آیا پیش فروش آپارتمان در مشاور املاک از نظر قانونی درست است؟ بهترین مکان برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان کجاست؟ در انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان باید چه اصول و نکاتی را رعایت کنید که در طول اجرای قرارداد به مشکل بر نخورید؟ با گروه ساختمانی ایراین همراه باشید و شرایط را برای انعقاد یک قرارداد پیش‌فروش آپارتمان اصولی آماده کنید.
ممنوعیت پیش فروش آپارتمان در مشاور املاک بر اساس ماده 13 قانون پیش فروش ساختمان
«پیش فروش آپارتمان در مشاور املاک» از نظر قانونی منع شده است و تنظیم این قرارداد باید در دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد.
بر اساس ماده 13 قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌خریدار در قرارداد پیش‌فروش ساختمان به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالکیت ساختمان پیش‌فروش‌شده موضوع قرارداد را به‌دست می‌آورد.
پیش‌خریدار پس از پایان مدت قرارداد و تکمیل شدن ساختمان، با تایید مهندس ناظر و در صورت پرداخت تمامی اقساط یا تحویل عوض قراردادی، می‌تواند با ارائه مدارک مبنی برای انجام تعهداتش در قرارداد با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، درخواست تنظیم سند رسمی به نام خود را ارائه دهد.
چنان‌چه پیش‌فروشنده طرف قرارداد پیش‌فروش، حداکثر ظرف 10 روز پس از اعلام دفترخانه، مال پیش‌فروش‌شده را به پیش‌خریدار انتقال رسمی ندهد، دفترخانه با صریح‌سازی مراتب، سند رسمی را به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام او تنظیم می‌کند.
اداره ثبت اسناد و املاک محلی که ملک در آن‌جا واقع شده است، مکلف است به تقاضای ذینفع در مورد تفکیک یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده رسیدگی کند.
با توجه به این‌که به نظر می‌رسد این قانون به نفع پیش‌خریدار است، برای پیش‌فروشنده نیز مزایایی در بر دارد. در صورتی که پیش‌خریدار اقساط پیش‌خرید آپارتمان یا عوض قراردادی را به‌موقع پرداخت نکند، پیش‌فروشنده می‌تواند مراتب را به‌صورت کتبی به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اطلاع دهد.
در این‌صورت، دفترخانه وظیفه دارد ظرف مدت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار دهد که یک ماه فرصت دارد اقساط معوقه را پرداخت نماید.
مشاوره رایگان انعقاد قرارداد پیش خرید آپارتمان ایرابن
با چه کسانی به پای میز قرارداد پیش‌فروش آپارتمان بروید؟
به جز آگاهی از ممنوعیت پیش فروش آپارتمان در مشاور املاک، باید از سایر نکات در خصوص انعقاد این قرارداد مطلع شوید تا قراردادی مطمئن و قابل اعتماد را به امضا برسانید.
از نظر قانون، هر فردی نمی‌تواند نسبت به پیش‌فروش آپارتمان اقدام کند و پیش‌فروشنده باید برخی شرایط را دارا باشد. به‌موجب تبصره ماده 1 قانون پیش‌فروش ساختمان، اشخاص زیر می‌توانند با زمینی که در اختیارشان قرار می‌گیرد، نسبت به پیش‌فروش ساختمان اقدام کنند:
- سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق ساخت و ساز بنا روی زمینی متعلق به شخص دیگر، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی، مالک واحدهای مشخصی از بنای احداثی روی آن زمین می‌شوند.
- مستاجرهای زمین‌های مختلف اعم از ملکی، دولتی و موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق ساخت و ساز بنا را روی عین مستاجره دارند.
برای انعقاد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، این نکات را رعایت کنید
به جز توجه به مکان عقد قرارداد و ممنوعیت پیش فروش آپارتمان در مشاور املاک و نیز بررسی شرایط پیش‌فروشنده، باید پیش از تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان به نکات دیگری توجه کنید. در ادامه با برخی از این نکات آشنا می‌شوید.
1- از وضعیت ملک اطلاع حاصل کنید
قبل از این‌که در مورد مفاد قرارداد پیش‌فروش ساختمان با پیش‌فروشنده به توافق برسید، مطمئن شوید که ملک موضوع قرارداد در رهن قرار دارد یا نه. اگر ملک در رهن قرار داشته باشد، باید در مورد زمان فک رهن اطمینان حاصل کنید و پیش‌فروشنده را ملزم کنید در موعدی مشخص، ملک را فک رهن نماید.
اصالت سند مالکیت ملک مورد قرارداد یکی دیگر از مواردی است که پیش از امضای قرارداد باید از آن مطمئن شوید. با استعلام گرفتن از اصالت سند ملک مورد نظر و آگاهی یافتن از اطلاعات ملک و آخرین مالک ملک، از توقیف نبودن ملک و ممنوع‌المعامله بودن مالک آن اطمینان حاصل کنید.
2- سند یا وکالت‌نامه رسمی پیش فروشنده را مورد بررسی قرار دهید
پیش‌فروشنده برای انعقاد قرارداد پیش‌فروش ساختمان، یا باید سند رسمی ملک را در اختیار داشته باشد یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند دریافت کرده باشد.
اگر پیش‌فروشنده هیچ‌کدام از این مدارک را در اختیار نداشته باشد، تعهداتی که در قرارداد پیش‌فروش به شما می‌دهد، هیچ‌گونه الزامی برای صاحب سند ایجاد نمی‌کند.
3- مدارک ملک را به‌خوبی بررسی کنید
پیش از آن‌که به تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان اقدام نمائید، مدارک ملک موضوع قرارداد را به‌دقت مورد بررسی قرار دهید و مطمئن شوید که هیچ‌گونه مشکل قانونی نداشته باشد.
امکان دارد که ملک مورد نظر به نام شخصی باشد که اجازه فروش ملک را نداشته باشد و لازم باشد که او از سرمایه‌گذاران با شرکا برای فروش کسب اجازه نماید.
سخن پایانی
«پیش فروش آپارتمان در مشاور املاک» یکی از اشتباهاتی است که ممکن است به‌عنوان پیش‌خریدار مرتکب شوید. با توجه به ممنوعیت این کار، باید قرارداد پیش‌فروشتان را در دفترخانه اسناد رسمی به امضا برسانید. علاوه بر این موضوع باید برای تایید صلاحیت پیش‌فروشنده، بررسی مدارک ملک و سایر اقدامات اصولی پیش از تنظیم قرارداد، زمان کافی را اختصاص دهید تا در طول اجرای قرارداد از این جهات به مشکل برنخورید.
ممکن است سوالات بسیاری در مورد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان در ذهن داشته باشید. می‌توانید برای گرفتن پاسخ سوالات خود از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن کمک بگیرید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، مشارکت در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌نماید و شما را در مالکیت ساختمان مطلوبتان یاری می‌کند.
مشاوره رایگان پیش خرید آپارتمان ایرابن