انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت باید چگونه انجام شود که قراردادتان با موفقیت به مرحله اجرا برسد؟ انتقال سند ملک مورد معامله به سازنده باید چه زمانی صورت بگیرد؟ آیا باید در ابتدای قرارداد، سند دنگ‌های مورد توافق ملک را به نام سازنده بزنید؟ برای انتقال سند در مشارکت در ساخت باید مراحلی را طی کنید؟ با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و قراردادی مطمئن را امضا کنید.
از انتقال سند مشارکت در ساخت در شروع پروژه خودداری کنید!
مهم‌ترین نکته‌ای که در نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت به آن توجه کنید، عدم انتقال سند ملک مورد قرارداد به سازنده در ابتدای پروژه است.
اگر پیش از آن‌که قرارداد به مرحله اجرا برسد، هر درصد از سند ملک را به نام سازنده بزنید، در همین ابتدای کار و بدون این که عملیات ساخت و ساز از جانب سازنده انجام شود، به او مالکیت می‌دهید!
این روش برای شما به‌عنوان مالک روشی بسیار پرریسک به حساب می‌آید و به‌هیچ وجه توصیه نمی‌شود. با تنظیم یک قرارداد استاندارد مشارکت در ساخت و ارائه جرئیات در مورد مسئولیت‌ها و وظایف هر کدام از طرفین و تعیین دقیق ساز و کار انتقال سند، متعهد می‌شوید که سند درصد مورد توافق ملک را در زمان معین و با توجه به انجام تعهدات سازنده، به او انتقال دهید.
ممکن است هر اتفاقی در طول اجرای پروژه رخ دهد و اگر همان ابتدا به سازنده مالکیت داده باشید، به مشکلات بزرگی برمی‌خورید. این اتفاقات می‌تواند هر چیزی باشد:
- ممکن است به هر دلیلی، شهرداری مجوز ساخت و ساز شما را صادر نکند،
- ممکن است سازنده از دنیا برود
- یا احتمال دارد اختلافی بین شما و سازنده رخ دهد و سازنده نخواهد قرارداد را فسخ کند.
اگر در ابتدا سند بخشی از ملک را به نام سازنده زده باشید، حتی در صورت فسخ قرارداد باز هم سازنده مالک درصدی از ملک است و این می‌تواند شما را وارد چالش‌های حقوقی کند.
روش های انتقال سند در مشارکت در ساخت
3 روش معمول برای انتقال سند در قراردادهای مشارکت در ساخت وجود دارد که در صورت توافق با سازنده طرف قرارداد می‌توانید از هر کدام از این روش‌ها استفاده کنید. این 3 روش انتقال سند از مالک به سازنده عبارت هستند از:
- انتقال سند با چک تضمینی مالک (در انتهای کار)
- انتقال سند بر اساس مقدار قدرالسهم یا درصد مشارکت
- انتقال سند با چک تضمینی سازنده (در ابتدای کار)
برای انتخاب بهترین نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت، باید با توجه به شرایط پروژه تصمیم‌گیری کنید. ممکن است برای یک پروژه، روش اول بهترین روش انتقال سند باشد و برای پروژه‌ای دیگر روش دوم یا سوم بهتر باشد.
در ادامه هر کدام از این روش‌های انتقال سند تشریح می‌شوند تا با آگاهی از جزئیات هر روش و توجه به شرایط پروژه خود، روی روشی مشخص با طرف سازنده توافق کنید.
1- انتقال سند با چک تضمینی مالک
در این روش انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت، شما به‌عنوان مالک با سازنده توافق می‌کنید که با ارائه یک چک تضمینی به او به اندازه میزان سهمش در مالکیت ملک مورد قرارداد، پس از پایان یافتن پروژه و آماده شدن ساختمان، سند ساختمان را به اندازه درصد مشارکتش به او انتقال می‌دهید و چکتان را پس می‌گیرید.
جزئیات این روش انتقال سند باید در قرارداد مشارکت در ساخت تشریح شود و مورد توافق طرفین قرار بگیرد. هرگونه اختلاف و مشکل احتمالی در این مورد باید در قرارداد پیش‌بینی شود و برای آن راه حلی قرار داده شود.
توجه کنید که چک‌های تضمینی که به سازنده می‌دهید، فقط به‌عنوان وجه التزام و بابت خسارت قرارداد ناشی از عدم حضور مالک در دفترخانه در اختیار سازنده قرار می‌گیرد. پرداخت این چک‌ها تاثیری بر تعهد شما نسبت به سازنده بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت ندارد.
پس در این نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت، به‌عنوان مالک این خطر شما را تهدید می‌کند که سازنده حتی در صورت انتقال سند از جانب شما، باز هم می‌تواند مبلغ چک‌ها را از شما مطالبه نماید.
بنابراین اگر می‌خواهید این روش انتقال سند را به کار بگیرید، باید در قرارداد مشارکت در ساخت همه این مشکلات را پیش‌بینی کنید و برای آن راهکاری ارائه دهید تا ریسک قرارداد برایتان کمتر شود.
2- انتقال سند بر اساس مقدار قدرالسهم یا درصد مشارکت
روش دوم انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت که می‌تواند هم برای مالک و هم برای سازنده رضایت‌بخش باشد، انتقال مرحله به مرحله سند از مالک به سازنده است. در این روش، بر اساس قرارداد و بر اساس درصد پیشرفت ساخت و ساز ساختمان مورد نظر، سند درصد مشخصی از ملک به سازنده انتقال داده می‌شود.
تعیین درصد مالکیتی که در هر مرحله از پیشرفت پروژه به سازنده منتقل می‌شود، با توجه به هزینه‌های ساخت و ساز و آورده‌های سازنده و ارزش سهم ملک مورد نظر صورت می‌گیرد.
نکته‌ای که باید در این روش انتقال سند در مشارکت در ساخت به آن توجه کنید، به هزینه‌های نقل و انتقال سند مربوط می‌شود. برای انتقال سند در چند مرحله، هزینه‌های اضافی به پروژه تحمیل می‌شود که باید به آن توجه کنید.
هم‌چنین تعیین مسئول پرداخت این هزینه‌ها از مواردی است که باید در قرارداد در مورد آن توافق کنید که در این مورد دچار اختلاف نشوید.
مراحل انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس میزان قدرالسهم، بر اساس توافق شما و سازنده طی می‌شود و می‌توانید مراحل مختلف پیشرفت پروژه را به‌عنوان زمان انتقال سند درصدهای مالکیت به سازنده انتخاب کنید.
یک فرایند 3 مرحله ای برای انتقال سند به این روش وجود دارد که عبارت است از:
- انتقال سند پس از دریافت جواز ساخت و ساز
- انتقال سند پس از پایان سفت‌کاری پروژه
- انتقال سند پس از تحویل ساختمان آماده
می‌توانید فرایندی دیگر را با تعداد مراحل بیشتر برای انتقال سند انتخاب کنید که تعداد مراحل بیشتری دارد. این فرایند به این صورت است:
- انتقال سند پس از دریافت جواز ساخت، دریافت پول بلاعوض و تخریب ملک کلنگی مورد قرارداد
- انتقال سند پس از اجرای فونداسیون و اجرای اسکلت پروژه
- انتقال سند پس از پایان یافتن اجرای سقف‌های پروژه
- انتقال سند پس از آماده شدن نیمی از طبقات ساختمان (مثلا 3 طبقه از یک آپارتمان 6 طبقه)
- انتقال سند پس از آماده شدن نصف دیگر طبقات ساختمان
- انتقال سند پس از پایان یافتن سفت‌کاری پروژه
- انتقال سند پس از تحویل ساختمان آماده
- انتقال سند پس از دریافت سند پایان کار
شاید این سوال به ذهنتان برسد که چه کسی باید انجام هر کدام از این مراحل را تایید کند و چگونه می‌توانید در مورد طی شدن هر مرحله توسط سازنده اطمینان حاصل کنید.
انتخاب یک داور یا ناظر مورد اعتماد دو طرف قرارداد، به‌عنوان تشخیص‌دهنده انجام هر مرحله از پیشرفت پروژه توسط سازنده، این دغدغه شما را برطرف می‌کند.
توجه کنید که هر مرحله از پیشرفت پروژه باید به صورت مکتوب از جانب سازنده به مالک ارائه شود تا مالک با آگاهی از اتمام هر مرحله و دریافت تایید از داور، نسبت به انتقال سند بخشی از ملک به سازنده اقدام کند.
پروژه‌هایی به انجام می‌رسند که به‌دلیل عدم ارائه گزارش مکتوب پیشرفت از جانب سازنده، مالک از پیشرفت پروژه اطلاع ندارد و طبیعتا سند درصد مالکیت بر اساس این پیشرفت را به سازنده انتقال نمی‌دهد. این موضوع نارضایتی سازنده را در پی دارد.
بنابراین با شفاف‌سازی در هر مرحله و مطلع ساختن مالک از وضعیت پروژه با گزارش‌های دقیق از جانب سازنده می‌توان از بروز چنین مشکلاتی پیشگیری کرد.
3- انتقال سند با چک تضمینی سازنده
در بخش قبل به پرخطر بودن این نحوه انتقال سند اشاره کردیم. در این روش، بر عکس روش اول، سازنده در ابتدای پروژه یک چک تضمینی به مالک می‌دهد تا در ازای آن، مالک در همان ابتدا سند ملک مورد قرارداد را بر اساس درصد مالکیت مورد توافق در قرارداد مشارکت در ساخت، به او انتقال دهد.
همان‌طور که اشاره شد، این روش توصیه نمی‌شود و ممکن است برای شما مشکلات حقوقی ایجاد کند. پس بهتر است در مورد روش‌های دیگر انتقال سند با سازنده به توافق برسید و ریسک خود را در قرارداد مشارکت در ساخت کاهش دهید.
دریافت مشاوره رایگان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ایرابن
بهترین نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت کدام است؟
حالا انتخاب با شماست که با توجه به شرایط پروژه و طرف سازنده‌ای که با او قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می‌کنید، بهترین روش را انتخاب کنید. متقاعد کردن سازنده طرف قرارداد شما در مورد تعیین نحوه انتقال سند موضوعی مهم است که باید به آن توجه کنید.
در انتقال سند به روش ارائه چک تضمینی مالک، به‌عنوان مالک این آسودگی خاطر را دارید که انتقال مالکیت به سازنده پس از پایان یافتن پروژه و تحویل ساختمان آماده انجام می‌شود و در صورت بروز هر مشکلی در طول اجرای قرارداد، سازنده نمی‌تواند ادعای مالکیت کند.
اما در این روش انتقال سند در مشارکت در ساخت، خطراتی هم برای شما وجود دارد. همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، چک های تضمینی ارائه شما توسط شما در این روش صرفا به‌عنوان وجه التزام در نظر گرفته می‌شوند و تاثیری روی تعهد شما در انتقال سند ندارد.
از این رو، سازنده می‌تواند پس از انتقال سند و دریافت درصد مالکیت خود، نسبت به دریافت این مبلغ اقدام کند.
روش انتقال سند بر اساس قدرالسهم یکی از روش‌هایی است که امکان به توافق رسیدن روی این روش با سازنده بالاست. انتقال سند درصدهای مشخص ملک پس از اتمام مراحل مختلف پیشرفت پروژه برای هر دو طرف قرارداد مطلوب است اما هزینه‌های نقل و انتقال سند به دفعات مختلف، ممکن است برای طرفین دافعه ایجاد کند.
بنابراین باید بررسی کنید که مزیت‌های روش انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم، ارزش پرداخت هزینه‌های آن را دارد یا خیر. انتخاب داور یا ناظر مورد اعتماد یکی دیگر از مسائلی است که باید در این روش برای آن زمان کافی بگذارید.
روش انتقال سند با چک تضمینی سازنده نیز به‌عنوان پرریسک‌ترین روش برای مالک به شمار می‌رود و استفاده از این روش توصیه نمی‌شود. در این روش، با اعطای مالکیت بخشی از ملک خود در ابتدای پروژه و بدون انجام هیچ کاری از جانب سازنده، خود را در خطری بزرگ قرار می‌دهید.
بیشتر بخوانید: تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت
برآورد هزینه‌ها در انتقال سند قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از نکات مهم در نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت به‌ویژه در روش انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم، برآورد هزینه‌های پروژه و انتقال درصدهای مالکیت بر اساس این هزینه‌هاست.
درصد مالکیت مالک و سازنده در قرارداد مشارکت ساخت یکی از موارد مهمی است که باید در قرارداد مشارکت در ساخت به توافق طرفین برسد. با توجه به عواملی مانند موقعیت مکانی زمین مورد قرارداد و میزان مهارت و حسن شهرت سازنده، می‌توان درصدهای مشارکت را به نفع مالک یا سازنده افزایش یا کاهش بدهید.
با توافق روی درصد مالکیت ملک مورد قرارداد مشارکت در ساخت در روش‌های انتقال سند با چک تضمینی مالک و انتقال سند با چک تضمینی سازنده، کار سختی را پیش رو ندارید. اما در روش انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم، درصدهای مالکیت مورد انتقال از مالک به سازنده در هر مرحله از پیشرفت پروژه باید با دقت محاسبه شود و مورد توافق طرفین قرارداد قرار بگیرد.
برای انتقال سند درصدهای مالکیت یا مقدار دانگ‌های معین به سازنده در هر مرحله از پیشرفت پروژه، می‌توانید از یک مشاور اقتصادی خبره کمک بگیرید تا هزینه‌های هر مرحله از پیشروی ساختمان را به‌طور جداگانه محاسبه کنید.
توجه کنید که همه هزینه‌های ساخت و ساز پروژه به هزینه‌های عمرانی مربوط نمی‌شود و هزینه‌هایی مانند هزینه‌های مربوط به دریافت مجوزهای ساخت و ساز و هزینه‌های انجام امور اداری مورد نیاز نیز باید مورد محاسب قرار بگیرند.
با در نظر گرفتن همه هزینه‌ها و محاسبه به تفکیک هزینه‌های هر بخش از پیشرفت پروژه و انتقال سند بر اساس این هزینه‌ها در هر مرحله، بسیاری از چالش‌ها و اختلافات ناشی از انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم را از پیش رو برمی‌دارید.
بیشتر بخوانید: ویژگی های آپارتمان خوب
سخن آخر
آگاهی از «نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت» و انتخاب بهترین شیوه انتقال سند در این قرارداد موضوعی مهم است که باید در مورد آن با سازنده طرف قرارداد خود توافق کنید. در انتخاب بهترین نحوه انتقال سند باید ریسک‌های پیش رویتان را در نظر بگیرید و پروژه‌ای موفق را به پایان برسانید.
اگر در مورد در هر مرحله از قرارداد مشارکت در ساخت سوالاتی در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را با مشاوران گروه ساختمانی ایرابن در میان بگذارید و پاسخ بگیرید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌کند.
