیبی پیش‌فروش آپارتمان هم ویژگی‌های قرارداد علی‌الحساب و هم خصوصیات قرارداد قطعی را دارد. به این‌صورت که در این قرارداد بخشی از هزینه آپارتمان را به‌صورت قطعی و بخش دیگر را به‌صورت علی‌الحساب پرداخت کنید.
مثلا در این روش پیش‌فروش با پیش‌فروشنده توافق می‌کنید که 50 درصد از قیمت آپارتمان را به‌صورت قطعی و در قالب یک قسط پرداخت کنید و 50 درصد باقی‌مانده را در چندین قسط به پیش‌فروشنده می‌پردازید.
در این نوع قرارداد، پیش‌فروشنده حقی ندارد که نسبت به درصد پرداخت قطعی شما، مبلغ بیشتری را در طول پروژه طلب کند اما با توجه به قرارداد، مبلغی که باید به‌صورت علی‌الحساب پرداخت نمائید، قابل تغییر است و ممکن است با افزایش نرخ تورم و بالا رفتن هزینه‌ها در طول اجرای پروژه، افزایش پیدا کند.
بیشتر بخوانید: «نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان»
عوامل موثر بر تعیین درصد مشارکت در قرارداد مشارکت در ساخت
تعیین درصد مشارکت و سهم هر کدام از طرفین در مالکیت آپارتمان موضوع قرارداد، از بخش‌های مهم قرارداد مشارکت در ساخت است که باید به‌صورت دقیق تعیین شود تا در طول اجرای قرارداد یا سازنده دچار اختلاف نشوید.
برخی از عوامل موثر بر تعیین درصد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- هزینه‌های ساخت و ساز
- موقعیت جغرافیایی ملک
- کیفیت مکانی ملک
- کیفیت نقشه و استانداردهای طول و عرض ملک
- حسن شهرت و مهارت‌های ساخت و ساز سازنده
در قرارداد مشارکت در ساخت باید آورده‌های هر کدام از طرفین به‌صورت دقیق محاسبه شود و بر اساس این آورده‌ها، درصد دقیق مالکیت طرفین تعیین شود.
هم‌چنین در متن این قرارداد باید با جزئیات مشخص شود که هر کدام از طرفین مالک کدام واحدها و کدام بخش‌های آپارتمان نوساز خواهند شد و تعیین درصد کلی مالکیت (مانند 50-50 یا 60-40) کافی نیست.
پیش فروش یا مشارکت در ساخت؟ کدام قرارداد برای کدام فرد مناسب‌تر است؟
اهداف شما از سرمایه‌گذاری در صنعت مسکن و بودجه‌ای که برای ساخت و ساز در اختیار دارید، از عوامل تاثیرگذار بر انتخاب بهترین قرارداد ساخت و ساز هستند.
اگر مالک زمین یا ملک کلنگی هستید که وضعیت مناسب را برای ساخت و ساز را دارد اما سرمایه کافی را برای بنای آپارتمان جدید در این ملک را ندارید، میتوانید با انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده را در مالکیت آپارتمان شریک کنید.
توجه کنید که پیش از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، باید از مواردی مانند کیفیت مناسب زمین برای ساخت، قرار نداشتن زمین در رهن و تصرف شخص ثالث و بدهی نداشتن ملک اطمینان حاصل کنید تا بتوانید قراردادی اصولی را با سازنده امضا نمائید.
اگر مالک زمین یا ملک کلنگی مناسب برای ساخت و ساز هستید و توانایی پرداخت هزینه‌های ساخت را دارید، میتوانید با انعقاد قرارداد مدیریت پیمان با یک مدیر پیمان متخصص و متعهد، وظیفه ساخت و ساز عمارت جدید را بر عهده او بگذارید و دستمزد او را برای انجام تعهداتش به او بپردازید.
در قرارداد مدیریت پیمان، شما همه هزینه‌های ساخت و ساز را می‌پردازید و در نتیجه مالک کل ساختمان جدید خواهید بود.
اما قرارداد پیش‌فروش آپارتمان برای چه افرادی مناسب است؟ اگر زمین یا ملکی را برای ساخت و ساز در اختیار ندارید و می‌خواهید مالک آپارتمانی مطابق با سلیقه و استانداردهای خود شوید، انعقاد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان روشی مناسب برای شماست.
با توجه به کاهش ارزش پول، میتوانید با انعقاد قرارداد پیشخرید آپارتمان به‌صورت تدریجی مالک یک دارایی ارزشمند شوید. باید در مورد تعداد، مقدار و زمان پرداخت اقساط در قرارداد پیشخرید آپارتمان به‌گونه‌ای به توافق برسید که بیشترین سود از این سرمایه‌گذاری نصیبتان شود.
با پیش‌بینی وضعیت مسکن در زمان تحویل آپارتمان موضوع قرارداد پیش‌فروش و تعیین بهترین ساز و کار پرداخت اقساط میتوانید بیشترین بهره از این قرارداد ببرید و دارایی باارزشی را به‌دست آورید.
به‌عنوان مالک زمین یا ملک کلنگی نیز با توجه به ارزش زمین و آینده ملک خود میتوانید روش پیش‌فروش آپارتمان را انتخاب کنید. مثلا ممکن است ملکی که آپارتمان قرارداد پیش فروش در آن مکان واقع شده است، در آینده ارزشی بالاتر نسبت به ملک کلنگی شما پیدا کند و سود بیشتری را در انعقاد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان مورد نظر پیش‌بینی کنید.
چالش‌های قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت در ساخت و راهکارهای رفع آن‌ها
با وجود تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت، این قراردادها دارای چالش‌های مشترک هستند. برخی از این چالش‌ها عبارت هستند از:
- تاخیر در تحویل آپارتمان
- عدم حسن انجام کار و تحویل ناقص آپارتمان
- عدم پایبندی طرف قرارداد به انجام تعهداتش
با تنظیم یک قرارداد اصولی، هوشمندانه و آینده‌نگرانه میتوانید بسیاری از چالش‌های قراردادهای پیش فروش و مشارکت در ساخت را از پیش رو بردارید.
در نظر گرفتن راهکارهایی مانند تعیین خسارت، دریافت تضمین از طرف قرارداد و تعیین حق فسخ قرارداد می‌تواند اطمینان شما را از پایبند بودن طرف قرارداد به انجام تعهداتش بالا ببرد.
تاخیر طرف قرارداد و عدم حسن انجام کار او در تحویل آپارتمان موضوع قرارداد از مهم‌ترین دغدغه‌های پیش‌خریداران و مالکان در قراردادهای پیش فروش و مشارکت در ساخت هستند که میتوانید این موارد را در قراردادها پیش‌بینی کنید و تدابیر لازم را بیندیشید.
تعیین خسارت
تعیین خسارت در قبال تاخیر در تحویل آپارتمان را میتوانید به‌صورت روزانه تعیین کنید. در این روش تعیین خسارت، در ازای هر روز تاخیر سازنده یا پیش‌فروشنده در تحویل آپارتمان مربوطه، مبلغی مشخص را از او به‌عنوان خسارت دریافت می‌کنید.
در مورد مبلغ خسارت باید با طرف قرارداد به توافق برسید. تعیین مبلغ خسارت برابر با اجاره روزانه آپارتمان مورد نظر یکی از روش‌های مناسب تعیین مقدار خسارت است. در این روش، در واقع خسارتی را معادل اجاره روزانه مستاجر فرضی ساکن در آپارتمان موضوع قرارداد از سازنده یا پیش‌فروشنده مطالبه می‌کنید.
هم‌چنین اگر آپارتمان را مطابق با کیفیت‌های تعیین‌شده از طرف قرارداد تحویل نگیرید و هرگونه نقصی را در ساخت و ساز آپارتمان مشاهده کنید، بر اساس قرارداد یا باید او را ملزم کنید که نواقص موجود را برطرف کند یا مبلغی معادل مابه‌التفاوت آپارتمان کامل و باکیفیت مطلوب و آپارتمان دارای عیب و نقص را به‌عنوان خسارت از او دریافت کنید.
دریافت تضمین
تضمین تاخیر در انجام تعهد و تضمین حسن انجام کار، دو مورد از ضمانت‌هایی هستند که میتوانید به‌ترتیب در قبال تاخیر طرف قرارداد در تحویل آپارتمان و عدم حسن انجام کار پیش‌فروشنده یا سازنده قراردادهای پیش فروش و مشارکت در ساخت از آن‌ها بگیرید.
برای گرفتن این ضمانت‌ها باید وثیقه‌های تضمین معتبر و قابل اعتماد را انتخاب کنید تا بتوانید به‌عنوان پشتیبان ضمانت از آن‌ها بهره ببرید.
تعیین حق فسخ قرارداد
در مواقعی تعیین خسارت و دریافت تضمین نمی‌تواند راهگشای مشکلات شما شود و باید با پیش‌بینی مشکلات احتمالی در طول اجرای قرارداد، برای خود حق فسخ قرارداد تعیین کنید.
برای تعیین حق فسخ در قرارداد باید شرایط حق فسخ با جزئیات مشخص شود تا در صورت وقوع آن شرایط در طول اجرای قرارداد بتوانید حق خود را دریافت کنید.
مثلا میتوانید در قرارداد پیش فروش یا مشارکت در ساخت تعیین کنید که در صورت تاخیر طرف قرارداد در تحویل آپارتمان بیش از 1 ماه، حق دارید که قرارداد را فسخ نمائید.
سخن پایانی
«تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت» واضح است. اگر مالک زمین یا ملک کلنگی آماده ساخت هستید، این امکان را دارید که با یک سازنده یا شرکت ساختمانی معتبر قرارداد مشارکت در ساخت ببندید و با سپردن عملیات ساخت و ساز ملکتان به او، سازنده را در مالکیت ملک شریک کنید. اما اگر زمینی را در اختیار ندارید، امضای قرارداد پیش‌فروش آپارتمان با پیش‌فروشنده‌ای قابل اعتماد و متخصص یکی از راه‌های پیش روی شماست که مالک آپارتمان مورد سلیقه خود شوید.
اگر در مورد مراحل مختلف امضای قرارداد پیش فروش آپارتمان و مشارکت در ساخت سوالاتی در ذهن دارید، میتوانید سوالات خود را از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن بپرسید و پاسختان را بگیرید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌کند و شما را در مالکیت ساختمان مطلوبتان یاری می‌کند.
مشاوره رایگان قرارداد پیش فروش آپارتمان و قرارداد مشارکت در ساخت ایرابن