قرارداد مشارکت در ساخت چه مشکلات و ریسک‌هایی برای شما به همراه دارد؟ چگونه می‌توانید از بروز خطرات مشارکت در ساخت پیشگیری کنید؟ آیا با وجود مشکلات مشارکت در ساخت، این قرارداد ارزش امضا کردن را دارد؟ با گروه ساختمانی ایرابن همراه باشید و با شناخت مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی مستحکم را امضا کنید.
مشکلات داخلی و خارجی مشارکت در ساخت کدام است؟
مشکلات مشارکت در ساخت را می‌توان به دو دسته مشکلات خارجی و داخلی تقسیم‌بندی کرد. مشکلات داخلی مشکلاتی هستند که از جانب سازنده، مالک یا ملک موضوع قرارداد ایجاد می‌شوند و مشکلات خارجی، مشکلات خارج از کنترل طرفین قرارداد هستند اما می‌توان برای پیشگیری از بروز این مشکلات پیش‌بینی‌های لازم را انجام داد.
برخی از مشکلات داخلی مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- متخصص و متعهد نبودن سازنده
- عدم تحویل به‌موقع ساختمان موضوع قرارداد از جانب سازنده
- مطابقت نداشتن کیفیت ساختمان آماده با کیفیت تعیین‌شده در قرارداد
- عدم حسن انجام کار سازنده در ساخت و ساز ملک موضوع قرارداد
- عدم استفاده از مصالح تعیین‌شده در قرارداد از جانب سازنده
- بروز اختلاف ناشی از تقسیم واحدها
- بروز خسارات جانی و مالی در طول اجرای قرارداد
- ساخت ملک بر خلاف نقشه تعیین‌شده
- مشکلات مالکیت برای ملک موضوع قرارداد
- بروز سوء تفاهم در مورد تعهدات طرفین قرارداد
- خطرات مشارکت در ساخت مرتبط با انتقال سند
- مشکلات مشارکت در ساخت مریوط به داوری قرارداد
- واگذار کردن قرارداد به شخص ثالث از سوی سازنده
مشکلات خارجی مشارکت در ساخت نیز می‌توانند طرفین قرارداد را دچار چالش کنند برخی از این مشکلات عبارت هستند از:
- وقوع نوسانات شدید اقتصادی و ورشکسته شدن سازنده
- وقوع شرایط فورس‌ماژور در طول اجرای قرارداد
تنظیم یک قرارداد اصولی و استاندارد مشارکت در ساخت که مشکلات و اختلافات احتمالی درون آن پیش‌بینی شود و راهکارهای مناسب برای حل این مشکلات در نظر گرفته شود، از بروز بسیاری از مشکلات مشارکت در ساخت پیشگیری می‌کند.
در ادامه هر کدام از این خطرات و مشکلات مشارکت در ساخت تشریح می‌شود و راهکار مناسب برای پیشگیری از وقوع مشکلات ارائه می‌شود.
مشاوره رایگان قرارداد مشارکت در ساخت ایرابن
1- متخصص و متعهد نبودن سازنده
اگر تحقیقات کافی را در انتخاب سازنده طرف قرارداد مشارکت در ساخت به انجام نرسانید و با سازنده‌ای غیرمتخصص یا غیرمتعهد قرارداد امضا کنید، در طول اجرای قرارداد با مشکلات بسیاری مواجه خواهید شد. بنابراین باید پیش از امضای هرگونه قرارداد، از تخصص و تعهد سازنده اطمینان حاصل کنید تا از وقوع بسیاری از مشکلات مشارکت در ساخت پیشگیری کنید.
برای تحقیق در مورد سازنده باید در مورد پروژه‌های ساخت و سازی که او تاکنون به‌انجام رسانده، اطلاعات به‌دست آورید و از مالکان و افرادی که با سازنده در این پروژه‌ها همکاری داشته‌اند، در مورد کیفیت این همکاری پرس و جو کنید.
در مسیر انجام تحقیقات برای انتخاب سازنده می‌توانید از یک مشاور متخصص برای ارزیابی پروژه‌های انجام‌شده توسط سازنده کمک بگیرید.
برای بررسی پروژه‌هایی موجود در کارنامه کاری سازنده، به انطباق و هم‌مقیاس بودن پروژه‌ها با ساختمانی که می‌خواهید به‌موجب قرارداد مشارکت در ساخت بنا کنید، نیز توجه کنید. اگر سازنده تاکنون تنها ساخت و ساز ساختمان‌های ویلایی 1 تا 3 طبقه را بر عهده داشته، ممکن است تخصص کافی را برای بنای یک آپارتمان 10 طبقه نداشته باشد.
2- عدم تحویل به‌موقع ساختمان موضوع قرارداد از جانب سازنده
عدم تحویل ساختمان موضوع قرارداد مشارکت در ساخت در موعد مقرر از جانب سازنده یکی از بزرگترین دغدغه‌های مالکان برای امضای این قرارداد است. چگونه می‌توانید اطمینان خود نسبت به تحویل به‌موقع ساختمان آماده سکونت موضوع قرارداد را افزایش دهید؟
در قرارداد مشارکت در ساخت باید زمان‌بندی مراحل مختلف پروژه و زمان تحویل ساختمان را به‌صورت دقیق مشخص کنید تا در صورت عدم پایبندی سازنده به زمان‌بندی تعیین‌شده بتوانید اقدامات لازم را به‌انجام برسانید.
برای این‌که سازنده را به انجام تعهداتش در مورد تحویل به‌موقع ساختمان موضوع قرارداد ملزم کنید، می‌توانید از این راهکارها استفاده کنید:
- تعیین خسارت بابت دیرکرد سازنده
- ضمانت گرفتن از سازنده بابت تحویل به‌موقع ساختمان
- تعیین شرایط حق فسخ در صورت تاخیر سازنده در تحویل ساختمان
در ادامه هر کدام از این راهکارها توضیح داده می‌شوند تا بتوانید در مورد راهکار مورد نظر خود با طرف سازنده به توافق برسید.
تعیین خسارت بابت دیرکرد سازنده
برای دریافت خسارت در صورت عدم پایبندی سازنده به انجام تعهداتش در قرارداد مشارکت در ساخت باید دو نکته را در نظر بگیرید:
- باید برای انجام تعهد سازنده، زمانی معین تعیین شده باشد و این مدت منقضی شده باشد
- شرایط فورس‌ماژور یا قوه قاهره مانع انجام تعهد نشده باشد
همان‌طور که اشاره شد، برای این‌که بتوانید در صورت دیرکرد سازنده در تحویل ساختمان از او خسارت بگیرید، باید زمان تحویل ساختمان را به‌صورت دقیق در قرارداد تعیین کرده باشید و انجام تعهد را با ارسال اظهارنامه و به‌صورت رسمی از سازنده مطالبه کرده باشید.
قوه قاهره یا عامل فورس‌ماژور مانع انجام تعهد سازنده، مانعی خارجی مانند وقوع سیل، زلزله یا شرایط خاص سیاسی و اجتماعی است که مانع از آن می‌شود که سازنده تعهداتش را به انجام برساند. در صورت وقوع فورس‌ماژور، سازنده از نظر قانونی به پرداخت خسارت محکوم نمی‌شود.
ضمانت گرفتن از سازنده بابت تحویل به‌موقع ساختمان
یکی دیگر از راهکارها برای پیشگیری از وقوع مشکلات مشارکت در ساخت در مورد تاخیر در تحویل ساختمان آماده این است که برای انجام این تعهد سازنده از او تضمین بگیرید.
تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد، ضمانتی است که سازنده برای تحویل به‌موقع ساختمان موضوع قرارداد به شما می‌دهد و در صورت عدم انجام تعهدی که در قبال آن ضمانت داده است، می‌توانید با وثیقه‌های ضمانت از او خسارت بگیرید.
وثیقه‌های ضمانت مختلف برای دریافت تضمین تحویل به‌موقع ساختمان از سازنده وجود دارد که باید در مورد انتخاب بهترین وثیقه با سازنده به توافق برسید. وثیقه‌های ضمانت مورد استفاده در قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- چک تضمین
- ضمانت‌نامه بانکی
- ضمانت‌نامه شخص ثالث
- وثیقه ملک یا دارایی غیرمنقول
- سفته
تعیین شرایط حق فسخ در صورت تاخیر سازنده در تحویل ساختمان
در قرارداد مشارکت در ساخت این امکان را دارید که در صورت وقوع شرایط مختلف در طول اجرای پروژه و عدم پایبندی سازنده به انجام تعهداتش، برای خود حق فسخ قرارداد قائل شوید. دیرکرد سازنده در تحویل ساختمان موضوع قرارداد نیز می‌تواند به‌عنوان یکی از شرایط فسخ قرارداد در نظر گرفته شود.
برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت باید شرایط فسخ کاملا به وقوع بپیوندد تا حق فسخ برایتان به‌وجود بیاید. اگر در زمان انعقاد قرارداد تشخیص دهید که در صورت تاخیر سازنده بیشتر از مدت زمانی معین، بهتر است که قرارداد را فسخ کنید، می‌توانید شرایط فسخ را به‌صورت دقیق در قرارداد تعیین کنید و با سازنده در مورد این شرایط به توافق برسید.
3- مطابقت نداشتن کیفیت ساختمان آماده با کیفیت تعیین‌شده در قرارداد
به‌عنوان مالک طرف قرارداد مشارکت در ساخت انتظار دارید که ساختمان موضوع قرارداد مطابق استانداردهای کیفی شما ساخته شود. برخوردار نبودن ساختمان آماده موضوع قرارداد از کیفیت ساخت مورد انتظار شما از مشکلات مشارکت در ساخت است که باید از وقوع آن پیشگیری کنید.
اگر استانداردهای کیفی مد نظر خود را به‌صورت ملموس و قابل ارزیابی در متن قرارداد مشارکت در ساخت قید کنید، می‌توانید بسیاری از چالش‌ها در این خصوص را از پیش رویتان بردارید.
برای تعیین معیارهای کیفی خود در بخش‌های مختلف ساخت و ساز باید از به‌کارگیری عبارات کلی و کیفی مانند «به نحو مطلوب»، «قابل قبول» و «عالی» پرهیز کنید و کیفیت مد نظر خود را در قالب اعداد و ارقام و به‌صورتی که قابل ارزیابی باشد، در قرارداد قید کنید.
مثلا به‌جای این‌که برای تعیین استحکام ساختمان از عباراتی مانند «دارای مقاومت کافی» و «با استحکام مناسب» استفاده نمائید، ویژگی‌های ملموس و قابل ارزیابی مانند نوع و میزان مصالح مورد نیاز، قطر تیرآهن‌های مورد نیاز و میزان مقاومت سازه را به‌صورت دقیق در قرارداد درج کنید.
طبیعتا زمانی که کیفیت مورد انتظار خود از ساختمان موضوع قرارداد را به‌صورت دقیق و قابل ارزیابی در قرارداد قید نکنید، برداشت‌های متفاوت از آن صورت می‌گیرد و متعهدترین سازنده هم اگر درک درستی از تعهداتش داشته باشد، نمی‌تواند وظایفش را به‌درستی به‌انجام برساند.
گرفتن تضمین حسن انجام کار برای پیشگیری از مشکلات مشارکت در ساخت مرتبط با کیفیت ساختمان
ممکن است این سوال برایتان ایجاد شود که امکان ضمانت گرفتن از سازنده برای تحویل ساختمان مطابق با کیفیت تعیین‌شده در قرارداد برایتان وجود دارد یا نه.
پاسخ مثبت است. تضمین حسن انجام کار ضمانتی است که می‌توانید بابت انجام تمام و کمال تعهدات سازنده و ارائه کیفیت مطابق با استانداردهای کیفی مقررشده در قرارداد از او بگیرید.
چنان‌چه سازنده به انجام تعهداتی که بابت انجام آن‌ها به شما تضمین حسن انجام کار داده است پایبند نباشد، یا باید نقص‌های ساختمان را برطرف کند یا باید مابه‌التفاوت اجرای سالم و بدون نقص ساختمان مطابق با استانداردهای تعیین‌شده در قرارداد و اجرای ناقص و بی‌کیفیت ساختمان را به شما بپردازد.
برای آشنایی بیشتر با انواع ضمانت‌هایی که می‌توانید از سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت بگیرید، مقاله «تضمین قرارداد مشارکت در ساخت» را مطالعه نمائید.
4- بروز اختلافات ناشی از تقسیم واحدها
یکی دیگر از «مشکلات مشارکت در ساخت» که با تنظیم یک قرارداد دقیق و اصولی می‌توانید تا حد زیادی از بروز آن پیشگیری کنید، وقوع اختلافاتی است که در مورد تقسیم واحدها و سایر فضاهای ساختمان موضوع قرارداد بین طرفین به‌وجود می‌آید.
یکی از اشتباهات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در تعیین درصد مشارکت، تکیه بر عرف بازار است. هر پروژه ویژگی‌های خاص خود را دارد و درصد مشارکت و تعداد واحدها باید بر اساس آورده‌های طرفین در قرارداد تعیین شود.
آورده‌های شما به‌عنوان مالک طرف قرارداد، ملک کلنگی یا زمینی است که برای ساخت و ساز در اختیار سازنده قرار می‌دهید و آورده سازنده، هزینه‌های ساخت و ساز و تخصص و مهارتی است که برای بنای عمارت موضوع قرارداد به کار می‌گیرد.
معمولا تعیین میزان سهم مشارکت و تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت به این روش‌ها انجام می‌شود:
- تقسیم معمولی
- تقسیم واحدی
- تقسیم واحدی- احتسابی
در تقسیم معمولی، مالک و سازنده بر اساس آورده‌های خود، بدون آن‌که مالکیت واحدها را به تفکیک میان خود تقسیم‌بندی کنند، درصد مشارکت مشخصی را تعیین می‌کنند؛ مثلا مشخص می‌کنند که درصد مشارکت سازنده و مالک به‌ترتیب 40 به 60 درصد است.
در تقسیم واحدی، واحدهای ساختمان موضوع قرارداد را بر اساس متراژ، مرغوبیت و سایر ویژگی‌های کیفی میان خود تقسیم می‌کنند. مثلا توافق می‌شود که در یک آپارتمان 6 طبقه، طبقه‌های 1، 3 و 5 به مالک تعلق بگیرد و طبقات 2، 4 و 6 به مالکیت سازنده برسد.
از آن‌جایی که ممکن است پس از ساخت مساحت برخی از واحدها کم و زیاد شود و از این نظر اختلاف به‌وجود بیاید، این روش، مناسب‌ترین روش تعیین میزان مشارکت طرفین قرارداد نیست.
در تقسیم واحدی- احتسابی، ضمن این‌که مالکیت تعداد و نوع واحدها تعیین می‌گردد، توافق می‌شود که پس از دریافت صورت‌جلسه تفکیکی، کم و زیاد بودن مساحت و مرغوبیت واحدها با توجه به قیمت ثبت‌شده در قرارداد یا قیمت روز واحدها محاسبه گردد و اختلافات در این مورد حل و فصل شود.
پیشگیری از بروز مشکلات مشارکت در ساخت در تقسیم واحدها با تنظیم یک قرارداد اصولی
در هنگام انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت باید با توجه به آورده‌های هر کدام از طرف‌های قرارداد، مالکیت هر طرف را به‌صورت دقیق تعیین کنید و مسائل قابل وقوع در این مورد مانند افزایش یا کاهش متراژ مساحت هر واحد را پیش‌بینی کنید و برای آن راهکار مناسب در نظر بگیرید.
علاوه بر تعیین مالکیت واحدها باید در مورد مالکیت انباری و پارکینگ و بخش‌های مشاع ساختمان به‌توافق برسید. در واقع مالکیت هر کدام از بخش‌های ساختمان باید به‌صورت دقیق مشخص شود تا بعدا در مورد آن‌ها اختلافاتی پیش نیاید.
برای تعیین میزان مالکیت هر کدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید آورده‌های هر کدام از طرفین به‌صورت دقیق محاسبه شود.
تعیین ارزش ملک کلنگی یا زمینی که قرار است مورد ساخت و ساز قرار بگیرد و هم‌چنین تعیین کلیه هزینه‌هایی که سازنده برای ساخت ساختمان موضوع قرارداد پرداخت می‌کند و اقداماتی که برای اجرای قرارداد به‌انجام می‌رساند، باید باجزئیات مورد محاسبه قرار بگیرد و روی درصد مالکیت مشخصی توافق شود.
برخی از عوامل تاثیرگذار بر درصد مالکیت طرف‌های قرارداد مشارکت در ساخت عبارت هستند از:
- موقعیت جغرافیایی ملک
- کیفیت مکانی ملک
- کیفیت نقشه و استانداردهای طول و عرض ملک
- حسن شهرت و مهارت‌های ساخت و ساز سازنده
- کلیه هزینه‌های ساخت و ساز
بیشتر بخوانید: «تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت»
5- بروز خسارات جانی و مالی در طول اجرای قرارداد
همه خطرات و مشکلات مشارکت در ساخت به ضرر و زیان‌های مالی مربوط نمی‌شود و ممکن است به‌دلیل اهمال‌کاری سازنده و متعهد نبودن او به انجام تعهداتش، خسارات جانی نیز در طول اجرای پروژه رخ دهد.
سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت موظف است که کلیه کارکنان دخیل در اجرای پروژه را بیمه کند. سازنده مسئولیت ایمنی کلیه اشخاص ثالثی که به هر دلیل از سمت پروژه ساخت و ساز دچار آسیب شود، بر عهده دارد. هم‌چنین او در قبال بروز اتفافات ناشی از اجرای پروژه برای ساختمان‌های همسایه ملک موضوع قرارداد، مسئول است.
سازنده وظیفه دارد که با خرید بیمه کامل مسئولیت مدنی کارفرما، کلیه کارکنان و اشخاص ثالث در معرض خوادث پروژه و هم‌چنین ساختمان‌های همسایه را در پوشش بیمه قرار دهد.
با این‌که مسئولیت کلیه حوادث ناشی از اجرای پروژه مشارکت در ساخت بر عهده طرف سازنده است، اما شما به‌عنوان مالک نیز ممکن است تحت تاثیر این اتفاقات قرار بگیرید.
به‌عنوان مثال در صورت انجام گوبرداری غیرایمن و ریزش ساختمان مجاور ملک، ممکن است آماده‌سازی ساختمان موضوع قرارداد حتی چند سال به تعویق بیفتد یا سازنده به حدی متضرر شود که نتواند اجرای پروژه را ادامه دهد.
با انتخاب سازنده متخصص و اعمال نظارت دقیق بر اقدامات سازنده می‌توانید از بروز بسیاری از این‌گونه خظرات مشارکت در ساخت پیشگیری کنید.
6- ساخت ملک بر خلاف نقشه تعیین‌شده
تخلف سازنده از ساخت و ساز مطابق با نقشه مورد توافق یکی دیگر از خطرات و مشکلات مشارکت در ساخت است که با اعمال نظارت دقیق روی پروژه می‌توانید از وقوع آن پیشگیری کنید.
اجرای پروژه بر خلاف نقشه، تخلف از جانب سازنده است و چنان‌چه او بخواهد تغییراتی را در اجرای نقشه لحاظ کند، باید این موضوع را با شما مطرح کند و موافقتتان را به‌دست آورد.
در برخی از موارد به‌دلیل تغییر قوانین قبل و بعد از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده ناچار است که تغییراتی را در نقشه لحاظ کند. مثلا ممکن است در منطقه‌ای مجوز ساخت برای بنای 8 طبقه آپارتمان صادر شده باشد، اما پس از امضای قرارداد قانون تغییر بکند و مجوز ساخت برای آپارتمان‌های حداکثر تا 7 طبقه صادر شود.
چنین مواردی را باید در متن قرارداد مشارکت در ساخت مورد پیش‌بینی قرار دهید و برای آن راهکار ارائه دهید تا مشکلات مشارکت در ساخت مربوط به تغییر قوانین، پروژه‌تان را با چالش مواجه نکند.
7- بروز سوء تفاهم در مورد تعهدات طرفین قرارداد
ایجاد برداشت‌ها و تفسیرهای مختلف از تعهدات طرفین قرارداد یکی دیگر از مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت است که می‌توانید با تنظیم قراردادی صریح و واضح از بروز این مشکل پیشگیری کنید.
تعهدات هر کدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت باید کاملا صریح و دقیق تعیین شوند و جایی برای بروز هیچ‌گونه سوء تفاهم باقی نگذارند. برای تعیین شفاف تعهدات و وظایف طرف‌های قرارداد مشارکت در ساخت باید از نگارش هرگونه عبارت کلی، کیفی و دوپهلو خودداری کنید.
در هر بخش از قرارداد که نیاز به استفاده از عبارت‌های کیفی است، باید این عبارات را کمی‌سازی نمائید تا ملموس و قابل ارزیابی شوند.
برای این‌که تعهدات و سایر مفاد قرارداد برای طرفین واضح و مشخص باشد و موجب سوء تفاهم نشود، باید دقت کافی را در نگارش قرارداد به خرج دهید و به‌همراه سازنده قرارداد را چندین بار مرور کنید و مورد ویرایش قرار دهید.
بیشتر بخوانید: «تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت»
8- مشکلات مشارکت در ساخت مربوط به مالکیت ملک موضوع قرارداد
همه خطرات و مشکلات مشارکت در ساخت به طرف سازنده و انجام تعهدات او مربوط نمی‌شود و ملک موضوع قرارداد و مشکلات مالکیتی شما به‌عنوان مالک نیز می‌تواند اجرای قرارداد را با چالش مواجه کند.
به‌عنوان مالک طرف قرارداد باید هرگونه مشکل در مورد مالکیت ملک را برطرف کنید و سپس به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت اقدام کنید. البته ممکن است برخی از این مشکلات رفع‌شدنی نباشند.
علاوه بر رفع مشکلات مالکیتی ملک موضوع قرارداد، باید مطمئن شوید که ملک هیچ‌گونه محدودیت، بدهی و تخلف ساختمانی نداشته باشد. برخی از مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت مربوط به ملک عبارت هستند از:
- توقیف یا در بازداشت بودن ملک
- معارض داشتن ملک
- در رهن قرار داشتن ملک
- وجود اشتباهات ثبتی در اسناد مالکیت ملک
- وجود بدهی‌های قبلی ملک
- مطابقت نداشتن متراژ ثبت‌شده در سند با متراژ واقعی ملک
- تخلفات ساختمانی قبلی ملک
- وجود محدودیت‌های مربوط به خدمات عمومی از قبیل آب، گاز و برق
- کیفیت نامناسب خاک محل اجرای پروژه
9- خطرات مشارکت در ساخت مرتبط با انتقال سند
تعیین نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از اقدامات مهم در این قرارداد است که اگر در انجام آن معقول رفتار نکنید، برایتان ریسک به‌همراه دارد. 3 روش مرسوم انتقال سند از مالک به سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد که عبارت هستند از:
- انتقال سند در ابتدای قرارداد با چک تضمیت سازنده
- انتقال سند در انتهای قرارداد با چک تضمین مالک
- انتقال سند بر اساس میزان قدرالسهم
پرریسک‌ترین روش انتقال سند، روش اول است. یعنی پیش از آن‌که سازنده هیچ‌گونه عملیاتی را به‌منظور ساخت و ساخت ملک شما انجام دهد، او را مالک بخشی از ملک خود می‌کنید. تعیین این روش انتقال سند به هیچ‌وجه توصیه نمی‌شود.
روش دوم روشی است که می‌تواند برای شما به‌عنوان مالک انتخاب مناسبی باشد؛ چون سند را پس از پایان یافتن پروژه و انجام تعهدات سازنده به او منتقل می‌کنید. اما این روش خالی از ریسک نیست. چک تضمینی که برای انتقال سند در انتهای پروژه به سازنده می‌دهید، ممکن است شما را با چالش مواجه کند.
روش سوم انتقال سند، روشی است که هم مورد استقبال شما قرار می‌گیرد و هم رضایت سازنده را در بر دارد. در این روش، در هر مرحله از ساخت و ساز، بر اساس اقداماتی که سازنده به انجام می‌رساند، درصدی از مالکیت سند را به او انتقال می‌دهید.
مثلا پس از این‌که سازنده مجوزهای ساخت و ساز را دریافت کرد، درصد مشخصی از سند را به او انتقال می‌دهید، در مرحله اجرای فونداسیون و اسکلت سازه، بخشی دیگر از سند را منتقل می‌کنید و به همین‌ترتیب تا پایان یافتن کلیه مراحل عمرانی و اداری ساخت و ساز، کل سهم مالکیت سازنده را به نام او سند می‌زنید.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد روش‌های انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت، مقاله «نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید.
10- مشکلات مشارکت در ساخت مریوط به داوری قرارداد
انتخاب داور در قرارداد مشارکت در ساخت باید به‌گونه انجام شود که در صورت بروز مشکل بتوانید اختلافات میان خودتان و سازنده به نزد او ببرید و انتظار حل و فصل شدن عادلانه اختلاف را داشته باشید.
اگر در انتخاب داور دقت کافی را به خرج ندهید، به‌جای این‌که اختلافات خود را با مراجعه به داور حل کنید، اختلافات جدیدی بین شما و سازنده به‌وجود می‌آید.
داوری که در قرارداد مشارکت در ساخت انتخاب می‌کنید و می‌خواهید به رای و نظر او برای حل اختلافاتتان در قرارداد تکیه کنید، باید کاملا بی‌طرف باشد و رابطه دوستی یا نسبت خانوادگی با هیچ‌کدام از طرفین نداشته باشد.
هم‌چنین داور نباید با هیچ‌کدام از طرفین قرارداد عداوت و دشمنی داشته باشد. اهلیت داور نیز یکی دیگر از ویژگی‌های اوست که باید در انتخاب داور به آن توجه کنید.
نکته دیگر در تعیین داور برای حل و فصل اختلافات احتمالی در قرارداد مشارکت در ساخت این است که شما و سازنده طرف قرارداد باید به‌خوبی از نقش داور در قرارداد مطلع باشید و داور را نسبت به نقشی که در قرارداد ایفا می‌کند، کاملا آگاه کنید.
در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، داور از نقش واقع خود مطلع نیست و تصور داور از نقشش، میانجی‌گری یا اصطلاحا ریش‌سفیدی در قرارداد است.
11- واگذار کردن قرارداد به شخص ثالث از سوی سازنده
یکی دیگر از مشکلات و خطرات مشارکت در ساخت برای شما به‌عنوان مالک این است که سازنده مسئولیت اجرای پروژه را به شخصی دیگر واگذار کند و تعهدات خود را بر عهده او بگذارد.
در قرارداد مشارکت در ساخت، فردی که به‌عنوان سازنده قرارداد را امضا می‌کند، مسئولیت انجام کلیه تعهدات درج‌شده در قرارداد را بر عهده دارد. این تعهدات تنها بر عهده سازنده است و او حق ندارد که انجام وظایف خود را به شخص یا اشخاص دیگر واگذار کند.
تعهد «عدم واگذاری اجرای قرارداد به شخص ثالث از جانب سازنده» را به تعهدات سازنده در قرارداد اضافه کنید و تصریح کنید که سازنده هیچ‌گونه حقی مبنی بر واگذار کردن تعهدات خود به شخص یا اشخاص دیگر ندارد و مسئولیت کلیه تعهدات تعیین‌شده برای سازنده تنها بر عهده خود اوست.
به‌عنوان مالک این امکان را دارید که در قرارداد قید کنید در صورت تخلف سازنده از عدم واگذار کردن تعهداتش به غیر، حق فسخ قرارداد را خواهید داشت.
ممکن است این سوال برایتان پیش بیاید که سپردن اجرای پروژه به پیمانکاران مختلف از جانب سازنده، به‌معنای واگذار کردن تعهد سازنده به آن‌هاست یا خیر.
به‌کارگیری پیمانکاران و کارکنان از جانب سازنده منافاتی با بر عهده گرفتن تعهدات او ندارد. سازنده می‌تواند برای اجرای پروژه از پیمانکاران و کارکنان مختلف استفاده کند و با مدیریت کردن آن‌ها عملیات ساخت و ساز را به پیش‌ببرد.
اما در این شرایط باز هم مسئولیت انجام تعهدات سازنده بر عهده خود اوست و او باید طوری کارکنان پروژه را مدیریت کند که مفاد قرارداد به‌درستی اجرا شود.
12- وقوع نوسانات شدید اقتصادی و ورشکسته شدن سازنده
پس از بررسی مشکلات داخلی مشارکت در ساخت، نوبت به معرفی مشکلاتی می‌رسد که از خارج بر قرارداد مشارکت در ساخت تاثیر می‌گذارند و از کنترل طرفین قرارداد خارج هستند.
با وجود این‌که این مشکلات خارج از کنترل هستند، با پیش‌بینی این مشکلات و ارائه راهکار برای مقابله با آن‌ها می‌توانید برای رویارویی با بسیاری از این مشکلات مشارکت در ساخت آماده شوید.
وقوع نوسانات شدید اقتصادی و امکان ورشکستگی سازنده یکی از مشکلات خارجی مشارکت در ساخت است که در صورت انتخاب درست سازنده می‌توانید تا حدی با این مشکل مقابله کنید.
در انتخاب سازنده به مواردی همچون توان مدیریت پروژه در شرایط سخت و سابقه سازنده در عبور موفق از شرایط حاد مشابه توجه کنید و احتمال ورشکستگی سازنده را در صورت وقوع شرایط اقتصادی بحرانی برآورد کنید.
یکی دیگر از مشکلات مشارکت در ساخت، ناشی از وقوع نوسانات اقتصادی و افزایش یافتن هزینه مصالح و سایر هزینه‌های ساخت و ساز است. وقوع چنین شرایطی را باید در قرارداد پیش‌بینی کنید و راهکارهای مناسب را برای مقابله با آن تعیین نمائید تا در صورت وقوع چنین شرایطی هیچ‌کدام از طرفین قرارداد متضرر نشوند.
13- وقوع شرایط فورس‌ماژور در طول اجرای قرارداد
شرایط فورس‌ماژور به‌طور کلی شرایطی خارج از مسئولیت طرفین هستند و ممکن است در طول اجرای پروژه اتفاق بیفتند. شرایط حاد آب و هوایی و حوادث غیرمنتظره سیاسی و اجتماعی نمونه‌هایی از شرایط فورس‌ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت هستند که باید وقوع آن‌ها را در متن قرارداد پیش‌بینی کنید.
مثلا در متن قرارداد مشارکت در ساخت تعیین می‌کنید که در صورت وقوع شرایط خاص آب و هوایی که مانع از اجرای پروژه شود، زمان‌بندی انجام تعهدات سازنده و موعد تحویل ساختمان دستخوش چه تغییراتی می‌شود.
سخن آخر
بخش زیادی از خطرات و مشکلات مشارکت در ساخت با تنظیم یک قرارداد دقیق و اصولی قابل پیشگیری است. انتخاب سازنده متعهد و متخصص نیز از برخورد شما با چالش‌های مشارکت در ساخت جلوگیری می‌کند. باید پیش از شروع فرایند ساخت و ساز و بروز هرگونه مشکل، در انتخاب سازنده و تنظیم قرارداد بیشترین دقت و ریزبینی را اعمال نمائید و با اطمینان خاطر اجرای قرارداد را شروع کنید.
اگر در مورد «مشکلات مشارکت در ساخت» و به‌طور کلی انعقاد این قرارداد سوالاتی در ذهن دارید، می‌توانید سوالات خود را از مشاوران گروه ساختمانی ایرابن بپرسید. ایرابن با کارنامه اجرای پروژه‌های عمرانی مختلف، انواع قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان، پیش‌فروش آپارتمان، سرمایه‌گذاری در ساخت آپارتمان، قرارداد مدیریت پیمان و قرارداد مرمت و بازسازی ساختمان را منعقد می‌کند و شما را در مالکیت ساختمان مطلوبتان یاری می‌کند.
مشاوره رایگان مشارکت در ساخت آپارتمان ایرابن